2025开年的指标很关键了。
比如5%是GDP增长目标，这将是所有政策的倒推。
如果上半年不及预期，年中会议上就一定会出大招。
比如 2.5%，在 2025 年，20 年、30 年期的房贷利率会逼近这个数值。
可能不会完全达到，但随着降息，会很接近。
现在大部分城市的房贷利率处于 3 - 3.3%这个范围。倘若进行降息 0.5%的操作，那么部分城市的首套房贷利率将会接近 2.5%。
年后，有典型城市的典型银行透露了相关信息。该信息表明首套房贷最低可做到 2.86%。只要征信没有问题，都能够办理此项业务。
理解数据，就是理解市场运行的逻辑，以及会对自己产生的影响。
今天，国家统计局将 2025 年 1 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况进行了公示。同时，国家统计局还对相关情况做了解读。
二三线城市商品住宅销售价格环比总体呈现略降的情况。
1 月份，一线城市二手住宅销售价格有环比上涨情况，涨幅为 0.1%，此涨幅比上月减少了 0.2 个百分点。其中，北京上涨了 0.1%，上海上涨了 0.4%，深圳上涨了 0.4%，而广州下降了 0.2%。
1 月份，在 70 个大中城市里。新建商品住宅销售价格环比呈现上涨态势的城市有 24 个。这个数量比上个月多了 1 个。二手住宅环比上涨的城市有 7 个。此数量比上个月减少了 2 个。
这一堆数据和解读，释放了什么信号？
没错，就是上海，楼市以“淡季不淡”的姿态开局。
1 月份新房价格呈现上涨态势，环比上涨幅度为 0.6%，同比上涨幅度为 5.6%。在 70 城的房价涨幅中处于领先地位，在一线城市的房价涨幅中也处于领先地位。
价格同比上涨的城市仅有 2 座，其他 68 个城市的房价开局情况都比不上 2024 年同期。
很多人不相信官方所具备的统计理论知识，接着会用咨询机构的相关数据来进行一次交叉验证。
克而瑞数据显示，1 月上海的商品住宅成交面积为 47.15 万㎡。1 月上海商品住宅成交面积环比下滑的幅度接近 4 成。1 月上海商品住宅成交面积同比有小幅上涨，上涨幅度为 5.59%。1 月上海商品住宅的均价上涨到了 8.6 万元/㎡。1 月上海商品住宅均价环比上涨了 16%。
按照行业潜规则，量看新房，价看二手房。
新房成交量还是处在低位，但是成交价格却出现明显的涨幅。
什么原因？
1月，上海总价1000万以上新房住宅成交占比超20%；
其中，2000 万以上的新房住宅成交数量为 394 套。3000 万以上的新房豪宅成交数量为 256 套。
显而易见，高端改善项目领衔成交，豪宅在托举房价上涨。
1 月份有 12 个项目入市。前滩公馆位于浦东新区大三林板块，均价将近 12 万/㎡，触发了积分制。开云湖璟华庭位于张江，均价将近 8.5 万/㎡，也触发了积分制。并且这两个项目在开盘当天就已售罄。
其他项目去化则参差不齐，喜忧参半，甚至出现了挂零。
比如，上海壹号院去年约 17 万/㎡，现在涨至 17.8 万/㎡；中海领邸去年约 14 万/㎡，现在约 15 万/㎡；东外滩板块新房去年约 11 万/㎡，现在 12.7 万/㎡。
核心区的成交量在 2024 年开始上涨，同时房价也在 2024 年开始上涨，这种趋势已经出现了。
2024 年，陆家嘴板块的豪宅成交占比提升至 18%。前滩板块的豪宅成交占比也提升至 18%。这些板块的豪宅已经成为大资产品类的“硬通货”。
一个很大的原因在于美联储处于降息周期。在此背景下，上海核心区房产的年化租金回报率为 2.8%，并且这个回报率高于同期的国债收益率。
这才是国内楼市和一线城市新房成交均价上涨的大势—马太效应。
不仅新房价格涨了，上海二手房均价同样环比上涨0.4%！
同样的逻辑，从中指二手房房价地图来看，1 月份核心区如黄埔、徐汇、青浦等区域的均价呈现环比上涨的态势，而其他外围区域则在不同程度地下跌。
全面上涨的局面尚未到来，或者说很难到来。
80%资产普涨，遍地是黄金的时代已经过去了。
未来的情况是，20%的核心资产会上涨，而其余的部分会逐步趋向于平稳状态，并且会出现像鹤岗那样的情况。
所以这轮上海楼市价格领涨，本质在于资产通胀的情况下，对核心区域价值进行了重新评估。
上海楼市开局时价格领涨这一情况，如同 GDP 规模破 5 万亿一样，其结构正变得愈发集中化。
市场层面，接下来如果不出现大的意外情况，那么小阳春是肯定会出现的。不过，小阳春只是一种现象，它并不能表明房价就一定会出现暴涨的情况。
不管是量还是价，也是过去数据，只能说明未来两个月的趋势。
更长期的市场走向，需要在不确定中寻找确定性。
一方面需要关注某个区域涨了，某个板块涨了，某个项目涨了；另外也需要关注政策，看政策是否会继续救市，是否会刺激新的需求。
很多区域和很多小区的现实情况是，它们真的陷入了极其严重的困境，无论怎样努力去拯救，都无法使其恢复生机。
深圳和上海的供需矛盾最为突出，它们的郊区房价在下跌，然而只有核心区的改善房以及豪宅，无论是新房还是二手房，价格都在上升。
改善房是从β到α的赛道选择之一。
什么是Beta？
上海内环内的土地供应每年以 5%的比例递减。静安和黄埔等区域的存量住宅在全市所占的比例仅为 8%。
高品质物业年均溢价率比普通住宅高3-5个百分点。
这是我们普通个体提升认知，做出对的选择就能获取到的。
什么是Alpha？
北外滩、金陵东路旧改项目城市更新，预估资本化率6%-8%。
保障性租赁住房 REITs 的底层资产年化收益为 5.5%，并且与商品房之间形成了套利空间。
这是从更上层的投资的角度，洞察行业和市场的变化。
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