今天是【帮住】栏目正式推出的第二期。我们每期会为大家挑选大咖课上解答的问题，这些问题涉及关注楼市走向以及一键买房中的疑惑。
本期大咖：魔都财观主理人观观
功夫财经的楼市专家，在 2017 年开设了微博和微信，其粉丝数量接近 37 万。近一年的时间里，为将近一千名粉丝的购房事宜提供了指导。
-壹-
几年前，我购买了万科的时一区。当时我觉得小区价格不会再上涨了。现在我在想，现在是不是出手的好时机呢？我想要置换到前滩，可是前滩的房子很难抢到。那么三林值得购买吗？哪些小区值得投资呢？
目前万科时一区的单价处于较高水平，大约 7 万每平。大虹桥这个位置，7 万左右的单价还是有底气的。个人觉得小区的价格有上涨的可能，但因为单价较高，所以对涨幅会有一定的影响。前滩目前的价格也不低，大概在 8 万到 8.5 万每平。
未来前滩的涨幅或许不会比大虹桥高。并且，倘若现在将万科时一区卖出，然后置换到前滩，房子在出售时需要缴纳一定的税费，而这部分税费实际上也对您的利润造成了严重的侵蚀。
出售房子时，要考虑个人的操作成本。卖出与买入的投资比例最好为 1:2。
三林值得购置。个人比较看好杨思一带，像尚东国际名园、万科五玠坊等。如果预算低一些，就可以考虑申江豪城、金苹果花园等。
-贰-
问：上海新房限价今年会取消吗？如取消，价格走势会如何？
上海的新房限价政策起始于 2016 年 10 月。住建部要求所有城市的房价以 2016 年 10 月的价格作为基准。
上海房价在 2016 年 10 月完成了主升浪。大部分板块的房价已接近顶部。若以接近顶部的价格进行限价，那么对新房销售不会有太大压力。
当前，新房取证存在一定困难。许多新房的价格未达到开发商的心理预期。不过，也有部分新房的价格比周边的二手房价格要高。
所以，限不限价对新房本身影响不大。
取消的话，不会有很直观的对市场造成冲击。或许部分项目，像部分地王项目、前滩以及大虹桥区域项目的价格会更高一些。
总体而言，限价对于房价是有意义的。然而，它对于整体房价的上涨，并不会产生非常明显的触动效果。
-叁-
问东外滩未来的规划是怎样的？东外滩的动迁房以及房龄 20 年以上的房子有没有投资价值？
东外滩规划较为良好，然而整体进行比较的话，不如北外滩。北外滩的朝向是坐北朝南，在整个滨江板块当中，其自然景观是最为出色的。
东外滩目前有首创天这一新房。其单价 9 万多每平。这个单价并不算低。东外滩目前正处在发展阶段，同时也在进行改造。
如果预算有限，并且有在隆昌路生活的想法，那么是可以有选择的。不过，不建议选择动迁房以及房龄很老的房子。
如果一定要准备在那一片购置房产，那么建议选择靠近江边的新房，因为这样的新房升值潜力会更大。
-肆-
问：经费有限，使用权房做学区房可取吗？
答：可以购买；使用权房的优势在如下几方面：
户型较为小巧，市场价格普遍低于产权房屋。对于那些经济条件有限，却又不得不购买住房的刚需客群来说，能够在一定程度上缓解他们的压力。
（2）不受宏观调控的影响，不会限制买房资格；
（3）一般处于繁华地段，周边配套通常都很成熟。
黄浦区拥有数量众多的使用权房。这里的教育资源较为丰富。学生在上学以及考试方面所面临的压力相对较小。购置一套使用权房大概需要 200 到 300 万的经费。
需要注意的是：使用权房不能用于任何贷款，只能以全款的方式购买，需一次性付清；它存在一定的户籍限制，只有上海人能够购买；并且购买细则有着诸多的限制。
-伍-
问：现在有说法称今年 3 月 25 日后会迎来一小波购房高峰。原因是社保延长至 5 年导致失去购房资格的外地人能够买房了。我不明白，当时大家所交的社保时长有长有短，为何会集中在 3 月 25 日集体解冻呢？
答：集体解冻的说法带着营销的意味，常见于中介圈。
2016 年 3 月 25 日上海实施了加强限购的政策，这锁定了一大批需求。随后，这些需求会在今年陆陆续续地慢慢释放出来。这种释放不会是集中进行的，但会对市场产生影响。
刚需进入市场，会使市场需求得以增加。今年的市场行情较为乐观。然而，我并不认为今年房价会因需求的释放而立刻大幅上涨。刚需的释放对市场具有良性的刺激作用，优质低价的房源会逐渐被消化掉。
-陆-
问：动迁安置房若比周边的一手房以及二手商品房低很多，是否可以购买呢？它有没有投资价值呢？
动迁安置房的价格通常会低于周边的二手房和新房。因为动迁安置房在品质以及综合素质等各个方面都比不上周边的商品房。正由于价格比较低，所以很可能在一波涨幅出现之后，动迁安置房的价格会与普通商品房达到一样的水平。
从未来涨幅方面来看，建议选择品质较好的动迁安置房。从潜力角度而言，物业配套较好的房子投资潜力较大。同时，不要选择不带电梯的动迁安置房。
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