在最近一周的时间里，北京大兴区瀛海府有一套毛坯房源，其建筑面积为223平方米，挂牌价格是599万元，这套房源被带看了4次。这套房源从去年11月挂牌开始，到现在已经累计降价4次，然而却仍然没有能够成交。与这套房源形成鲜明对比的是，小区内有一套刚需户型，其面积是88平方米，却以375万元的价格迅速达成了成交。
这是北京首批，限竞房解禁之后的，真实缩影。2018年前后，为了平抑房价，北京大批量集中出让，超百宗限房价，竞地价地块，从而催生出，大批限竞房产品。接着随着5年限售期，陆续满了之后，这批曾经因为价格倒挂，吸引大量购房者的房源，正陆陆续续进入二手房市场。
由《每日经济新闻》的记者，也就是以下简称为“每经记者”的人，依据北京市规划和自然资源委员会的官网所进行的统计显示，北京限竞房地块的格局十分清晰，其中大兴，这里包含亦庄区域在内，是供应的主力，昌平、房山以及丰台然后紧紧相随于后。全市累计出让了超过100宗限竞房地块，那这些地块的产品呈现出“南重北轻、刚需扎堆”这样典型的特征。“70/90”是限竞房的核心标签，这是土地出让时的强制要求，它直接催生了大量89平方米的小三居，使得户型高度同质化，而这也是市场担忧解禁之后会冲击区域二手房价格的核心原因。
有央企开发商相关人士，向每经记者表明，限竞房实际是楼市处于火热周期时的调控手段，用来给市场降温。其“5年内禁止交易”这一核心规则，目的在于挑选出纯自住、并非投机的购房群体。 “在实操当中确实吸引了部分有着‘放长线’想法的投资者，他们由于价格优势而愿意接受5年持有期，不过总体来讲，限竞房买家绝大多数是有着真实自住需求的。”。
每经记者 陈梦妤 制图
首个限竞房项目已有1套二手成交，未见集中抛盘
起始于2010年，北京率先开展“限房价、竞地价”土地出让试点活动，意即明确限定商品房最高销售价格，在此基础上竞争土地价格，然而在出让房山区长阳镇起步区6号地块之后该方式曾一度暂停。
截至2017年末，“限房价、竞地价”成了北京土地出让之中的主流模式，以这种模式出让的那些土地，自2018年6月起形成了大规模住房供应，还被赋予了限竞房这个称谓，某些土地在出让的时候规定了“70/90政策”，也就是建筑面积90平方米以下住房面积所占的比重得达到70%以上。
由于要确保利润，众多开发商选取了“高低配”这种产品组合策略，也就是在同一个社区里面，同时去建造高层以及别墅，进而形成“刚需依靠销量占据份额、改善凭借品质获取更高价值”这样的局面。
记者曾亲历大兴区瀛海府开盘，它是北京第一个入市且“日光”的限竞房项目。首批有194套房，面积在88平方米左右，均价52449元/平方米，总价约500万元，吸引了600多组客户参与摇号，让同批次的金樾和著、旭辉城、熙悦林语不禁“无比羡慕”。
瀛海府别墅和高层 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄
居于南五环到六环之间的瀛海府，属于那种典型的存在地势高低搭配情况的社区。首批业主大多是在2018年开展了网签工作，再加上交房以及办理不动产权证书所需的周期，其房屋一直到2025年三季度开始才满足5年的限售期要求，当下已经陆陆续续地具备了能合法上市进行交易的条件。然而根据每经记者所探听到的情况来看，实际进入市场的房源数量远远低于按照理论所应该释放出来的规模数量。截止到4月21日，瀛海府仅仅只有8套二手房处于挂牌的状态，并没有出现那种集中抛售房产的现象。
在现场，每经记者看到，相较于开盘初始时呈现的“大工地”模样，瀛海区域现已建有多个商品房小区，并且相关商业配套也已相继逐步完善起来。在瀛海府那套面积为223平方米的下跃户型里面，地面之上已然明显地积攒了灰尘，墙壁上还粘贴着2019年的那份分户验收表，花园已然杂草肆意丛生、杂乱遍布，墙面有不少区域通过肉眼就能够清晰看见有霉斑存在。
2019年的分户验收表 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄
中介人士向每经记者描述，那套房源始终处于毛坯情形，一层是88平方米的三居室，三个方向朝南向着，带有两层地下室总共135平方米，地面上拥有70年产权，地下有着50年产权。“去年11月就将其挂牌了，一直都没能达成成交。差不多半年已经进行了4次价格调整，价格也从最开始的620万元到如今的599万元进行着变化，按照此来计算的单价处于2.7万元每平方米。”。
下跃户型房源内部 图片来源： 每经记者 陈梦妤 摄
现在买房主要看自身需求，瀛海府在2026年3月成交了一套房，面积为88平方米，是中间楼层，挂牌价415万元，最终成交价375万元，单价约4.3万元每平方米，成交周期极短。该人士说道。
每经记者所了解到的情况是，瀛海府当中那些处于好楼层，且是精装修的房源，其挂牌价格竟然比开盘时候的价格还要高，周边存在限竞房，像是万和斐丽、中海寰宇时代等这些仍未解除限售，纯商品房里首开龙湖天琅的均价大约是4.9万元每平方米，紫宸院的均价大概是4万元每平方米，合生ME悦南区的均价约为5万元每平方米。
“应试产品”遭遇“好房子”新赛道
坐落在丰台区的金融街融府，曾是当年另一备受瞩目的热门限竞房，现如今正遭遇着与瀛海府极为相似的估值“退潮”境地，该项目在当年低调地取得了相关证件，以每平方米不超过66555元的均价迅速实现了房屋的销售，现场的中介人士向每经记者透露，自去年解禁以后，市场的预期已然出现了大幅的回调，紧邻的是，最近一套面积为89平方米的房源成交价格不到650万元，每平方米单价约为7.3万元，这一价格远远低于早期业主800多万元的挂牌预期，中介还说到，“这个户型算是比较不错的了，目前还没到赔钱的那种地步。”。
金融街融府别墅和高层 图片来源： 每经记者 陈梦妤 摄
经由每日经济新闻记者实地去进行观察后发现，金融街融府当中89平方米的户型其空间是极为紧凑的。贝壳这个平台所显示的情况是，当下有17套二手房处于挂牌的状态，自3月开始以来新挂牌的有6套，其中存在一套510平方米的别墅，从去年9月开始挂牌一直到现在。
