大将军对上海楼盘很熟悉，就像一张活地图。他是买房方面的专业人士。他走遍了上海的 15 个区以及 200 个版块。他最了解房子背后的那些故事。
(superhao27)
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Q&A |壹
关键词
1200万、三房、5年潜力
█问：
大将军您好！请问在未来的五年时间里，您看好上海哪些区域具有投资潜力呢？我想买一套价格在 1000 到 1200 左右的次新房，最好是 3 到 4 居室的。
〔暗黑大将军〕：
五年内上海很可能会出现一轮普遍上涨的行情。对于城市的行情而言，不论区域板块如何，只要你的预算与板块的购买力相契合，并且与产品本身的品质相匹配，那么涨幅就大致相同。
你可以将目光聚焦在西南中环之外，以及北区和浦东的内中环区域。挑选这些区域的标杆楼盘，尽量提高租金。对于 4 房可以忽略不计，因为这个预算的 4 房流动性非常差，只有租金在 2000 以上的 4 房才好卖。
市中心的那些老大楼，以及外环外崭新的大户型，都不要花费时间去看。另外，超过附近二手价格过多的新房，像中兴路 1 号、市北双子，还有诸如前滩这类明显的热点炒作区域，也不要去看。
在上海限制人口的大背景下，市中心和传统地段会越来越强。
Q&A|贰
关键词:
800万、学区自住、西南
█问：
将军您好。考虑到西南区域自住且有学区需求，目前在万源城尚郡的 3 房和徐汇新开的汇成南街里之间进行选择。由于现在民办摇号，不确定购入长桥的盘并挂徐汇户口是否还值得。麻烦将军给些建议，看看哪个更值得入手。
〔暗黑大将军〕：
挂徐汇户口去参与摇号，其中存在一定的机会因素。至于之后的摇号中签率，现在难以确切知晓，并非是一个稳定的选择。而学区房本身呢，公办初中未来进行摇号的可能性会有所增大，相较于民办学校来说更为稳妥，但也不是最稳定的。相对来讲，九年制的学校，在政策变化方面所受到的影响是最小的。
西南有九年制学校，主要是师三和园南。我们在预算范围内购买三房比较困难，所以只能考虑两房。这些房子都是老大楼。
非九年制学区的话，万源城是一个选择。不过尚郡价格很贵，加上税要接近 900 了，而且只有 90 平，得房率还低，居住起来很不舒适。长桥的楼盘，价格非常贵，是老破小社区，只有本地土著会购买，缺少接盘的人，未来流动性可能会有问题。
总体而言，都不是好的选择。
建议考虑七宝的二线学区。这样居住环境能够得到提升，周边生活也会很便利，商业也很发达。与平南相比，仅仅远了 3 公里而已。
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Q&A |叁
关键词:
2500万、三房、顶豪
█问：
大将军你好，请教一个问题。
预算在 2500 以内，最多能到 2700。范围是内环内的徐汇、卢湾、老静安、长宁。是三房。小区具备一定品质。特别的要求是客厅需有大落地窗，且视野宽广，能够看到景观，只要是好看一些的城景就行，如果是横厅或者有两面采光就更符合要求了。
之前看过汇贤居，然而高区几乎没有放盘的。其中 146 平米的太小，164 平米的客厅落地窗还被遮挡，这让我感受很不好。而嘉里华庭一期的 333 以及二期、天玺等楼盘，价格又远远超出了我的预算。一直以来，我都没有找到合适的房子。
大将军有什么推荐吗？
〔暗黑大将军〕：
你的预算，在这些核心区域购买三房是完全可行的。然而，景观和落地窗方面存在很大限制。因为上海拥有好景观的楼盘并不多，很多楼盘还是在 2000 年前后建造的，那时的设计没有落地窗，能有个大阳台就已经很不错了，像嘉里和芝大厦这样的楼盘就是如此。
可以看看凯旋路、江苏路、曹家渡这些地段，它们不是那么核心。这些地段的楼盘户型有点非主流，但品质不错，能买到非常气派的落地窗景观房。另外，华山夏都和亦园也是典型的租界区二线景观房，只是预算在挑选楼王位时比较困难。
还有就是翠湖了，其实1期的通透性非常不错。
Q&A |肆
关键词:
深圳、新房、调控
█问：
请问将军，上海今年的行情与去年相比情况如何呢？深圳今年很红火，手中还有一张深圳的房票，正在考虑是否去参与摇号限价新房。另外，上海是否没有合适的限价新房可供摇号呢？
〔暗黑大将军〕：
上海今年呈现分化行情。学区房的价格相较于去年提升了 15%至 20%。市区的次新小区价格比去年提升了 8%至 10%。而老破小以及郊区楼盘，目前尚未跟上，仅仅增加了硬伤房的流动性。
深圳目前出台了调控政策，该政策已经达到了阶段性顶点，不建议大家再去参与摇号了。上海的行情并不火爆，整体处于平稳状态。当深圳的情况被稳定住之后，资金很有可能会在其他几个一线城市中寻找出路。所以，现在购买上海的房产仍然是合适的。
新房大部分已不再限价，二手市场的房源也很稀缺，难以轻易买到。不要抱有购买便宜货的想法，在当前阶段，以市价买到好货就是一种成功。
Q&A |伍
关键词:
张江、新房、森兰
█问：
将军你好，感谢你之前的回答。我想问问你对张江大概 7 万单价的中建朗阅府这个小区是怎么看的？还有尚未入市的森兰名苑这个小区，你怎么看呢？对于刚需自住来说，这两个小区值得出手吗？我想提高一下预算，选择一个品质能更好一点的小区。
〔暗黑大将军〕：
中建在孙桥，没有学区，没有配套，没有地铁，属于三无楼盘。它虽然搭上了张江的规划概念，但目前的价格已和配套及交通更为完善的御桥、三林持平，并不便宜。自住的话要看你自身的需求，如果你的生活圈子就在张江附近，且对小区品质的要求高于对交通配套的依赖，那么就可以选择。
森兰的位置不算好，但家门口有地铁。对于近郊地段来说，有地铁很重要。在价格合适时，自住比中建更方便。缺点是距离张江不近，开车大概半小时。
自住先权衡下自己的需求，整理清楚后，房子就好挑了。
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