文/刘波团队
10月25日，上海新地王业主终于揭晓。
资料显示，杨浦区平凉社区21万平方米地块将由港资房企瑞安地产（持股60%）与杨浦国资杨树浦地产共同开发（持有40%股份）。
最让人意外的是，在杨浦10万+的房价氛围中，突然出现了一块价值21万元/㎡的地块。
这是怎么回事？
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我们先来了解一下该地块的基本情况。
杨浦平凉社区03B3-01地块为历史风貌保护项目，简称平凉街道6地块。
该地块东至许昌路，南至扬州路，西至汾州路，北至住宅区。 地处上海内环，是内环内较为稀缺的纯住宅用地。
该地块建设用地面积16993.8平方米，面积不大。
但位置非常好。 距黄浦江不到700米，占据杨浦区核心区东外滩。 建成后，堪称滨江豪宅项目。
独特之处在于，该地块内有一座上海弄堂内名为汾州巷的历史建筑，总建筑面积5000多平方米，需要保存和更新。
在开发过程中，十字路口建筑、门牌楼等特色历史元素需要开发商在设计中保留，不能简单拆除。
该项目凭借滨江豪宅和历史建筑保护的双重属性，在房价与地价联动机制下创下了21万元/平方米的房价纪录。
房价地价联动机制是什么意思？
自2021年上半年首次集中供地以来，为了控制房价，上海在买地时给予开发商新房登记参考价格。 今后，房子建成后的价格必须围绕这个指导价波动。 ，不能随意改变。
这样做的初衷是为了加强房地产与地价的联动，根据面粉价格来卖面包。
然而，在目前房价超过10万元的杨浦，新房已经跃升至21万元。 为什么它们这么贵？
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我们来看看杨浦区的房价。
杨浦区是上海最大的中心城区之一，因杨树浦港纵贯全区而得名，经济实力雄厚。
9月，杨浦区以8.34万/平方米的均价在上海16区中排名第五。
第一名：黄浦区 11.36万/平方米
第二名：徐汇区 9.48万/平方米
第三名：静安区 9.43万/平方米
第四名：长宁区 8.38万/平方米
第五名：杨浦区 8.34万/平方米
第六名：虹口区 7.77万/平方米
第七名：浦东新区 7.62万/平方米
第八名：普陀区 7.34万/平方米
第九名：闵行区 65400/平方米
第十名：宝山区 4.95万/平方米
第十一名：嘉定区 44900/平方米
第12名：青浦区 44300/平方米
第13名：松江区 41400/平方米
第14名：奉贤区 26200/平方米
第15名：金山区 19800/平方米
第16名：崇明区 19300/平方米
以下是杨浦区均价排名前十的住宅小区排名。 可见东外滩部分占了半壁江山。 目前最贵的是飞利家地社区和飞利云地，均价在17万多和近18万。
从直观上看，地王这次的位置比菲力嘉地更靠近河边，与均价16.2万的阳光城滨江悦处于同一水平。
据统计，房价地价联动机制实施以来，杨浦区已出现联动价格超过10万元/平方米的案例5起。
此前最高价为上海城投今年批次中标的平凉社区地块02F3-02，联动价为123920元/㎡。
相比之下，平粮街6个街区的联动价格则上涨了一个数量级。
如果与豪宅相比，杨浦房东确实拉高了东外滩地区豪宅的上限，直接与中心老城区的豪宅平起平坐。
那么洋浦地王为什么这么贵呢？
其实这还得回到项目本身。
滨江豪宅+少拆多建的特点，要求开发商具备较强的开发能力，能够运营低密度的高端物业；
同时，也能承受历史建筑保护带来的设计施工难度大、周期长、资金需求高等弊端。
对于符合这些特征的开发商来说，投入巨资后能够回本或者盈利是其参与投资的基本条件之一。 这就决定了已竣工房产的售价不能低。
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事实上，今年年初还有另一块与杨浦地块类似、同样包含历史建筑的改造地块，联动价格更高，但并没有引起市场那么多关注。
今年年初出让的上海黄浦区嘉里金陵东路一幅地块，高层公寓售价为15.1万元/平方米，而低密度产品售价则为15.1万元/平方米。 25万元/平方米。
按理说，这才是上海真正的地王。 该地块紧邻外滩、豫园、人民路，贯穿黄浦区核心区。 堪称上海的“心脏”之地。
由于开发量大、开发难度高，金陵东路地块经历了多轮规划报告。 香港置地、恒基兆业地产、恒隆地产、鹏瑞地产等均已对此做出规划。
最后，马来西亚首富郭鹤年家族拥有的嘉里建设斥巨资拿下该项目。 据披露，金陵东路地块搬迁总费用超过200亿元，预计总投资规模近400亿元。
项目建成后将成为一个多元化的综合体项目，涵盖住宅公寓、石库门联排别墅、办公楼、零售空间和酒店。
由于地处城市核心，商业类型多样，人们已经习惯了凯里这块土地的高综合价格。
相比之下，杨浦的土王就显得格外突出。
此次拿下杨浦土地的房地产企业有两家。
其中之一是港资房地产公司瑞安地产。 深耕上海近30年，开发了瑞虹新城、新天地、创智天地、盘龙天地等多个具有代表性的城市更新项目。
今年上半年，瑞安地产合同销售额增长55%，净利润率达到18%，展现出不俗的实力。
另一家是上海杨树浦房地产有限公司，名副其实的国企。 由上海杨浦滨江投资开发有限公司100%控股，而上海杨浦滨江投资开发有限公司则由上海杨浦区国有资产监督管理委员会100%控股。
可见，在城市更新中，需要保护老建筑，为城市增添多样性，这将进一步提高新房的成本和售价。
洋浦地王可以说是偶然，但也具有代表性。
今年以来，上海新建商品住宅数量环比、同比双增，楼市十分强劲。
在最新的上海都市圈规划中，长三角三个地区政府要共同建设具有全球影响力的“世界级城市群”。 其中，上海既是发动机，又是粘合剂。
根据国家规划，长三角地区只有一个中心城市——上海。
从这个角度来看，上海房价不断突破价格上限也就不足为奇了。
