作者 | 王泽红
当传统旺季“金九银十”遇上新政加持，楼市正在发生一些变化。
自8月开始，北京放松限购，北京五环外降低社保年限，上海放松限购，上海外环外降低社保年限，深圳多个区域取消限购 。
各有不同程度降低的三大城市购房门槛，京沪以挖掘“内需”潜力为主，深圳对外地需求放开，如今效果怎样，二手房价格是否到底，限购是否还会进一步放开，带着这些疑问，近期搜狐财经连线了58安居客研究院张波并进行了深度分析。
张波指出，在北上深这一轮新政过后，房屋成交呈现出明显增长的态势，特别是9月第三周，也就是15日至21日，三个城市当中二手房成交量迅速上涨，其中北京以及深圳创下了近六周以来的成交新高 。
然而，三个城市的二手房，目前依旧处在“以价换量”的阶段，并且均展现出下跌的趋向；新房市场范畴之中，仅仅上海出现了上涨，不过这也是因为高端项目，也就是豪宅较为火热，转而推动了房价的上升。
按他所做的分析而言，当下成交的房源存在两大特点表现，其一为处于核心区域的稀缺资产，还有兼具改善功能的房子，其二是价格较为低廉然而户型以及品质相对处于普通行列的房源 。
处于购房视角来进行剖析，张波觉得去年被当作“笋盘”看待的房源，当下所具备的性价比已然是相当之高。“务必要在市场的最低点位去买入最便宜的房源，如此这般的时机并非是每一个人都能够精准地予以把握。”
58安居客研究院 张波
以下为搜狐财经与张波对话精编
北上深成交量明显增长
豪宅火热推动上海新房价格上涨
问：这一轮对于北京、上海、深圳的限购进行松绑，北京最早是在8月8日，接着是上海在8月25日，而深圳最晚是在9月05日，就目前的情况来看，成交量是不是有明显的变化呢？
有一个人叫做张波 ，按照我们所做出来的统计 当月有三个城市相继出台了相关政策 紧接着上个月成交差不多达到了2.9万套 环比增长幅度为11% 同比增长幅度大概是30% 这呈现出的是一种相对比较明显的增长趋势 。
从效果来看，深圳最为显著，其次是上海，最后是北京。
8月份，北京二手房网签量约为1.3万套，相较于去年同期下降了7.2%，不过与上一时期相比增长了4.3%，新政由此产生了一定的效果。在九月份的前三周，尤其是9月15日至21日这段时间，成交环比增加了20%，单周成交数量达到3300多套，创造出了六周以来的成交高峰。
过往某些政策，仅能维系到当月的成效状态，与之不一样的是，此次在八月份呈现出了效果，而且在九月份还维持了相同的效果。
北京八月份商品住宅供应量是1778套，新房受其影响下降，和去年相比有同比之下降情况，成交的住宅有2679套，环比增长了7%，不管是新房还是二手房，从北京的数据来观察，成交量正在出现上涨情况 。
上海出现回暖迹象，这种迹象很是明显，因政策相对较晚，所以数据更多体现在九月份，在九月份的第三周，二手房成交了4811套，环比增长了7.5%，而且连续两周维持了这一增长的势头，自八月下旬开始以来，累计成交的涨幅已经接近13%。
深圳政策推行时间是最晚的，然而其实际效果的展现却是最为明显的。在9月15日至21日这个时间段内，二手房成交数量达到了1205套，并且环比增长幅度为18.3%，此数据创下了近六周的新高度。依据这个比例情况来进行判断，深圳市场所呈现出的效果在三个城市里是最为显著突出的。
问：北上深新房、二手房价格波动情况如何？
张波，依据统计局给出的数据来看，唯有上海的新房价格于8月份出现了上涨的情况，而其他的所有城市，均展现出下跌的态势，二手房无一不是处于下跌状态，一线城市的二手房市场正在经历着“以价换量”这样一个过程 。
上海属于一线城市内，是唯一新房价格呈现上涨态势的城市，而且在它上涨的背后状况里，并非是各个项目都出现了涨价，而是因为中高端项目有着较大量的供应量，特别是高端项目也就是豪宅，在当下存在着强烈旺盛的需求，由此使得成交量得以上升，进而进一步推动了房价的上涨。
复观二手房市场，于上海之地，8月份成交量几近17700套，此成交量已然突破荣枯线了，然而其价格却是有所下滑的，下滑幅度大概为1%，不过切莫以为上海的下滑幅度是快速的，要是单价较低的“老破小”成交量大幅增加，这便会带动二手房价格下滑，并且次新房成交占比实际上正在逐步减少。
这背后存在着两个缘由，其一乃是老房子的业主持更乐意让利的态度，其降价的空间会相对而言大上些许，在几年之前，中环附近的那些老房子，其单价处于七八万元的水平，而如今许多都已然下跌至四五万元，其二便是次新房的业主心态展现出较好之态，他们怀有不愿意降价的想法句号
北上深有必要保留限购政策
未来一两年内不会全放开
问：成交的房源有哪些特征？
张波称，新房成交活跃的主要是处于核心区域的稀缺资产，这类资产受到高净值人群格外关注，第二，核心区域里相对改善型的产品，总价大概在800万至1500万之间，吸引了诸多二次或三次改善型买家的关注。
成交量较大的二手房市场，主要是那些价格较低的房源，不过其户型和品质相对一般，即便如此，这些房源因价格低，依旧受到市场欢迎，总体来说，政策达成了初期所期望的效果。
再下一步，我思考觉得，针对于上海外环以内的区域，就包含北京市五环以内以及深圳核心区域而言，能够再去进行适度的放开举措，特别是在二手房方面。这些区域当中，二手房挂牌的数量是比较大的，并且大多都是陈旧的、房龄相对较长的房源。而这些房源主要所吸引的是那些并非本地长期居住的人群，像是新北京人、新沪漂以及新深圳人等等 。
倘若往后政策可以依照核心区域中二手房的实际情形予以调节，那么市场的反应或许会更为积极。
即便近期有消息传出深圳核心区域也放开了限购，尽管已经进行了辟谣，然而这也加重了普通大众对于核心区域限购放开的那种预期，您觉得北京上海深圳在未来会彻底放开限购吗？
张波，在四个一线城市，也就是被称作北上广深的当中，深圳跟广州的政策是最为宽松的，上海处于中间的水平，北京有着最为严格的政策。要是未来只剩下一个城市要去实施购房限制，那么这个城市仅仅会是北京。
目前来看，对于一线城市而言，保留限购政策是有必要的。从短期来看，存在供需关系，一线城市房地产市场目前处于供大于求的状况。从长期角度来讲，需求会逐渐朝着与供应趋于平衡的方向发展，甚至有可能超过供应量。鉴于一线城市房地产供应量会逐步减少，所以保留限购政策是必要的。
就算未来市场情形不好，那不代表深圳会对所有区域的核心地带放宽购房限制，我觉得这种可能性非常小，起码在未来一两年之内是如此，一线城市限购放宽，目的是把市场稳固下来，而不是借着政策促使房价和成交量上升，让市场再度火爆起来 。
我觉得没必要过度担忧未来，在短期内，核心地区也许会施行规模较小的举措，比如说，针对并非深圳户籍的居民，于福田以及南山这里原本限购一套住房的情况，有可能放宽到两套，本地家庭则会从限购两套增加至三套，大体上不会出现大规模的行动。
从长远考量，五年往后，这般状态下全面放开购房所设限制存在可能性，因到那时市场达成自我平衡实现，之后不再需借由限购之类举措予以调整，此限购政策真正需退场要有市场到位那般状况，当前尚未抵达此一时机，所以无需过度纠结于这个进程。
可捡漏的房子越来越少
“笋盘”性价比已非常高
问：在二手房进行买卖时，压价这种现象频繁发生，甚至在网络之上还出现了数量众多的砍价攻略，对于这个现象您有着怎样的看法呢？
张波：中介为什么要干这件事，就是为了成交。
于当下市场情形之中，若想达成迅速成交之目的，房源的价格定得是最低的才行。在同一个小区范围之内，向来都是价格最低的房源率先实现成交，截至目前来看没有任何例外情况可言，接着才会是其余的房源，而这恰恰就是中介期望达成的目标 。
然而这的确造成了某些负面作用表现，首先会致使市场当中的那种预期朝着恶化的状况发展，使得人产生价格尚未抵达底部的感觉。那么这种情形是不是会构成踩踏类效应呢？在我的观点当中，于当下的房价所处水平情况之下，这类踩踏效应正处于减弱的态势 。
这种效应是存在的，从去年直至今年有此情况，即房价从8万降到了5万，然而一旦房价降到4万以下，踩踏效应就越发微弱起来，这是由于当房价越来越靠近其真实或者理性的房价之际，可被压缩的空间也持续在缩小 。
其次，对于整个中介行业来讲，这会致使信用体系遭受损害，一些职业看房人借助造假去制造恐慌，尽管在短期内有可能骗得一两单，然而这种行为迟早会被市场揭发，会对中介自身的信用以及品牌信誉造成严重损害。
第三，这有可能致使交易效率降低，业主期望中介在房价降低后能够加快达成交易的速度，然而要是存在过度压低价格的情况，许多卖家会选择不进行出售，而是转向租赁或者其他途径，如此一来市场在短期内会陷入停滞状态。
虽当下，市场挂牌量于增长之中，然撤市房源量亦持续呈上升态势也。于当前之市场环境里，有业主觉得卖掉并非适宜之举，反倒会致使房源成交效率出现下降情况，此情形将会形成一种边际效应。
问：当下还有捡漏的机会吗？
张波表示，他觉得今年仍旧存有捡漏的机会，并非就完全没有可能了。可是，和上半年相比较而言，下半年能够捡到漏的楼盘数量的确是越来越少了。所以，购房者应当维持冷静。此刻面向市场售出的楼盘里，大概百分之七八十那样的房源，去年将其看作是“笋盘”。要是按照去年的价格去考量，这些房源的性价比已然是相当高了。
所以，我以个人的观点来看，对于房价用不着过度地执着，非要在市场的最低的点买入最便宜的房源，这样的时机不是每一个人都能够精准地把握的。
问：你对近期的市场行情有何个人见解？
张波，当下状况是，众人对于市场的判断普遍偏向谨慎，鲜少能够听到有人 forecast （此处原字有误，按照要求不能用英文，应是预测）房价会上涨，而且与此同时，绝大多数人觉得房价大规模下跌的可能性同样不大。我觉得，在大环境不出现改变的情形下，众人的这般态度在短时期之内很难被改变 。
另外，不可能每个人都恰好于房价最低之时购入房产，这跟股市是一样的，每个人都期望在谷底买入，在波峰抛出，然而实际情形是，当市场真正处于低谷之际，它常常处于最为寒冷的市场状态，周边的人有可能都不买房，随后房价又会上涨，这个过程着实很磨人。
