最近一段时间，我频繁地与我的几位御用中介聊天。在聊天过程中，我发现上海楼市当前正经历着一些不一样的变化。
我们在之前几天所写的文章里剖析了当下上海楼市所处的阶段性行情。《》那些还没看过的朋友，一定要去看一看。
上海楼市在 2020 年 5 月，二手房整体成交数量为 2.67 万套。每周的成交数量约为 6600 多套。这是一个极为夸张的数字。
上海从 2016 年 10 月开始到现在，仅有 5 个月二手成交套数突破了 2 万套。在之前的 44 个月中，2020 年 5 月份的二手成交套数达到了最高值。
上海楼市如同气温那般，呈现出节节攀升的态势。当然，楼市的火热只是一种感受。在楼市那纷繁复杂的世界里，存在着诸多不同的变化。
目前整个楼市中，有两类房产正在迅速地被消化。总价段方面出现了结构性的变化，这种变化非常明显。
第一个变化在于，对于 400 万以下的刚需房源，买家唯一的需求就是价格要便宜。
有点硬伤也无妨，在一楼也无妨，面积小一些也无妨，关键是总价段必须要控制好。
我把这些用户称之为超级刚需客户。
对于这些客户来说，300 万总价的房源、350 万总价的房源以及 400 万总价的房源，其实分别对应着三个不同的房产层级。到了这样的层级，或许多拿出 10 万、20 万都并非易事。
所以，前几天我们进行了分析。300 万总价段以下的房源，其环比为何出现下降呢？可以理解为整个最末端的供应已差不多售罄，低总价段的房源在整个上海楼市中的占比正越来越小。
上海楼市，正在快速消灭低总价段房源。
第二个变化是，千万级别以上的改善房的成交量有了明显提升。同时，千万级别以上的豪宅的成交量也得到了明显提升。
这些人群受到疫情的影响比较少，反而有资产避险的需求。
处于中间价位的中高产们最为尴尬。他们要么是因疫情而导致购买力受损，要么是风险偏好有所降低，从而使得买房的热情出现了倒退。
所以，当前的上海楼市其实就是“两头大，中间小”的局面。
300 - 400 万的超级刚需总价段和 1000 万以上的改善这两个总价段的成交量最为火爆。整个中间段的需求出现了明显的下降。这就是上海楼市近期交易火爆，但价格大家没有感受到明显上涨的原因。
因为中间价位段的房源，起到了明显的缓冲作用。
还有一点，结构性变化在不同区域的去库存时间周期上有所体现。这一点很少有人会在意，但往往又非常重要。
兔博士提供了相关数据，截止到 5 月底，每个区域的商圈板块中，库存去化周期最理想的板块情况如下所示。
大家一定要特别关注宝山的美兰湖。大家一定要特别关注青浦的青浦北部。大家一定要特别关注金山亭林等区域。这些区域的二手房库存周去化周期只有 0.1 个月。这些区域的二手房库存周去化周期甚至是 0。这相当于区域内要么无二手房可卖。这相当于区域内只要二手房出来，便能在很短的周期内卖完。
大家一定要在意区域二手房库存量的原因是，它决定了房源的竞品数量以及房子的成交周期和周边的供应量。
如果我们把目光放得更宽泛些，例如从整个城市的楼市库存周期这个角度来看，这就决定了城市的供地速度是怎样的情况。
2017 年 4 月份住建部 80 号文要求：对于去化 36 个月以上的城市，要停止供地；对于去化 18 至 36 个月的城市，需减少供地；对于去化 6 至 18 个月的城市，应增加供地；对于去化 6 个月以下的城市，要显著增加供地，并且必须加快供地的节奏。
你看，从城市层面来讲，不同的去化周期意味着供地节奏有所不同。而这些不同的供地节奏，实际上是为了能够有效地保证区域内房价的稳定。
所以，把去化周期这样的指标拆分到上海各个商圈来看。这样做对于指导我们购买紧俏的二手房房源是有帮助的，至少从板块层面来看不会出错。
刚才提及的是建议买入的板块，那么还有哪些板块的去化周期比较长呢？建议大家对此要慎重对待。
帮大家罗列了各个区域内库存去化周期最长的商圈板块，像宝山的月浦，青浦的重固，金山的朱泾等。这些区域，大家应当直接将其列入自己“购房的黑名单”。
还有一种变化，来自于下阶段的时间点可能会出现的结构性改变。
请注意一点，到目前为止，投资客还没有进场。
我们观察到，投资客的节奏和自住客户相比，往往慢半个节拍。对于投资客来说，他们往往要等到看到更加确定的暴涨情况，才会进入市场。
你进行横向时间节点的对比时，会发现一个情况，那就是二手房的成交量上升了，然而整体的成交价格却没有出现很显著的波动。
对于上海楼市来说，接下来的几个月具有特别重要的意义。房价能否保持强势，成交量能否继续维持，这完全取决于接下来几个月的具体表现。
