中国经济周刊记者 宋洁 |上海报道
“上海出台房改新政，对那些假离婚买房的人，绝对是一记重击！”1月21日晚，家住上海的王先生收到一则弹窗消息，称“上海房屋管理局出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，他不禁感叹。
几年前，王先生和妻子为了改善住房状况，假离婚买房，一年后复婚。王先生1月22日对《中国经济周刊》记者说：“如果是现在，我不敢（假离婚），谁知道三年后会发生什么？风险太大了。”
原来，《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称《意见》）规定：“夫妻离婚，一方自离婚之日起3年内购买商品住房的，其拥有的住房套数按离婚前家庭总住房套数计算。”《意见》还规定，个人将购买未满5年的住房出售，要全额征收增值税。
此外，上海还将完善新建商品住房公证摇号制度，优先满足“无房家庭”自住房需求。《意见》将于1月22日起施行。
上海某学区房外景，每平米售价21万元（宋杰 摄）
新政：严厉打击假离婚 调整新房摇号规则
记者注意到，上海房屋管理局房地产市场监管部研究员蒋伟如1月21日晚通过电视媒体解读上海楼市新政。
姜伟如表示，此次出台政策，主要是贯彻国家因地制宜、“一城一策”的方针，落实城市主体责任；加快建立房地产长效机制，着力稳定地价、房价；坚持租购并举，重点抓供给，调节需求，加强监管，促进市场平稳健康发展。
据蒋伟如分析，此轮意见主要包括四大部分：
1.增加供给：主要增加住宅用地供给，重点增加郊区轨道交通站点周边和五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）供给。
2、需求规定：与上一条相比，本次规定增加了“离婚后三年内购买商品住房的，夫妻双方拥有的住房套数以离婚前家庭拥有的住房套数总和计算”。例如，离婚前家庭只有一套住房的，当地户籍家庭仍可购买一套；离婚前家庭有两套及以上住房的，即使一方没有住房，三年内也不能购买住房。
3、稳定预期。就是要稳定土地价格，引导企业合理拿地。同时加大对商品房销售价格的监管，稳定房价。
4、加强监管：完善上海公证摇号选房制度，优先考虑无房户，通过两次摇号，优先满足无房户的住房需求，即第一次摇号为无房户共同选房，第二次摇号为无房户单独选房。
中原地产高级市场分析师陆文曦认为，新政从多个维度调控市场，从土地到规范市场秩序。其中之一就是调整增值税免征年限，个人对外销售住房的增值税免征年限由2年延长至5年。由于市场短期投机氛围浓厚，尤其是新房热，买新房后也存在差价，延长增值税免征年限增加投机成本。这些组合拳可以降低投机性购房者入市的积极性。同时，完善新建商品房公证摇号制度，优先满足“无房家庭”自住房需求，这一举措最大程度保护了刚需购房者的权益。
上海房产中介招揽学区房客户（宋杰 摄）
上海房产中介招揽学区房客户（宋杰 摄）
只有一套房的人如果要离婚该怎么办？
《中国经济周刊》记者注意到，1月22日新政实施当天，就得到了众多上海市民的点赞。
其中有人说：“对于那些拥有多套房产的人来说，他们的财富积累也是实力和努力的结果。但如果涨得太高，物价也会上涨，大多数人的生活就会感到不那么幸福。而且也不利于产业的发展，因为有钱有房的人会投资房地产。”
还有网友说：“赞，三个月前和现在的房价差了几十万，这可是普通工薪阶层三年的收入啊！认购率怎么这么高？不是中奖没风险，中了还能赚钱吗？受苦的，是那些正在换房的和刚买房的。”
不过，也有人为真正离婚又想买房的人感到担忧。“试想一下：一个真正离婚的有孩子的父母，在清偿完财产后，可能可以付首付，但因为这个政策，他必须带着孩子租房住三年。工资跟不上货币贬值和房价飞涨的速度，三年后可能就付不起首付了。而如果孩子在未来三年需要上学，他该怎么办？是不是要和前妻/前夫安家落户才能上学？”有网友说。
“这是变相的离婚冷静期吗？假离婚的要受到真正的限制，真离婚的可以借此冷静，真是一举两得啊……”另一名网友评论道。
一位律师告诉记者：“上海对假离婚买房行为出台了严厉措施，这一政策应该也会对真正的离婚案件的审理产生影响，双方因房子而产生的纠纷会不会更加激烈？”
上海前滩一处楼盘外景，认购率超过1000%。（宋杰 摄）
上海楼市“过热”程度能否缓解？
据克而瑞中国房地产决策咨询系统数据显示，2020年上海房地产市场明显回暖，新建商品住宅成交面积升至918万平方米，创2017年以来新高，同比增长23%。就连豪宅市场也异常火爆，总价在1000万元以上的豪宅共成交10878套，仅次于2016年的历史峰值10974套，同比增长33%。核心区域限价房销售火爆，典型如虹口区瑞虹新城、普陀区中海真如府，销售额均在百亿左右。
上海二手房市场在2020年也迎来了丰收年，成交面积2486万平方米、成交金额10091亿元，均创下历史新高。
业内人士分析，上海楼市火爆的核心原因是2020年3月上海民办初中实行摇号政策，优质公立初中、九年一贯制学区房概念深入人心，部分优质学区房今年以来价格涨幅超过30%，带动了二手房市场整体热度。
《中国经济周刊》记者在实地走访中还发现，在浦东某学区房小区，27平方米的老旧公房标价580万元，33平方米的标价609万元。而一墙之隔的另一个小区，因为号称是“双学区”户型，售价则要多收50万至100万元。
一位房产中介告诉《中国经济周刊》，房东对客户非常挑剔，希望尽快拿到钱。如果你没准备好钱，就没必要看房。“因为房东已经看中了其他房源，想尽快下单，这个时间点，你不涨价，就是好房东！”这位房产中介1月10日告诉记者。
《中国经济周刊》记者注意到，本月初，不少市民通过上海人民政府“政民互动”专栏，表达近期因“急需”在上海买房遇到困难，希望政府尽快出台房地产政策。
刚刚落户上海的徐博士，去年5月就开始筹备婚房，半年来，他已申领了徐汇汇城南大街一期、徐汇天悦二期、富力锦绣天地、富力金桥世纪等四个新房项目，可惜都未能中签，连选房的机会都没有。
“这本来就是个人运气问题或者概率问题（我相信公证处摇号结果的公平公正），但实际上，参与竞购的购房者中，很多是连楼盘都没去过的投资者和企业法人，以投资为目的参加集体摇号。结果，一些楼盘如汇城南街二期、尚丰名邸等，认购率超1000%，二手房涨价，房东惜售，急需却无房者苦不堪言。建议上海政府参考杭州、深圳、长沙等重点城市，出台优先为优秀无房家庭和二孩家庭摇号的政策，严查离婚购房、商业贷款购房、代买房等边缘行为。”徐博士当时在文章中写道。
中原地产高级市场分析师陆文曦在接受《中国经济周刊》记者采访时表示：新房市场购房热情预计会降温，认购率超过100%的项目未来会明显减少。由于增值税豁免期延长（编者注：比如一套900万元购买的房子，两年后以1000万元的价格卖出，中间有100万元的差价，增值税约5万元；按照新政策，5年内全额缴纳营业税，1000万元的房子要交税50万元，利润被抹去很多），短期内这笔交易成本很难转嫁给下一个买家，价格有一个重新调整的过程。 特别是在紧缩政策出台之后，市场预期会发生改变，二手房价格短期内会回归理性。
“当然，政策储备中还有很多工具没有用上，比如限售等。如果3、4月份上海楼市仍然非理性升温，不排除进一步加大调控力度补短板的可能。”陆文熙说。
易居集团CEO丁祖禹认为，从具体实施过程来看，政策还有细化调整的空间，比如优先满足“无房家庭”的自住房需求，并给予其优先摇号资格，会不会存在投资者找到“无房家庭”购买摇号位，再以“无房家庭”名义买房，然后炒房套现的问题。
“我们建议，这个规定应该进一步细化，对于这种低于或等于市场均价的中低价位普通商品住房，出于住房保障的考虑，可以优先给予无房者，比如在单价在5万元/平方米以下的项目，无房者将享有优先购买权。但高端项目就没有必要优先给予无房者，其实无房者一般属于刚需、消费能力有限的群体，一旦高端项目向无房者开放，很容易引发‘代持房’炒房乱象。”丁祖禹说。
