安叔观楼市
11 月 28 日晚间，一则楼市资讯引发了巨大轰动。这则资讯让房产从业者和金融从业者都十分震惊。上海市住建委宣布要加大调控力度，将提高首套房的首付比例，并且实行“认房又认贷”的政策。
天津几乎在同一时间宣布收紧房贷政策，并且将首套房的首付比例提升到了 30%。
“930”北京楼市新政引发了全国性限购大潮，沉寂了 2 个月后，楼市很可能迎来一波更严厉的调控。沪地和津地收紧政策，显示出政府对房价调控的决心，未来北京、广州等地或许也会跟进。
安叔觉得，上海此次新政会让本地楼市步入全面且理性的阶段，投资性购房以及改善型购房的行为会受到抑制。然而，对于那些首次购房的“真刚需”人群来说，这次的调控或许是他们入场的最佳时机。
上海最严新政 认房又认贷
上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发了一份名为《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》。通知明确要求，从 2016 年 11 月 29 日开始，居民家庭在购买首套住房并申请商业贷款时，首付款比例不得低于 35%。
本市居民家庭若已拥有 1 套住房，或者本市居民家庭在本市无住房但有住房贷款记录，申请商业贷款购买普通自住房时，首付款比例不低于 50%；申请商业贷款购买非普通自住房时，首付款比例不低于 70%。
公积金贷款利率和贷款额度等会依据情况进行调整。例如，对于已有两次公积金贷款记录的缴存职工家庭，以及购买第二套非改善型住房的缴存职工家庭，将不再发放贷款；借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从 40 倍降低到 30 倍；还款能力的计算比例被调减，每月还本额占工资基数不超过 40%等。
通知发布后，在整个房地产行业引发了巨大震动。国庆调控潮期间，上海没有采取实质性的行动，然而这次出手却是“全国最严”的。与北京和深圳相比较而言，在首套房首付比例方面，上海和北京都是 35%，而深圳是 30%。
在二套房的认定方面，北京和深圳秉持“认房不认贷”的原则，上海则是“认房又认贷”。如果购房人在上海有住房，那么会被认定为二套房；如果购房人在上海没有住房，但有贷款记录，甚至是在外地有过住房贷款记录，也会被算作二套房。
在本次通知发布之前，上海已经停止了接力贷业务，并且加强了对共同还款人、离异人士以及财产分割情况的审核。安叔觉得，在房贷领域的政策以及管控措施可以说是历史上最为严格的。
房价难涨 “真刚需”的最好机会
重磅政策出台背后存在房价大幅上涨的压力。安居客房价数据显示，在 11 月 28 日这个时间节点，上海 11 月的二手房均价达到了 51292 元/平方米。与上月相比，本月房价环比上涨了 3.07%。和去年同期相比，同比上涨了 50.12%。而在 10 月，上海的二手房均价还处于四万档，是 49765 元/平方米。
去年 12 月份，上海二手房均价为 35247 元/平方米。仅过一年，上海房价就从三万档跃升至五万档，房价上涨幅度让人惊讶。即便在“沪六条”出台之后，上海楼市成交面积大幅下降，但上海的二手房房价实际上仍在上涨，只是涨幅有所减小。
安叔分析，本次上海推出的新政，会给投资型购房者以及部分改善型购房者带来重大打击。与此同时，对于那些有资格并且有能力购买上海住房的“真刚需”群体而言，这却是一个非常好的消息。
新政出台后，一大批意向购房者被挡在了门外，楼市又回到了买方市场。在这个市场上，会有更多高性价比的房源出现，溢价空间也会有所增加。所以，如果还在上海首套的范围内，那么现在就是最好的买房时机。安叔认为，首套房的首付款从 30%提升到 35%，实际产生的影响并不很大，对于“真刚需”而言，新政带来了一个全新的购房机会。
此外，人民币对美元的汇率一直处于下降态势。同时，投资渠道较为缺乏，这使得中产阶层陷入了资产缩水的恐慌之中。在人口持续流入的情况下，房产的需求会变得越来越旺盛。而且，土地资源本身就很稀缺，这导致一线住宅面临着库存不足的问题。即便上海大幅度收紧了楼市政策，但是一线城市的房产依然是当下最为理想的保值商品。
值得一提的是，一些新上海人在老家已贷款买了房，他们若想在上海买房，将面临 50%或是 70%的首付款，这使得买房难度加大。新政或许会迫使这些“事业在上海、人口在上海”的购房者选择在上海周边地区购房，这种需求溢出的情况将会给上海周边楼市带来涨价压力。
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