4月2日，上海官方宣布了第三批次的新开盘信息，此次共有29个新项目亮相，共计提供了6804套住宅房源。
今日我们照例进行3批次新盘的倒挂率测算。
老规矩，我们先对市场的新变化进行点评：
三月的中旬，我们谈论上海为了迎接小阳春的到来，采取了一系列“小手段”，而现在看来，这些努力已经取得了成效。
由于3月份，上海二手房的交易量大约为2.4万套，这一数字创下了近一年来成交量的新高，顺利超过了2万套的“阳线”重要门槛。
常言道“价格随数量而定”，随着小阳春的降临，二手房市场是否会迎来价格的波动呢？
进而影响一二手房倒挂水平？
为此，我们专门盘点最近的二手房挂牌和成交数据。
结论是：短期内一二手倒挂程度趋于平稳。
原因在于，二手房市场并未实现彻底的更新换代，那些具有较高性价比的存量房源依然牢牢占据着市场的主导地位。
众所周知，链家网在最近一个月内新增了众多房源，数量大约在1.5万套上下。
同时，随着新推出的房源中，位于好楼层和拥有良好房龄的房源比例持续上升，整体优质房源的比例也在不断提升。
因此，新近推出的房源整体价格呈现上升趋势，相较于二月底，其平均涨幅大约达到了3.1%。
但这并不意味着，上海房价要整体上涨了。
因为决定木桶能装多少水的，永远是那块“短板”。
一个小区的实际成交价格，通常并不会达到最高挂牌价，而是倾向于选择那些价格较低且性价比高的房源。
因此，纵然新增的房源正不断攀升价格，我们仍需重视现有房源的成本。毕竟，在市场的长期影响下，这些房源往往构成了小区价格的基础色彩。
我们对二月份至三月份的挂牌房源进行了比较，发现其中大约有四万套房源是二月份的存量房源，这一比例接近六成。这些房源整体上呈现企稳态势，略有下跌，下跌幅度大约为0.6%。
在3月份挂牌的房源中，仍有超过2.3万套是去年就已经挂出的，这一比例大约是三分之一。换句话说，超过三成的去年库存尚未售出。这些房源的整体价格跌幅大约为1.2%。
所以，未来一段时间内，还是以出清低价房源为主。
我们的倒挂测算基于性价比最高的房源进行价格调整——这些房源通常位于小区内，成交速度较快——因此，在低价存量房源尚未完全售罄的情况下，新房的倒挂比率也将趋于稳定。
除了尚未售罄的低价存量房源外，上海在3月份呈现的小幅回暖态势，已经大体确立了未来市场的整体趋势。
原因2：“小阳春”后劲不足
尽管三月的暖阳依旧存在，然而这种势头并未持续增强。事实上，周成交量一直在持续下降的趋势中。
关于这一点，我们已在先前文章中进行了详尽说明；若您对此感兴趣，不妨点击链接进行查阅。
未来，想要依托“量”拉动“价”的可能性相对较弱。
短期内，上海二手房市场大概率“维稳”是主旋律。
下面我们开始正文吧。
我们搜集了共计75个新开盘的板块信息，其中，在本次统计中，有29个新开盘项目位于图示的黄色区域，这些项目不包括别墅类房产。
各新开盘项目的价格倒挂状况究竟如何，我将按照六个不同的区域进行划分：包括浦西市区、浦东、闵行、大虹桥、西区、宝山以及南区，并逐一为大家进行详尽的展示。（请注意，别墅类项目目前暂不包含在内。）
（也可以直接下滑到文末，点击进入小程序查看。）
对上海新盘感兴趣的朋友
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一、浦西市区赛道
浦西市区本次推出四个新项目，涵盖多种类型，产品种类繁多，满足不同购房者的需求。
根据市场价，我们绘制的浦西市区赛道房价格局如下：
1、地产尚海悦庭
与2008年的次新房绿洲庭苑相比，近期成交价已达到9.73万元每平方米。鉴于市场行情的波动，我们综合评估出的价格是9.3万元每平方米，而经过房龄折算后的价格则是12.1万元每平方米。考虑到绿洲庭苑的容积率较小，且距离地铁站较近，再加上地产尚海悦庭在环线内的价格定位，我们最终确定的市场价为11.5万元每平方米，这比尚海悦庭的售价高出82.6%。
2、海玥天汇
与2005年的现代星洲城3期相比，目前市场上性价比最高的挂牌价为9.85万元每平方米。鉴于市场行情的波动，我们综合评估出的价格为10.03万元每平方米，而经过房龄折算后，价格则为13.65万元每平方米。进一步考虑到与对标项目在产品及城市界面上的差异，我们综合评定出的市场价为13.65万元每平方米，其倒挂率高达84.3%。
3、金茂景泰府
对照2015年的中环名品公馆，当前市场上性价比最高的挂牌价格为每平方米10.6万元。鉴于市场行情的波动，我们综合评估出的价格是每平方米10.17万元，若考虑房屋的实际年龄，价格将上升至每平方米10.68万元。中环名品公馆靠近地铁站，并且有赠送面积的优势，而金茂景泰府在城市界面方面则更为出色。经过全面考量，我们给出的市场评估价为每平方米9.61万元，其倒挂率高达85.7%。
4、中兴路一号
以2021年中兴路一号为参照，当前市场上性价比最高的挂牌价格为每平方米16.36万元，鉴于市场行情的波动性，我们综合评估后给出的建议价格为每平方米15.64万元，经过房龄调整后的价格同样为每平方米15.64万元。在综合考虑两个项目的产品特性和所在城市的界面状况后，我们最终确定的市场评估价为每平方米15.64万元，其倒挂率高达87.9%。
二、浦东赛道
浦东区域本次推出5个新项目，多个项目同期开盘，涵盖了从基本需求到改善型需求的各种购房需求。
根据市场价，我们绘制的浦东赛道房价格局如下：
1、御沁园
与2014年御沁园相比，当前性价比最高的挂牌价格为每平方米6.87万元。鉴于市场行情的波动，我们综合评估后的价格为每平方米6.55万元，若考虑房屋年限因素，则约为每平方米7.67万元。综合对比同类项目产品，我们评估出的市场价为每平方米7.48万元，倒挂率高达80.3%。
2、华润前滩润璟
与2007年的中海瀛台相比，目前市场上性价比最高的挂牌价格为每平方米12.43万元。鉴于市场行情的波动性，我们综合给出的价格同样为每平方米12.43万元，而考虑到房屋的年龄因素，还原后的价格为每平方米16.16万元。在对比了与该项目的产品特性及城市位置的不同后，我们综合评估得出华润的市场价为每平方米14.14万元，其倒挂率达到了82.8%。
3、钱江大家文澜府
与2019年的盛世荟庭相比，当前最具性价比的挂牌价格达到了3.9万元每平方米。鉴于市场行情的波动，我们综合评估后的价格为3.94万元每平方米，并考虑了房龄因素后的价格也是3.94万元每平方米。两个项目所处的城市环境相似，因此我们最终确定的文澜府的市场价格为3.94万元每平方米，其倒挂率高达86.9%。
4、东岸观邸云尚丹霞
以2009年的鼎鑫名流世家为参照，当前性价比最高的挂牌价格是每平方米5.38万元，鉴于市场行情的波动，我们综合评估出的价格是每平方米5.43万元，若考虑房屋年龄因素，价格将调整为每平方米7.06万元。鉴于东岸观邸此次推出的为洋房产品，我们最终给出的市场评估价为每平方米7.33万元，相较于挂牌价存在87.4%的倒挂率。
5、同润新云都会
与2013年的东方冠郡2期相比，当前性价比最高的挂牌价格是每平方米4.02万元。鉴于市场行情的波动，我们综合评估后的价格同样是每平方米4.02万元，而经过房龄调整后的价格则是每平方米4.9万元。这两个项目在城市界面方面较为接近，但东方冠郡的容积率相对较小。因此，我们为同润项目给出的市场估价为每平方米4.78万元，不存在价格倒挂现象。
请点击链接，进入新房榜单小程序，浏览第三批新盘的全面性价比排行榜。
三、闵行赛道
闵行赛道此次推出了4个全新的项目，它们分别坐落在古美和吴泾两个区域。对于分数不是特别高的参赛者来说，他们期待已久的建发和古美项目竟然在同一时间出现了。
根据市场价，我们绘制的闵行赛道房价格局如下：
1、建发璟院
与2019年的次新房同济融创玫瑰公馆相比，目前市场上性价比最高的挂牌价为14.47万元每平方米。鉴于市场波动的影响，我们综合评估后的价格为14.54万元每平方米，并按照房龄系数进行了调整。然而，由于建发项目的容积率较高，存在通风塔等不利条件，并且距离商业区较远，因此我们最终给出的市场评估价为12.36万元每平方米，倒挂率达到了72.1%。
2、古美华府
此项目借鉴了2004年的东兰世茗雅苑的设计，目前挂牌的性价比最高的价格是每平方米8.74万元。鉴于市场行情的波动，我们综合评估后给出的价格是每平方米8.57万元，经过房龄系数调整后的价格则为12.0万元每平方米。鉴于东兰世茗雅苑的容积率相对较低，且古美华府周边多为待开发地块，因此我们最终确定的市场价格为每平方米10.80万元，倒挂率高达76.4%。
3丶象屿招商公园1872北区
针对2021年上市的万科青藤公园次新房，目前市场上性价比最高的挂牌价格为每平方米6.73万元。鉴于市场行情的波动性，综合考虑后的推荐价格为每平方米6.45万元。位于北区的房源，由于靠近铁轨，城市界面相对较弱，因此市场报价为每平方米5.97万元，倒挂率达到了87.1%。
4丶保利联发光合臻园
针对2007年建成的次新房爱庐世纪新苑，当前市场中最具性价比的报价为5.08万元每平方米。鉴于市场行情的波动性，我们综合考量后给出的价格是5.15万元每平方米。经过房龄系数的调整，最终的价格为6.69万元每平方米。考虑到两个项目的产品特性与城市接壤区的不同，爱庐的容积率相对较低，周围主要是动迁住宅；与此同时，光合臻园则是百万方滨水TOD项目的一部分，整个项目不仅包括大型公园、商业等多种业态，其市场报价更是高达7.03万元每平方米，而其倒挂率更是高达92.5%。
四、大虹桥赛道
大虹桥赛道本批共计2个新盘，位于徐泾及华漕板块。
根据市场价，我们绘制的大虹桥赛道房价格局如下：
1丶大华紫樾府
与2021年的次新房虹庐湾相比，2月份的最新成交价为8.64万元每平方米，考虑到市场行情的波动，我们综合给出的价格为8.45万元每平方米。鉴于虹庐湾周边配套设施更加完善，容积率较小，而大华项目存在较多不确定性，因此我们为大华设定的市场价为7.81万元每平方米，倒挂率达到了84.6%。
2丶虹桥公馆3期
与2016年的仁恒西郊花园相比，当前该项目的性价比最高，单价约为8.57万元每平方米。若综合考量，其价格约为8.21万元每平方米，而经过房龄系数调整后，价格降至8.46万元每平方米。该项目与前期几期不在同一区域，三期位置相对略显逊色。考虑到距离地铁站较远，综合评估其市场价值大约在7.4万元每平方米左右，存在约86.4%的价格倒挂。
五、西区赛道
西区赛道本批共计8个新盘，其中松江占一半。
根据市场价，我们绘制的西区赛道房价格局如下：
1丶大华梧桐樾
以2021年的万科西郊都会为参照，当前性价比最高的挂牌价格是每平方米4.76万元。鉴于市场波动情况，我们综合评估出的价格是每平方米4.81万元，经过房龄系数调整后，价格仍为每平方米4.81万元。万科周边的城市环境略胜一筹于大华，综合考虑，大华的市场价格大约在每平方米4.09万元左右，其价格倒挂率大约为89.4%。
2丶安联湖山悦
朱家角的项目周边环境宜人，却与市中心相隔较远。与2012年的次新房悦湖郡相比，目前市场上性价比最高的挂牌价为每平方米3.34万元，若考虑房龄系数，则需调整至每平方米4.17万元。两个项目在城市风貌和产品特性上相去不远，最终确定的市场售价为每平方米4.4万元，倒挂比例高达90.1%。
3丶中国铁建花语天境
与2015年推出的次新房金地自在城（二期）相比，当前性价比最高的挂牌价为4.78万元每平方米。鉴于市场波动情况，综合评估后的价格定位为4.95万元每平方米，经过房龄系数调整后，约为5.2万元每平方米。同时，考虑到项目本身的产品特性和城市位置优势，花语天境在产品规划方面略胜一筹，因此，我们给出的市场评估价为5.46万元每平方米，倒挂率高达90.4%。
4丶龙湖御湖境
与2016年次新房首创锦悦相比，当前性价比最高的挂牌价为每平方米5.27万元。鉴于市场行情的波动，我们综合评估出的价格是每平方米5.42万元，经过房龄系数调整后为每平方米5.58万元。此外，考虑到龙湖御湖境项目在产品品质和城市界面上的优势（如玻璃和铝板立面、自带会所、装修标准高），我们最终确定的市场价格为每平方米6.28万元，其倒挂率高达93.8%。
5丶恒都云湾
以恒大帝景2016年的数据为参照，当前该楼盘性价比最高的挂牌价格为每平方米4.77万元。鉴于市场行情的波动，我们综合评估后的定价为每平方米4.78万元。经过房龄调整系数的还原计算，其市场价值大约为每平方米4.92万元。由于两个项目的容积率相同，且周边城市景观大致相同，综合分析得出，恒都云湾的市场价值大约为每平方米4.92万元，其溢价率高达95.7%。
6丶招商南山虹桥璀璨领峯
以2018年西环中心星信名邸为参照，当前性价比最高的挂牌价格是每平方米7.23万元。鉴于市场价格的波动性，我们综合评估出的价格是每平方米7.2万元。通过房龄系数的调整，该房产的市场价格大约为每平方米7.29万元。星信名邸紧邻陈翔公路站，周边的城市环境较为优越。综合分析，虹桥璀璨领峯的市场价格大约为每平方米5.83万元，其倒挂率高达97.8%。
7丶国贸鹭原
与2018年次新房国贸天悦观澜庭相比，当前性价比最高的挂牌价为4.82万元每平方米。鉴于市场波动，我们综合给出的价格是4.81万元每平方米，经过房龄系数调整后，价格变为4.86万元每平方米。这两个项目在周边城市界面方面没有明显差异，且在产品设计上也较为相似。因此，我们为国贸鹭原设定的市场价为4.86万元每平方米，其倒挂率高达98.2%。
8丶翠湖水岸
与2008年的次新房西晶明园相比，当前市场上性价比最高的挂牌价格达到了2.71万元每平方米。考虑到市场价格的波动性，我们综合评估出的价格是2.22万元每平方米，经过房龄系数的调整后，价格变为3.04万元每平方米。再结合该项目的具体产品特性和城市位置的优势，我们最终评估翠湖的市场价格为2.66万元每平方米，不存在价格倒挂现象。
六、宝山赛道
宝山赛道本批共计2个新盘，供应量比较少。
根据市场价，我们绘制的宝山赛道房价格局如下：
1、天安象屿萃湖臻境
与2010年的次新房美兰湖岭域相比，当前市场上性价比最高的挂牌价为每平方米4.67万元。鉴于市场波动性，我们综合评估后的价格为每平方米4.44万元，通过房龄系数调整后为每平方米5.7万元。考虑到美兰湖岭域的容积率相对较低，且距离地铁较近，我们最终确定的市场价为每平方米5.27万元，其倒挂率达到了87.4%。
2、佳运名邸
与2019年的次新房云麓之城相比，当前市场上性价比最高的挂牌价格是每平方米4.04万元。鉴于市场价格的波动性，我们综合评估后给出的价格是每平方米4.05万元，经过房龄系数调整后的价格依然是每平方米4.05万元。综合考量对标项目所在城市的界面和产品特点，我们进行综合评估，得出的市场参考价是每平方米3.95万元，不存在价格倒挂现象。
七、南区赛道
南区赛道此次共有三个新项目推出，其中两个位于金山地区，另一个则坐落在临港105板块。
根据市场价，我们绘制的南区赛道房价格局如下：
1丶临港天宸
以2020年的东宸源著为参照，当前性价比最高的挂牌单价为4.25万元每平方米。鉴于市场价格的波动性，我们综合给出的价格是4.12万元每平方米。这两个项目的周边城市环境大致相同，东宸源著的配套设施较为完善，而天宸的容积率则略高。基于这些因素，我们综合评估得出，天宸的市场价格大约在3.71万元每平方米，其倒挂率约为89.0%。
2丶复地星愉湾&建发观唐府
以2014年的万达城市名邸为参照，目前该项目的性价比最高的挂牌价为每平方米2.46万元。鉴于市场价格的波动，我们综合评估后提出的报价为每平方米2.52万元。经过房龄系数的调整，其市场价值大约为每平方米2.81万元。综合考虑与同类项目在城市界面和产品方面的对比，我们对该项目的市场价值进行了综合评估，并给出了两个项目的市场价值区间，分别为每平方米3.03万元至3.1万元，倒挂率大约在94.4%至96%之间。
3丶佳运汇龙府
以2015年的新城旭辉府为参照，当前市面上性价比最高的挂牌价格约为2.44万元每平方米。鉴于市场行情的波动，我们综合给出的价格则是2.43万元每平方米。经过房龄系数的调整，其市场价值大约在2.66万元每平方米。汇龙府毗邻公园，环境界面更为优越。因此，经过综合评估，汇龙府的市场价格大约在3.13万元每平方米，不存在价格倒挂现象。
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