2025年8月25日，上海六部门联合印发一个通知，通知名为《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，这个通知像一颗重磅炸弹被投入房地产市场的湖面，这一投激起了千层浪。此次政策调整涉及多个方面，比如住房限购，还有公积金方面的内容，以及信贷方面的情况，另外还有房产税方面，其中外环外不限购的消息是最引人注目的，上海也因此加入了放开限购的一线城市行列，像广州、北京这些城市也是放开限购的。
政策背景：上海楼市的困境与隐忧
近两年以来，上海的楼市展现出显著的分化状况。处于核心地段的区域，借由极为稀缺的资源以及完备的配套设施，其房价维持着温和上涨的态势，凸显出强大的抗跌性以及保值增值的能力；二手房市场当中，房东们为了能够尽快让交易达成，常常会选择把价格降低，是以价换量的模式。然而，外环外区域的情形却并不乐观，该区域是上海新房销售的主要力量，承担了七成的新房销售任务，可却面临着极大的库存压力，去化周期大概长达20个月，像嘉定区需要12.4个月，青浦区需要18.2个月。参照新房库存数据而言，在2025年的时候，外环外住宅数据呈现为52000套，占据全市比例达到80%，也就是说今年那些没有售出的新房，当中八成是集中在这个地方的。新房库存存在难以消化的状况，开发商迫不得已进行降价促销，而这又进一步传导至二手房市场，致使二手房价格出现下跌，就像外环外具有标志性的楼盘保利叶上海，其均价已经从2016年的4.15万每平方米跌到如今的3.76万每平方米。
除了库存方面的压力之外，上海的楼市还面临着限售房解禁所带来的潜在风险。从2021年开始，上海针对商品新房实施了限售政策，规定当年参与“打新”的新房，在获取产证后的五年时间内不可以进行交易。大量的新房集中在外环以外的区域，而且购房者众多是刚性需求。一旦到了2026年，大量的次新房“解禁”后涌入二级市场，在当下宏观经济处于深度调整、楼市处于深度调整、就业处于深度调整，并且还存在更好投资标的这样的状况下，极有可能引发房价出现踩踏式下跌。这不但会致使投资者资产遭受损害，更会使得刚需群体去背负沉重的房贷压力，从而进一步抑制家庭未来的信心，以及消费欲望。
政策内容详解
此次上海房产新政内容丰富，涵盖多个关键方面：
限制购买的相关调整是，在外环以外的区域不存在限购情况，只要有一年的社保就能够进行购买，并且关于购买的套数也没有限制。就算是在该外环外购置了好多套房产，但若在市区的话依旧拥有着作为首套房的资格，不光单身人士就连家庭执行的政策也是一样的。这样的一项政策直接使得购房的门槛被降低了，特别是对于外环外面购房进行限制的全面放开，大量潜在购房需求被释放了出去。
公积金政策，公积金能够用以支付首付，其最高可以贷款二百一十六万，这为购房者给予了更为灵活的资金支持，还减轻了首付资金压力。
贷款利率不再依据套数来确定，而是每套都能够跟银行进行协商以获取最低利率，如此一来，购房者在贷款之际便拥有了更多的议价空间，进而降低了购房成本，这就是信贷政策。
对于房产税政策而言，非上海家庭在购买第一套房的时候，是不需要去缴纳房产税的，这样一来，就减轻了非沪籍家庭那关于购房方面所存在的负担，进而提高了非沪籍家庭在购房这件事情上的积极性。
对市场的影响
从短时间范围来讲，新政策毫无疑问会促使市场交易的活跃程度大幅度提高。在政策颁布之前，A股以及港股的房地产板块整体呈现大幅上涨态势，万科A、万通发展出现涨停情况，荣盛发展、金地集团等十几只股票涨幅超过5%，这预先体现了市场对于政策利好方面的预期。开发商们也都纷纷进行押注，在上周末新房过会的这个过程当中，上海有10个楼盘推出了1154套房，其中8个楼盘位于外环以外，房地产企业企图在 “金九银十” 这个销售旺季当中抢先获得机会，达成销量上的突破。
参考北京放开五环外限购之后的市场表现，政策公布十天时间过后，北京新房成交了1069套，环比增长幅度为37%，二手房带看量得到大幅提升。上海这次对外环外放开限购，预计在短期内也会让新房以及二手房成交量有显著增长，外环外区域的交易热度将会被迅速激活。并且，非沪籍家庭购房门槛有所降低，再加上房地产税暂免的政策情况，会吸引一部分投资者以及改善自住群体，特别是对于大户型的需求或许会有所增加、。
从长远角度来看，新政所产生的效果存在着一定程度的不确定性，尽管该项政策能够将被压抑的需求予以释放，然而这些需求在一定程度上乃是借助政策“提前”被释放出来的，随着时间不断向前推移，市场后续的购房需求究竟能不能够持续支撑房价以及成交量实现稳定增长，仍然有待于进一步观察，而且，倘若开放限购之后市场效果不太理想，卖家有可能会出现恐慌性抛售行为，进而进一步加剧市场的波动情况。从二零二四年上海“沪七条”政策实施的结果去看，虽说维持了二手房市场火爆长达十个月，可是外环外新房库存以及二手房挂牌量依旧处于高位状态，这也给此次新政的长期效果蒙上了一层阴影，另外，二零二六年外环外大量限售房解禁仍是高悬着的“达摩克利斯之剑”，如果市场在这之前没办法有效消化库存、稳定房价的话，那个时候市场将会面临巨大考验。
百姓及专家看法
针对于此次上海实施放开限购政策这一情况，老百姓们的看法呈现出不一样的态势，一部分属于刚需的购房者表达出欢迎的态度，他们觉得这乃是一回相当难得的能够上车的机会，在上海努力打拼多年的小李讲道，以前社保缴纳的年限达不到要求，就算想买外环外面的房子都没有办法实现，而如今政策得到了放宽，自己终于有了在上海安下家来的希望，一些进行改善型购房的人同样觉得政策为他们给予了更多可供选择的空间，能够置换到更加令人满意的房子。
可是，有好些百姓持有担忧的态度，有市民生怕房价会由于这个而上涨，进而增加购房的成本，退休职工张阿姨讲：“如今房价已然不低了，放开限购是不是又会把房价炒作起来，致使我们这些普通的老百姓更加买不起房了呢？”也有人对市场的稳定性存有担忧，惧怕出现投资过热、市场泡沫等状况，除此之外，对政策放开有可能致使的外环外房地产市场过度开发、资源紧张等情况，也引起了一些市民的留意。
业内专家针对此次政策，从不同角度展开了解读，还进行了分析。清华大学房地产研究中心主任吴璟称，此次针对外环以外地区的限购政策予以放松，这能够为推动房地产市场止跌回稳提供直接支持，还能巩固这种态势，有效地回应了国务院常务会议提出的更大力度促使房地产市场止跌回稳的政策导向，所采取的各项具体举措都着重突出了对家庭刚性以及改善型住房需求的更充分释放，还有更大力度的支持。
上海楼市意见领袖白小姐剖析了外环外的购房相关群体以及潜在之中存在的人群，觉得20年前外环外购房群体主要是本地郊区那些属于土著的人群以及有着养老需求的老年人群体，10年前开始大量去吸引外地产业办公人口这一情况发生，此情况与大城市的“抢人”表现直接存在挂钩联系，而现如今中产或者高净值家庭资产配置陷入了困境，购房限制当初有过阻止他们把资金投入到商品房拔尖项目产品这一情状，这一轮放开限购这一行为，踩到了需求的关键点，增加了中产家庭资产配置进行调整和添置多套房来用以蓄水资金的可能性。
然而，也存在专家点明其中暗藏的风险，有专家觉得，虽说政策意在对市场起到刺激作用，可是要是没办法从根源上把经济结构、人口增长以及就业等诸多问题给解决掉，那么房地产市场的复苏或许只会是短促的 ，并且，不限制区域的情况尽管使得多套房持有的门槛有所降低，只是在当下的市场状况之下，投资房产所能获取的收益预期已然无法跟过往相同，投资人士必须审慎地做出决策 ，另外，有专家提及，政策的调整应当着重于区域之间的协调发展，防止资源过度朝着外环外面进行集中，从而致使城市发展处于不均衡的状态。
“救人”大于“救市”的深层逻辑
仅从表面去看，上海实施放开限购之举，目的是要挽回低迷的房地产市场状况，推动楼市进行交易，去消化那些库存。然而再作进一步深入分析，其背后这项政策里“救人”的打算超过“救市”的意图十分尽显。要是到了2026年外环外大量限售房解除限售的时候不存在政策前去干预，一旦房产的价格出现那种踩踏式的往下跌落，首先遭受冲击影响的会是那些刚需性质的购房者。对这些刚需购房者之中的多数来讲，他们几乎是耗尽了自身积攒下来的钱财并且背负上了房贷，房价要是出现暴跌的情况，这会致使他们的资产严重发生缩水的状况，甚至还有可能会陷入到负资产的那种困境之中，进而会对家庭经济方面、社会稳定以及居民消费信心造成极其严重的打击。
首先，放开限购，提前释放需求，稳定住房价，避免出现流动性危机，如此一来，能在一定程度上对于刚需购房者的利益予以保护，减轻他们所面临的经济压力，进而稳定社会预期。其次，稳定的房地产市场，有助于维持金融系统的稳定，避免因房地产市场动荡引发系统性金融风险。所以，此次政策调整的出发点更多是保障民生、稳定社会经济秩序的考量，其“救人”意义远远大于单纯的“救市”。
上海放开限购政策，是在当下复杂无比的房地产市场形势情形下的一回相当重要的调整变动，这既存在着现实之中的市场需求所产生的驱动推动，又有着深远程度的社会民生方面的考虑思量。虽说该政策在短时间范围之内有可能会对市场起到刺激激励作用，然而长期的效果成效仍然需要持续不断地进行观察察看，后续往后还需要配套政策彼此协同推进促进以及市场自身展开调整优化，借此来达成实现房地产市场的平稳健康发展进步，切实真正地达成达到“救人”与“救市”之间的平衡均衡。
