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致谢：
感谢宋先生授权使用本公众号文章。
松格是时空茶会的董事会成员兼首席战略架构师。
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谈到中国房地产，大多数经济文章都是这样开头的：中国的房地产泡沫怎么了？ 一旦泡沫破裂会发生什么？ 以及如何确保泡沫不破裂。
这个ID的观点一直是：到目前为止，中国房地产没有泡沫，甚至没有一点泡沫。
要证明房地产是否存在泡沫，一个非常重要的指标就是租售比。
中国很多所谓的经济学家在论证中国存在巨大的房地产泡沫时，常常用租售比来举例。 你看，中国的房屋租售比只有可怜的2%，甚至比一些地方还低。 现在银行收取超过2%的利息。 国际租售比通常为5%，那么中国房价不存在泡沫吗？ 就连小学生也能明白这一点。
这些所谓的经济学家很可能只知道租售比这几个字，却不了解真实租售比的实际构成。 所谓国际，其实通常指的是美国。 以美国国情作为金科玉律的基准，是这些所谓经济学家经常挂在嘴边的一句话，以表明他们有学识，符合国际标准。
我们来谈谈美国的租售比。 美国真实的住宅租售比实际上约为2%，甚至低于5%。
那么，在美国卖100万美元的房子年租金大概是多少呢？ 大约是50,000美元。
等等，5÷100=5%，美国的房屋租售比不是只有5%吗？ 5÷100=2%有可能吗？
等一下，这位美国房东的租金是5万美元，这栋房子还要缴纳房产税。 各州的财产税各不相同，从 1% 到 3% 不等。 税法也非常复杂。 我们以常见的2%为例。 。 另外，美国绝大多数的房屋都是木结构的。 木结构的房子很麻烦。 它们需要每隔几年进行修复，以防止腐蚀、白蚁和漏水。 这些东西在中国基本上不存在，至少不那么频繁。 存在。 因此，美国房东至少需要留出0.5%用于维护。 另外，房东还需要为房子购买灾难保险，因为木屋一旦着火，整个房子就会被烧成灰烬，甚至被飓风吹成碎片。 这通常需要0.5%的保险费。 而且，美国的物业管理费往往非常昂贵，通常为房价的0.3%至2.8%。 所以，在美国买房的实际成本是非常昂贵的，比在中国贵很多。 当然，有时保险费和物业管理费是由租户支付的，租金也会相应减少。
因此，美国房东获得的租金约为5%，这只是毛收入，而不是真正的净利润。 他还需要缴纳房产税、维护保养费、缴纳保险费、缴纳物业管理费。 这样算下来，还远没有达到5%，最多只有2%左右。
中国的房屋基本都是钢筋混凝土结构的，木结构的房屋很少。 钢筋混凝土不会有白蚁问题，也不会几年后腐烂，也不可能被风吹成碎片。 。 即使偶尔发生火灾，城市火灾通常也会得到及时扑灭。 通常，只有内部装饰被烧毁，房子还在。 经修葺、修葺后仍可居住。 火灾将整栋住宅楼烧成灰烬的情况很少见。 而且关键是中国绝大多数的房子都没有房产税。 上海和重庆只有少数房屋征收房产税。 因此，中国的房屋出租价值非常高。
因此，在美国，没有办法按照中国的租售比来收取租金。 那对奶奶家来说就是一种损失，谁都不会做亏本的生意。
那么既然中国和美国的实际住房租售比都在2%左右，为什么我们要说美国房价不存在泡沫，而不是说美国房价存在巨大泡沫呢？中国的房价？
这些所谓的经济学家经常用一个比喻，那就是展示一栋美国新建的漂亮别墅，仅需20万美元。 然而，在中国一个非常破旧的老城区，一套60平方米的学区房只需要800万元。
将价格与位置进行比较是一个骗局。
国内鹤岗一套房子只要3万元，很多偏远农村的农房转让价也只有几千元。 那么为什么说中国的房价很便宜呢？
让我们实际比较一下中国最昂贵的城市上海和美国最昂贵的城市纽约。 都是最好的地段，公寓对公寓，二手房对二手房。 让我们看看每个国家谁处于所谓泡沫的顶端。
案例1，中国上海
地点：陆家嘴汤臣一品
形式：公寓
户型：4房2厅
面积：433.87平方米
售价：9500万元人民币。 合计 218,960/m²
数据源
上海房子确实很贵。 估计本文的大部分读者还是很难买到价值9500万元的四房两厅的房子。 我们来看看美国纽约。
案例2，美国纽约
地址： 551 W 21st St, 纽约, 纽约州, 美国
形式：公寓
户型：3卧室3.5浴室
面积：594.4平方米
售价：5000万美元，或人民币33164万元，或人民币557,947元/平方米
