国家统计局发布了2025年房地产数据，显示出尽管房地产市场仍处于调整进程之内，可积极因素却正在不断积累，此为21世纪经济报道记者李莎从北京发来的报道 。
紧随其后，稳定房地产市场该从何处着力点？各个地域的政府该如何充分运用房地产调控自主的权力？公积金这项制度应当怎样进行改革？随后的市场会朝着怎样的方向前行？
日前，带着这些问题，21世纪经济报道的记者专访了中国人民大学商学院的教授、国发院城市与房地产研究中心的主任况伟大，况伟大在房地产金融与经济、住房政策等领域有着深入的研究，是中国房地产市场研究中的代表人物之一 。
况伟大觉得，怎样去拓宽房地产市场有效需求，变成当下关键的任务。针对这一点，得着重去转变市场预期，还要提升居民对房地产的支付能力。当下已经出台的房地产政策“组合拳”，其内容繁杂，力度颇大，然而政策是不是已经触碰到最大发力边界了呢，这仍旧有待后续进一步去研究。政府要对当前的市场有着充分的认知，不可以和市场反复进行博弈，政策尽可能一步做到位，把所有有利于推动市场止跌回稳的政策都运用到位，尽力从根本上扭转市场运行的态势。
《21世纪》，致力于使房地产市场保持稳定，那么，还有哪些阻碍，需要进一步去将其疏通呢？
况伟大称，2025年时，政府颁布了诸多推动房地产市场止跌回稳的政策，这些政策取得了一定成效，然而，中国房地产市场整体依旧处于调整进程当中。就目前情形来看，房地产市场最突出的问题是有效需求欠缺，怎样去扩大有效需求成为此刻的关键任务。针对这一点，我觉得重点需要做好两个层面，其一为转变市场预期，其二是提升居民对房地产的支付能力。
从房价、市场销售等数据呈现情况而言，就市场预期来讲，当下居民针对房地产市场的预期仍旧是偏弱的，还未曾出现根本性的好转。其一，房地产市场的供需关系已然发生了根本性的转变，部分情形存在着供过于求的状况；其二，部分房企的债务风险依旧存在，进一步修复市场预期的基础以及条件仍有待于继续积累。在支付能力这一方面，受到宏观经济等诸多因素的影响，部分居民的收入增长面临压力，住房支付能力受到了一定程度的影响。
现阶段已然出台的房地产政策“组合拳”，其内容丰富多样，涵盖了市场、税收、信贷、土地等各类政策，政策力度颇为可观，部分政策已然接近极限。举例而言，在限购政策范畴，除北京、上海等一线城市依旧留存部分限购举措之外，其余多数地区的限购已然基本取消；在利率政策层面，受部分商业银行存贷利差的影响，后续房贷利率下调的空间或许有限。从整体情况来看，当下房地产支持政策的力度已然处于较高水准，然政策是否已经触碰到最大发力边界，仍旧有待后续进一步展开研究。
然而，我觉得政府得对当下的市场存有充分的认知，不可以跟市场进行反复的博弈，政策最好一次性做到位，将全部有助于推动市场止住下跌并趋于平稳回转的各种政策都运用到极致，努力从根源上扭转市场的运行态势。当然了，市场态势的根本性扭转可不是仅仅依靠政策就能够达成的，既要施展政府的作用，也要发挥市场的作用，多方面共同进行、多种力量一起使劲，不过政府必须要当好引领的角色。
据《21世纪》报道，“十五五”规划建议提到要清理住房消费方面不合理限制性措施，全国住建工作会议明确指出，城市政府需用足用好房地产调控自主权。在此情况下，你觉得接下来地方政府还应该怎样去优化调整相关政策呢 ？
况伟大指出，房地产市场具备较强的地方调控属性，这就特别需要地方政府切切实实地扛起主体责任，并且主动地展开作为。全国各地的房地产市场形势存在差异，市场分化的状况十分显著，地方政府对于本地房地产市场的情况更为熟悉，因而要秉持因城施策、一城一策的原则，依据各地实际情况进行针对性的调控，以此推动本地房地产市场实现稳定且健康的发展。
当前，地方政府的政策执行能力，依旧存在不足，各地所面临的约束条件，以及优先次序，并不相同，特别是部分城市，面临着地方财力不足的状况，所以，中央政府要结合各地的实际情形，更好地与地方政府协同，依据各地情况给予一定支持，共同促使各地房地产市场停止下跌，趋于平稳 。
当前“五限”政策，也就是限购、限贷、限售、限价、限商，已大幅放开，比如说在限购这方面，除了北京、上海等一线城市之外，其他城市的限购几乎都已经放开了。限贷、限售也基本上放开了。目前部分城市在限价方面还有一定的限制，我觉得可以限定房价的涨跌幅度，不过区间范围得放宽一些，要发挥市场价格机制，还得与防范风险相结合，不能搞“一刀切”。
《21世纪》，北京的限购政策调整了，市场关注度高，上海的限购政策也调整了，市场关注度同样高，你对于当前的调控思路，是怎样看待的呢？
且况伟大表明，对于这些城市而言，其认同采取循序渐进推进策略的政策调控方式，这是由于，要是北京、上海的限购政策以一次性完全放开的形式进行，那么市场极有可能会产生较为强烈显著的投机性，进而会给当地住房市场甚至经济发展带去不小较大幅度的影响，此事还会进一步加重增剧整体市场的分化态势。
《21世纪》：2025年的中央经济工作会议，把“深化住房公积金制度改革”归入重点任务，这在过去十年里是头一回。关于改革方向，你有啥建议？
就当前情形而言，我国公积金存在着两大显著特性，其一为互助性，且具备普惠性质，在此特性的作用下，公积金缴纳者所缴纳的资金会被相应归集起来从而形成基金，而所形成的这一基金则是专门用来处理缴纳者的住房融资相关问题的，在这一点上其与德国的住房合作社存在着类似的情形；其二为政策性，中国的住房金融政策显著地于公积金制度当中有所体现，举例来说，公积金贷款实施更为优惠的政策利率，并且能够由中央政府予以调整，在这一点上其与新加坡的公积金制度颇为相似。
上世纪九十年代，我国的公积金制度开始推广，此时居民收入差距较小，然而当下相比当时，情形已然显著改变，高收入人群有较强购房能力，中低收入者更诉求低成本的住房融资支持。故而我主张公积金制度做变革，理应更多朝向中低收入者倾斜，为住房困难的家庭供给更好的低成本资金保障。放眼将来，也能够联合企业年金、养老金等开展改革，优化公积金制度的参与对象范畴，更精确地为住房困难工人群体给予住房资金扶持。
此外，我国公积金实施属地化管理，参与者往地方缴纳公积金，由地方住房公积金管理中心进行运行以及支出，然而一些关键的公积金政策是由中央政府制定的。各地公积金供求关系存在差异，对于一些有公积金结余的城市而言，能够持续拓展公积金的使用范畴，盘活利用闲置资金。
21世纪，近些年来，公积金贷款利率，同商贷利率之间的，那种利率差，变小了，未来，公积金贷款利率，是不是，还有下降的空间呢？
况伟大表示，其觉得存在下降空间，于降低公积金贷款利率之际，也应当下调公积金存款利率。住房公积金管理中心运营成本高，其中一项重要成本是职工所缴纳公积金存款利率的支付事宜。在2025年7月1日，北京住房公积金管理中心发布的消息谈及，在2024 - 2025年度，个人公积金账户结息利率统一依照央行一年期定期存款基准利率1.5%的标准来执行，利率水平明显高于当前银行存款利率水平。
职工的住房资金问题是公积金主要解决的，住房投资问题并非其解决范畴。所以我觉得公积金存款利率能够进一步降低，如此便能为公积金贷款利率下降创造空间，借由公积金存贷款利率“双降”，进一步削减参与公积金制度的中低收入者的住房成本。
把收购存量商品房用作保障性住房等情况，当作去库存重要路径，《21世纪》提及，针对此你有啥建议呢 ？
况伟大称，各地收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等，其主要目的在于盘活利用闲置住房资源。故而他觉得主要考量两方面，其一为各地对保障性住房等的需求规模，其二是地方的支付能力，由这两项去确定各地存量房收储的规模。对于有收购需求然而财力不足的城市，中央需因地制宜，给予一定的资金支持，在这方面具备一定的潜力和空间 。
《21世纪》：对于紧接着的房地产市场走向，你有着怎样的预测判断呢？加速营建房地产发展全新方式，这属于中长期的目标，从“破除旧有”迈向“创立全新”，大概还需要多久的过渡时期呢？
况伟大觉得，在未来的这几年里，其中涵盖2026年，房地产市场会把调整以及稳定当作主要的脉络，首先要止住下跌的态势，才能够回归到稳定的状态。房价不再下跌会变成一个衡量市场平稳运行的关键的指标。
如今，房地产市场所处的发展阶段已然出现了变化，在以往，市场呈现出供小于求的状况，那个时候，我们所追求的是快速发展，也就是那种“三高”模式呀，所谓“三高”，指的是高负债、高周转以及高杠杆，通过这种旧模式，去解决“有没有”的问题呢。
现在，我们已然告别了住房短缺的状况，市场供求处于基本平衡的态势，甚至出现了供过于求的情形，此时要解决“好不好”的问题，注重稳定、具可持续性的高质量发展。所以，开发、融资、交易等方面的制度都必须作出相应的调整，土地、规划、监管、市场规制等诸多方面都要在新的发展阶段进行优化，而这个过程同样涉及建章立制以及修改相关法律。调整是需要成本的，很难一下子就达到理想状态，新发展模式的构建也需要经历一个过程，会有一段阵痛期，故而我们要理性去看待当前市场所发生的变化。
