上海楼市又出新政。
孙婉秋 摄
八月二十五日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海市分行以及市公积金管理中心等六个机构共同发布文件《关于调整优化本市房地产相关政策的通知》（简称为《通知》）。
《通知》里涉及减少房产购买限制,改进公积金制度,改进个人住房贷款政策,以及完善个人住房房产税制度等内容,从2025年8月26日开始执行。
最新动态促使房地产领域股价显著上扬。当前，涉足房产开发的企业（01801181）已录得3.4%的增幅，万通发展（600246.SH）实现全天停牌，万科A（000002.SZ）的涨幅突破9%，荣盛发展（002146.SZ）的涨幅超过8%，金地集团（600383.SH）则上涨了7.79%。
楼市继续松绑
具体而言，在住房购买限制方面，《通知》提出要进一步放宽相关规定。首先，满足特定条件的家庭在外环以外区域购房不受套数限制。这些符合条件的家庭包含上海市户籍居民，以及在本市持续缴纳社会保险或个人所得税达到一年的非本市户籍居民。他们购买外环外的住房，无论是新建商品房还是二手房，都不再受套数限制。
成年未婚者依据住户家庭实施房产购置配额措施。依据相关条款，上海户籍家庭及上海户籍的未婚成年人，在外围圈外购置房产不受套数限制；在外围圈内购置房产最多两套。非本地户籍的住户家庭，以及非本地户籍的成年未婚个人，在购置房产之前，若在本市持续缴纳社会保险或个人所得税达到一年及以上，那么他们在外环区域以外购买房产不受套数限制；而如果持续缴纳社会保险或个人所得税达到三年及以上，那么他们在外环区域以内只能购置一套房产。
改进公积金制度方面，首先，要提升个人公积金贷款的上限。针对缴纳公积金者购买二级或更高级别的绿色建筑新建住宅的，公积金（包括补充公积金）的最高贷款金额可以增加百分之十五。首套最高贷款限额提升了，从160万元增至184万元，多子女家庭的首套贷款额度上调幅度可以累加，从192万元涨到了216万元；二套最高贷款限额也提高了，从130万元上调至149.5万元。
其次允许动用公积金来支付购房的首笔款项。针对在本市购置新建期房的情况，缴存人有权依照相关规范申请，提取自己以及另一半的公积金，用以承担购房的首期费用。
第三点在于支持住房公积金的再次提取和贷款使用。对于将公积金取出用于支付购房首付的储户来说，这样做并不会对其后续申请公积金贷款时的额度核定产生影响。
通过改进商业性个人住房贷款利率的设定办法来看，《通知》清晰界定了个人住房信贷方面的调整措施。银行机构依据上海市市场利率的自律性规则以及自身经营情形、借款人信用风险等要素，在利率的制定过程中不再区分首次购房与再次购房，而是依据每笔商业性个人住房贷款的具体情况，公正地决定利率数值。
最后，《通知》划定，满足标准的非本地常住者家庭购置的首套房产，可以不缴纳房产税；购置的次套或更多房产，在汇总全家人所有房产占地面积后，每户可减免六十平方米的人均免税面积。鉴于个人房产税按年度收取，从二零二五年一月一日开始，符合要求的购房人能够运用这项条款。
这份《通知》的主要精神在于，必须缴纳满一年的社会保障费用，若居住在外环线之外，则对房产套数不做限制；达到法定成年年龄且单身的人士，在购房时将依照普通居民家庭的政策来执行限购措施；住房公积金贷款的上限有所提升，最高额度可以达到二百一十六万元；非本地户籍的居民购买首套房产时可以免除房产税，而购买第二套房产时，将按照人均六十平方米的面积标准来计算税额的扣除部分。
利好外环改善项目
克而瑞作为第三方分析单位表明，继月初北京实施变动后，上海的相关措施顺应了市场的普遍看法，其幅度比北京还要大一些，对于缓解当前外环以外区域的交易困境效果显著。
该组织透露，去年，主要城市房产管控措施有所缓和，市场反响不错，买卖意向迅速显现，不过今年北京上海邻近区域房产销售遇到困难，这为政府调控手段逐步淡出创造了条件。
吴典 摄
运用核心区域严格管理、外围区域放宽限制的不同方法，可以消除非理性购房的担忧，同时也能满足基本的居住需求，借助释放外围区域的购房潜力，能够减轻房产积压的现象、促进经济活力，还可以协助人口分布调整、区域合作等长远规划，标志着房地产调控政策的灵活化，达成房地产市场稳定运行与城市长久发展的共同目标。
上海中原地产市场分析师卢文曦同样表示，购房限制的调整可能有助于减轻市场内部的不均衡状况。当前上海房地产市场整体保持平稳，但存在部分结构性问题，特别是外环区域的新建商品房销售面临一定挑战。此次政策调整着重针对特定区域，放宽了外环以外地区的购房门槛，这样做能够有效调动潜在购买需求，进而促进库存的进一步消化。
购买外围区域的存量房可以减少二手房的待售数量，另外，只要成功售出一套二手房，也能够满足升级需求，确保新房与二手房之间的交易流程保持畅通。
卢文曦强调，今年上海新建商品房交易量保持稳定，价格有所上涨，不过最近二手房市场情况稍显疲软，六月国务院常务会议提出要“更加积极地促进房地产市场摆脱下滑实现稳定”，八月中旬国务院又表示将运用有效手段确保房地产市场不再下跌并趋于稳定，上海方面迅速执行了相关政策，贯彻了相关指示精神。
新规实施后，预计能激发一部分消费需求，也能促使犹豫不决的民众改变想法，而且政策推出时机很恰当，恰逢金九银十的常规销售旺季，加上政策支持，商品品质会有保证。
同策研究院联席院长宋红卫向《国际金融报》记者表示，取消购房套数限制对两类群体有利，一是市区小中产希望换房，这些住户卖掉市区的房产后，会在外环外追求品质提升；二是原本受两套房指标约束的居民，他们舍不得卖掉市区的房产，仍有资产配置需求，同时希望产品种类更多元，这样就能满足在外环外核心地带配置低密度改善产品的愿望，这对五个新城核心区的改善项目是好事。
他透露，现阶段解除购房数量约束主要针对市郊地带，这些地方也是房产积压严重的区域，市郊地带的房产存量占全市总量的八成（以套数计算），但该区域的交易量仅占总交易量的六成，因而显现出明显压力，这体现了政策的针对性。
58安居客研究院院长张波同样表明，外环以外购买房产套数的放宽这一政策取向与北京保持一致，也是针对需求不旺盛的区域实施的精准调整，有利于松江、嘉定、青浦等五个新城的外环以外地带。北京方面政策实施之后，市场活跃度显著增强，外围购房限制得以解除，这种情况之下，上海因为内环区域新建房屋供应比例要大过北京，并且今年内核心地带优质土地供应不断，因此这项政策在上海新建房屋市场整体上的推动效果会不如北京，不过对于二手房尤其是外环以外二手房的带动效果，有可能强于北京。
取消首套与多套房产的贷款利率不同，有助于减轻希望升级住房的群体以及进行资产组合配置的购房者的还款负担。
经过调查，大部分刚需项目超过九成依赖银行提供按揭贷款支持，拥有多套房产的家庭在购买高端项目时，对银行按揭贷款利率的敏感度也超过了半数。如果取消首套和二套及以上贷款利率的区分，可能会在一定程度上带动改善型住房需求的释放。
张波认为，改进商业性个人住房贷款利率的设定方式，不再区分首次和再次购房，这种政策方向更值得注意。他指出，今后银行在审批房贷时，目光将从“买的是第几套房子”这一单一标准，转变为考虑更多因素，进行综合评估，更加重视购房者的信用状况等细节，从而灵活地决定每笔贷款的利率数值，这将帮助银行更好地分配信贷资金。目前而言，这项政策会降低换房的经济门槛，促使改善型需求得以实现。
