买房不限购时代回来了？
5月6日晚间，深圳市对房地产政策做了进一步优化，其内容有所提及，包含盐田区，宝安区（不包括新安街道、西乡街道），龙岗区等在内的七个区域实施放松限购举措，对于购房者而言，个税、社保的缴交年限要求从3年调整成1年，并且拥有两个及以上未成年子女的深圳市户籍居民家庭能够在上述区域内再购买一套住房 。
从中原地产首席分析师张大伟的角度来看，不管深圳松绑限购政策最终呈现出怎样的成果来，有这样一个不容被忽视的事实存在着，2024年是不算作限购的时代重新回归的起始年份，“全国楼市限购政策在实施了14年之后，迈入了全面不存在限购的时代” 。
深圳松绑限购
按照深圳市住房和建设局所发布的文件内容来看，此次进行分区优化住房限购政策，主要涉及到了七个区域，其中包括盐田区，还有宝安区（但不包含新安街道以及西乡街道），另外还有龙岗区，龙华区，坪山区，光明区以及大鹏新区。
在此些范围之内，不是深圳市户籍的居民家庭以及成年单身人士（包含离异情况），购买住房是被限制为限购1套的，对于这些购房者而言，是需要去提供在购房之日的前1年时间里，在深圳市连续缴纳个人所得税或者社会保险的证明的；而拥有两个以及两个以上未成年子女的本市户籍居民家庭，是在执行现有的住房限购政策的基础之上，还能够再购买1套住房的。
与此同时，有这样一些企事业单位，它们要满足设立的年限满了一年这样的要求，在深圳市累计缴纳的税款金额达到了100万元，并且员工人数是10名以及超过此标准，具备这些条件的，才可以在上述七个区域以内去购买商品住房，用这样的方式来解决员工住房之类的需求。
广东省城规院住房政策研究中心里头那位首席研究员李宇嘉声称，把非深圳市户籍限购予以放松乃是此次刚出台新政最为引人注目的要点，“鉴于深圳这个地方外地人口数量相对比较多。”有相关数据清晰表明，在2023年的时候深圳常住人口达到了1779.01万人，这创了历史以来的最高纪录，跟上年年末相比较增加了12.83万人，同比增长幅度为0.73%，其增长的数量在北上广深这几个城市当中处于首位。
他直接表明此次深圳参照京沪松绑限购的原则，是小步快跑，是留有余地，是定向疏解。针对外围区域存在库存挤压，存在去化压力大，存在房价下跌严重，还扰动全市房价预期，扰动楼市整体预期的现实情形，把铁板一块的外地人限购政策予以松绑，把其购房资格从社保3年缩减至1年，针对性地引导到外围库存压力最强、楼市销售下滑最严重的区域。
中房研究院 ICR 执行院长肖勇，他还是 365 房评创始人，指出新政明确了，罗湖、福田、南山、宝安中心区是深圳的核心区域，对这些区域严格限购，而其他区域放松限购，不过放松力度低于预期，也就是并非彻底放开限购，非核心区域放松限购对刚需人群有利好，“按照广州的经验，非核心区放松限购会促使置业者从远郊向近郊以及主城区转移” 。
乐有家营销总裁贺玲还表示，门槛大幅降低表明非限购区域会有一批新市民涌入。依据深圳住建局公布的2024年二季度预售商品房入市计划，这次新政涉及调整区域的新房市场，二季度总共要预售12个住宅项目，有5664套住宅房源，占总预售计划的72%，这些项目有望享受到政策红利。
然而，就政策成效而言，业内大多持有谨慎的态度。李宇嘉向《国际金融报》记者表明，虽说新政有希望去吸引外来人口，进而消化库存，可是即便需求有所增长，在庞大的库存状况下，再加上预期表现疲弱，购房者增加杠杆的意愿并不高，如此很难推动房价再度产生反弹。
他着重指出，就购买力这个层面来讲，外地人相较于本市户籍人口是远远逊色的，所以此次政策所产生的效果是不能够被过高估计的。要是市场持续呈现疲弱态势，接下来还会有别的政策相继跟进，像非户籍完全退出限购，增值税免征期从5年调整为2年等等，最为关键的还是需求端购买力能够得到提升，而这是由收入、就业以及消费等诸多因素所决定的。
有人士向记者透露，该人士任职于某华南地区的房企，分区放宽限购这一举措，会使部分需求得以释放，然而释放的程度极为有限。放宽限购所针对的目标群体，是那些具备资金却缺失购房资格的人群。比如说，倘若你拥有上海户口，而你想要投资深圳的房产，那么你肯定不会为了在深圳购房投资，就选择放弃上海户口，转而落户深圳，放宽限购主要就是针对这类人群 。
不限购时代来了？
算上深圳在内，截至目前北上广深均已对限购政策进行了调整。
4月30日，北京住建委网站发布了相关通知，此通知明确指出在执行现有的住房限购政策的基础之上，允许这样几类人群可在五环外新购买1套住房，这几类人群分别是，在京拥有2套住房的京籍居民家庭，在京拥有1套住房的京籍单身人士，在京拥有1套住房且连续5年在京缴纳社保或个税的非京籍居民家庭，还有在京拥有1套住房且连续5年在京缴纳社保或个税的非京籍单身人士。
去年，广州取消了黄埔区、番禺区、花都区内部分区域以及白云区部分地区的限购措施，并且把限购区域的社保门槛从5年降低到了2年。
今年1月，广州再度进一步放开了120平方米以上住房的限购，上海呢，在临港新片区、金山区定向放松单身非沪籍人士购房政策之后，也进一步调整了奉贤、青浦两区的购房政策，具体是取消了单身限购政策，对于符合条件的非沪籍人才，能够在两区内购买1套住房。
据中原地产统计，自2023年起到当下的一年多时段内，国内各地发布了松绑限购政策，次数超过80次，其主要特点在于，三四线城市所采取的是直接“一刀切”方式，二线城市以及一线城市则是小步快走，并且多次发布相关政策。
张大伟表明，在过去的三年时间里，诸多城市都已经将限购措施完全解除了，像东莞、佛山、南昌、郑州、福州、青岛、济南、厦门、合肥、南京、苏州、宁波、沈阳、大连、武汉等地 。当下在二线城市当中，仍然没有把限购全面解除的城市只有海南、西安、杭州、天津等数量极少的城市，之前被视为调控优等生的长沙也已把限购全面取消了，成都在不久前也进行了全面的松绑 。
长沙楼市 吴典摄
公开信息表明，限购起始于2010年，在当年4月的时候，国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，也就是“国十条”，其中有这样的内容提出，“地方人民政府能够依据实际情形，采取临时性举措，在一定时间段内限定购房的套数。”。
当月，北京出台了全国首个住房“限购令”，还推出了12条调控措施，其中涵盖了对不能提供1年以上纳税证明的非北京市居民，暂停发放购买住房贷款，还包括对不能提供1年以上社会保险缴纳证明的非北京市居民，暂停发放购买住房贷款，并且规定同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房。
跟着，深圳、上海、广州等城市先后紧接着跟进，最多的时候，全国有超出一百个城市施行、执行了限购政策。时间流逝（或随着时间推移），朝代更替（或世事变迁），房地产调控历史之上具有标志性的政策现在业已而且开始逐渐、一步步地退出、离开舞台 。
有个叫张大伟的人说，倘若2010年被称作是限购元年的话，那么2024年便会是不限购的时代呈现回归态势的元年，“尽管当下仍旧存在几个城市在名义层面上依旧有着限购政策，不过实际上仅仅只有北京以及上海还在切实执行着限购”。他宣称这限购乃是过去楼市处于火爆投资阶段时所颁布出台的限制政策，然而如今的市场已经没有那么强烈的需求了 。
他还表明，限购政策对于已实现限购松绑的城市而言，具备的影响程度较为有限，当下房地产行业所面临的并非单纯的资金方向的问题，在拿地方面存在压力，于销售环节存在压力，在客源获取方面存在压力，在贷款事宜方面存在压力，甚至连同质化产品之间的竞争同样存在压力，当前阶段购房实际归属于收入稳定与否有关的问题，并且叠加了人口结构相关的问题，在房地产库存积压这一状况所产生的影响之下，实现稳定依旧需要耗费更为长久的时间。
当前，部分城市的市场已然显著超跌，众多房源的性价比颇高。然而，市场信心的提振需要更多的政策支持，只是政策的边际效益有所降低，如此一来，便需要一线城市出台超出预期的政策去打动需求。
市场底部徘徊
销售端可以更加直接地看到楼市的筑底情绪。
克而瑞数据表明，在今年4月的时候，房地产市场一直处于持续的低位运行状态，TOP 100房企达成销售操盘金额为3121.7亿元，与上月相比降低了12.9%，和去年同期相比降低了44.9%，单月业绩规模依旧维持在历史较低水平；在前4个月期间，百强房企达成销售操盘金额10914.1亿元，同比下降了46.8%，降幅收窄了0.7个百分点。
百强房企各梯队的销售门槛，相较于去年同期，进一步降低了，并且门槛值都降到了近年的最低水平。4月，TOP 十分的房企销售操盘金额门槛，同比降低了百分之五十七点三，降至二百五十八点八亿元；TOP 三十和TOP 五十的房企门槛，也分别同比降低了百分之五十二点六和百分之五十一点一倍，对应六十八点七亿元、四十四点八亿元；TOP 一百的房企销售操盘金额门槛，降低了百分之四十七点七，至十八点五亿元。
从供应量方面进行观察，4月的供求情况相较于3月而言，呈现出环比略微下降的态势，然而其绝对量依旧处于年内的第二高位，并且优于一季度每个月的平均水平，重点30个城市的供应情况，同比和环比均有所下跌，成交量比较环比下降了17%，同去年同期相比下降了43%，在与一季度的平均数值相比较时增长了13%，前4个月累计下来同比下降了47%，下降幅度收窄了1个百分点。
在二手住宅这个范畴当中，依据中指研究院所给出的数据来看，于今年4月的时候，全国100个城市的二手住宅平均价格是14975元每平方米，与上一周期相比出现了下跌，跌幅为0.75%，和去年同期相较也呈现下跌态势，跌幅为5.38%。其中，一线城市的二手住宅价格，与上一周期环比下跌了0.90%，和去年同期同比下跌了4.26%；二线城市的二手住宅价格，环比下跌幅度为0.78%，同比下跌幅度是5.59%；三四线代表城市的二手住宅价格，环比出现了0.66%的下跌，同比下跌幅度同样是5.59%。
某四线城市楼群 吴典摄
上海中原地产，拥有资深分析师卢文曦，其坦言，在3月传统“小阳春”过后，4月的成交量出现转头向下的情况，而这也是近期政策井喷的主要原因。
进入4月以后，许多地方的楼市政策不断进行优化，在北京、成都以及天津等地限购政策得以优化，在上海、深圳、南京还有长沙等城市鼓励住房开展“以旧换新”，以此畅通一二手链条；在福州、沈阳、贵阳等诸多不同的地方取消了首套房贷利率下限，降低购房所需成本，促进潜在购房需求的释放。
4月末的时候，中央政治局召开会议对楼市进行了定调，依旧把防范化解风险当成房地产工作的关键任务用以抓，并且提出要统筹着去研究消化存量房产以及优化增量住房的那些政策措施，赶快去构建房地产发展的新模式，以此促进房地产高质量发展。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，就这些优化政策而言，当前新房市场调整压力依旧存在，不过随着宏观政策持续协同发挥效应，以及房地产政策持续落地，新房市场有希望迎来改善，不过二手房市场短期内预估在“以价换量”情形下会保持一定活跃度，并且当下多个城市开展“以旧换新”活动，这有利于进一步疏通一二手链条，也有希望对新房市场造成积极影响。
依据中指研究院进行监测得出的数据显示，截止到5月6日，在全国范围之内，已经存在着超过50个城市明确表态会支持住房“以旧换新”，它主要存在着两种方式，其一，是房地产企业联合经纪机构对于旧房优先进行推售，倘若是在一定的期限之内旧房能够售出，那么就会按照相应流程去购买新房；其二，是开发商或者国资平台收购旧房，售房所获得的款项会被用来购买指定的新房项目，并且这种方式也是从今年开始以来住房“以旧换新”的主流。
至于这一系列“组合拳”成效几何，只能静待时间回答。
记者 吴典
编辑 孙婉秋
