这其实是有点偏门，所谓的信心本质上是购买力信心
客户对于市场整体的购买力表达是否坚定，这决定了城市房地产发展的基本面。
上海楼市在2024年有两个底层逻辑的呈现
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（单位：亿元）
楼市最害怕的是什么，就是房产变成了不动产
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这个就是典型的信心下滑的表现
但是我们来窥视上海楼市，整个楼市每年都有过万亿的现金在流动
这是一个庞大的资金池
并且这两年整体资金池有明显回流的迹象
这代表着整体市场资金并未撤离上海市场
更重要的是，资产有了资金的存在就具备了变现能力，这种情况构成了这个城市的底层信心。
另外特别需要关注的一点是，上海在全国范围内是比较独特的，它的二手资金池比一手资金池要大，且在这方面算是仅有的赛道。
这件事非常重要
资金池在二手意味着，二手市场可以创造购买力
因为房子在流动，房东可以通过卖房来获得购买力
与其他城市二手规模呈现萎靡态势相比，一手的购买力在很大程度上需要依靠个人收入。
这样的城市购买力就非常容易波动或者受经济的影响
但是上海因为有房产流动性的补充，整体的购买力会夯实很多
这也是为什么上海市中心需求这么充沛的根本原因
本质上这也让上海楼市拥有了对冲周期的可能性
另外一个特征来看横向比较
上海塔尖购买力拥有全国范围内垄断
这是一次真正意义上的垄断。即使与其他一线城市进行横向比较，情况也是如此。
2024 年全国有 3000 万以上的成交。在这些成交中，上海一个城市就占据了其中很大的一部分，几乎是一半的份额。把一手和二手的成交加在一起，上海拥有接近 60%的份额。
这表明无论经济环境处于何种状况，上海这座城市都在全国范围内形成了对高端购买力的一致认可。
甚至没有之一
换句话来说，这个城市成为了塔尖购买力在当下最值得信赖的城市
这决定了这个城市无论未来怎样，全国范围内的购买力都会持续不断地流入。
所以
基于这样的基本面，并且之前我们看到了点状数据回暖，或许各位能够对楼市是否回暖做出自己的判断。
04
不过还有一个问题
为什么会有感知上的不同
因为日常我们看到的悲观消息，好像也是对的
那些情况为什么会出现
这其实就是我们要讨论的信息茧房的问题
出现这样的点状情况，本质上我觉得当下的上海楼市基本面被划分成了三个区域：
一个区域是由上海核心区构成的市中心区域，另一个区域是由五大新城构成的郊区区域，还有一个区域叫浦东。
这三个区域的市场表现和楼市走势未来会完全不同
上海市中心是一个全国整体购买力最为充沛的一个区域了
单看这个位置，它是一个版图，其整体经济规格能够与香港相媲美。
虽然面积不大，但是城镇化率达到100%
这就决定了整体经济活跃度的浓度和密度都是非常的高的
其实很多人都忽略了这一点。目前，核心区在这几年里，产业转型升级的态势非常明显，各自的定位和方向都十分清晰。
人口流动变得密切，这使得区域内整体的城市属性能够达到最高水平。
可能这么说大家还没有感觉，我们把数据拉到五年
数据来源于瑞观世界，仅供参考
你就会发现上海市中心整体增长速度的凶猛了
这样的趋势其实也就造就了整个上海最有购买力的这么一群人
之前提到全上海有 3000 万的购买力，这一购买力占据了全国的半壁江山。实际上，其中多数的购买力都来自上海的七个区里面的客群。
其中最为夸张的就是黄浦
黄浦人均 GDP 突破了 66 万。若将这个数字置于国家的范畴内，它可以达到世界第七的水准。
仅从可支配收入这方面来看也是这样的情况，在全国范围内，能够达到 10 万人均可支配收入水平的，只有港澳台地区了。
上海最近这两年市中心的豪宅一直卖的不错，本质上也是这个原因
过去几年上海市中心一直没供应，这块宝藏购买力也没有被激活
这两年算是彻底引爆了
另外两个市场就相对比较容易理解
上海的郊区以五大新城为首，这部分的需求释放更倾向于用于完成上海外来人口的导入。
不论是年轻人还是中产，在五大新城完成自己的置业闭环
浦东的情况更为清晰明朗。陆家嘴带动了金融领域的发展；张江盘活了产业；临港负责进行政策开发；并且浦东机场构成了交通枢纽。
是一个板块，它完全依赖产业驱动来发展；同时它也是一个楼市，围绕着产业发展而存在。
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说到这里各位或许可以明白上海楼市对于不同人来说体感的不同
三个区域的驱动力存在差异，楼市的供求关系也不一样，客群各不相同，所以自然会导致体感的差异。
点状个案基于点状环境的供求关系不同，也就有了表现的不同
这里想提出一些有针对性的意见，不同区域的楼市情况不同，所以激活楼市的政策也可以有所不同。
对于市中心而言，本质上是需求没办法更好满足客户
建议适当放宽住宅限制性指标，这样能够提供更多优质的房子，从而满足市场的需求。
而对于五大新城而言
配套的兑现程度是外地中产能否长久留在这里的关键因素，其中教育资源的实际落地情况尤为重要。
强烈建议加强五大新城各个区域的教育资源的落地
而关于浦东
浦东最大的优势在于想象空间较为广阔，其地域广阔，政策空间也较大，是勇敢者的舞台。
浦东产业强的话，一切都会强。浦东对新经济的拥抱程度，是决定大浦东楼市土壤是否稳定的关键因素。
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所以上海楼市站在2025年到底要看什么
我们需要对这个市场的结构性复杂有所了解。因此，绝对不能以点状体感的方式去解读其全面表现。
而对于大趋势而言，需要下沉到市场底部去挖掘信心本质
还是那句话，房地产的信心并非价格层面的信心，而是由每个人通过实际行动（即用脚投票）所决定的市场信心。
上海之所以特殊，是因为这个城市有很多人在用自己的决定来表达态度，人数达到成千上万人。
你是否听说过“第四代住宅”呢？近来，“第四代住宅”这一概念变得十分火爆。有一些地方以及房地产开发企业把之前的房子称作前三代住宅，而将一种全新的住宅命名为第四代住宅。那么，究竟什么是第四代住宅呢？
第四代住宅来了
在北京，存在多个正在建设的第四代住宅项目。记者前往了一个处在北京西南四环的第四代住宅。踏入样板间后，其最明显的特点是拥有面积较大的露台。
这栋房子里有一个 25 平方米的露台，露台上有错层设计，挑高 6 米。居民入住后，可在露台上种植高大植物打造庭园，这是以往住宅一般不具备的功能。
露台给人们提供了户外进行健身活动的新选择，露台给人们提供了户外进行读书活动的新选择，露台给人们提供了户外进行休闲活动的新选择，同时露台也为住宅的室内环境带来了新变化。
北京某第四代住宅项目的销售主管朱兆强表示：整个住宅的布局是三面采光的，并且基本不存在视野死角。露台的面积不计入房本，而户型的得房率基本上能达到 90%左右。
同时，第四代住宅较多运用了灵活可变的精妙设计。比如，把眼前的这道门拉上，便可以轻易地形成独立的客房套间，这样既保护了客人的隐私，又提高了空间的利用率。
不少第四代住宅不仅在房子本身的设计方面有所创新，还将创新延伸到了公共区域，把“森林花园”融入到了整个小区之中。
北京某第四代住宅项目的销售经理张思渤称：我们构建了面积达上万平方米的自然景观。其中有人工湖，还有几十种不同的树种。这样一来，居民无需前往公园，在小区内就能领略到这种自然的园林景观。
克而瑞研究中心数据表明，今年重点城市有明确要打造四代住宅的新项目。这些新项目预计将突破 70 个，与 2024 年相比有明显的提升。
什么是第四代住宅？
第四代住宅需要满足哪些条件呢？它又能够达成人们的哪些需要呢？
目前，我国尚未针对第四代住宅出台统一的技术规范，也未给出明确定义。各地仍在对这类项目进行多种尝试和探索。一般而言，它是将“空中园林”“垂直绿化”等集于一体的住宅，同时也被称作城市森林花园住宅或者立体花园住宅。每套住宅一般会配备独立的空中花园或共享绿化平台，这与传统住宅不同。而且每套住宅还具有更大的公共空间，这些特点能够在一定程度上提升住宅的质量和居住体验。
清华大学房地产研究中心主任吴璟称：在户型设计方面，大面积使用了诸如阳台、露台、连廊等这类户外敞开的空间。这样做不仅能够较大幅度地提升房屋的实际使用面积，而且更为重要的是，为家庭提供了更为广阔的户外空间。
吴璟称，第四代住宅在户型设计方面进行了创新。并且，不少项目还将户外空间充分利用起来，为居民提供了丰富的公共活动区域，以此满足居民的多元需求。
清华大学房地产研究中心主任吴璟表示：这类住宅能够提供的一些方面，例如有着更高的得房率，拥有更大的户外空间，开辟了新的贴近绿色的途径，这些通常是居民家庭在追求住房改善过程中比较喜爱、比较倾向的一些特点。
新技术加持
助力第四代住宅提升品质
在第四代住宅的建设过程中，新技术的应用正在持续优化居住体验。新技术提升了空间的利用效率，也提升了居住的舒适度，并且为住宅赋予了更多的可能性。那么，这些技术怎样使第四代住宅既美观又实用呢？这些技术又是怎样给居住者带来更舒适、更高效的居住体验呢？
重庆市两江新区的这个第四代住宅小区，其房屋采用了一种结构。这种结构常用于体育场、机场等大跨度的公共建筑，那就是钢管桁架结构。它就如同由钢管构成的“骨架”，既轻便又坚固。与传统的钢筋混凝土结构相比较而言，它能够有效地使屋子里的空间变得更大。
某地产公司重庆营销负责人刘泓孝称：这种无梁体设计使得业主能够依据自身需求对空间进行组合。并且，在吊顶和地暖完成之后，能够获得约 2.7 米的实际层高，然而传统有梁体设计所带来的实际层高体验仅为约 2.5 米。
每户住宅都配备了超大落地窗，这些落地窗为室内带来了充足的采光，同时也让室内拥有了开阔的视野。从外向内看时，玻璃呈现出镜面效果，这是因为其采用了低透光镀膜玻璃的特性。
某地产公司重庆营销负责人刘泓孝称：这款落地玻璃能最大程度地增添室内采光，还能增加外向视野。在这样的条件下，能极大地提升居住的舒适度以及外向视野的舒适程度。同时，在室外也能最大限度地解决隐私保护问题。
浙江义乌的这座第四代住宅，在外立面和结构设计方面进行了创新。主体结构向外延伸出一道道钢梁，这些钢梁共同承担着悬空阳台的重量，既做到了美观，又兼顾了实用。阳台本身选用的是弧形玻璃，它拓宽了住户的视野，提升了室内的通透感，同时也赋予了建筑更为流畅、优雅的外观线条。
不少第四代住宅在建造时大量运用复合节能墙体以及高性能保温材料等。并且引入绿色建筑技术。从多个方面给居民提供更舒适、更可靠的居住环境。
新一代住宅如何迎接新挑战？
人们对第四代住宅创新设计满怀期待，同时也对其实际居住体验提出了新要求。怎样在追求设计新颖的同时，保证居住的舒适、实用以及长期的易维护呢？这成为当前亟待解决的关键问题。
在第四代住宅里，倘若新的房屋结构和设计处理不当，或许会带来诸多新的挑战。其中最为显著的一点是，露台变大后，就如同给楼下的房间戴上了一顶棒球帽，会对进入室内的阳光造成遮挡。而位于河北承德的这个第四代住宅，尝试把露台与客厅连接贯通，为光线多留出一条通道，以最大限度地引入自然光。
承德某第四代住宅项目的负责人叫于建功。他运用专业的日照分析软件进行动态模拟。在设计的时候，同步生成了周边建筑采光影响报告。这样做是为了确保所有户型在大寒节气的日照能够超过 2 小时。并且该项目的户均日照达到了 5 小时，超出了国标 150%。
开放式露台会使声音直接传递到屋内。楼上邻居在露台进行活动，比如晾晒衣物等，这些声音容易传入室内。并且在刮风下雨时，还可能因为结构共振而使噪声被放大。所以，室内降噪是需要解决的一项重点问题。
承德某第四代住宅项目的负责人是于建功。他把楼板的厚度进行了调整，从传统的 12 厘米提升到了 15 至 20 厘米。同时，还增加了一层具有节能环保功能的隔声减震阻尼垫。
一些第四代住宅作为新事物，存在着维护困难的问题，实用性也受到了限制，并且受气候不利条件的影响较大，需要根据不同的地方情况来克服不少挑战。
瞄准“好房子”
各地积极鼓励第四代住宅建设
第四代住宅逐渐成为改善型居住需求的热门选择，于是各地政府积极出台政策，为其发展提供支持。各地政府调整了容积率计算规则，还鼓励多样化设计，这些政策加持正给这一创新住宅形式注入活力。
最近，济南市对第四代住宅相关容积率计算方式进行了调整。明确了满足相关要求的户属空中花园，其容积率计算方式由计一半调整为不计。这一调整鼓励了第四代住宅的建设。北京为阳台、风雨连廊、首层架空等功能空间提供了政策支持。江苏昆山在规划设计层面推出了新政策，明确支持住宅进行多样化设计。南京发布了相关政策支持。
专家指出，各地对第四代住宅予以支持，这是因为百姓的改善需求急剧增加，同时社会也越来越重视住宅的质量。当前，随着全国范围内好房子建设的推广，大多数第四代住宅项目凭借其在绿色、舒适等方面的优势，正在竭力向好房子的标准靠近。专家表示，第四代住宅主要是开发商的积极行动，是为了满足国家对好房子的要求而做出的努力，但不能将两者简单地视为等同的关系。
