我是曾哥，是一位资深的房产投资专家。我是你相见恨晚的买房导师，到目前为止已经为 6000 人提供了买房的最佳解决方案。曾哥和其他自媒体不一样，不会遮遮掩掩，让你摸不清头脑！曾哥属于实战派，只会给你说最有用的操作和建议。
关注“大咖说房”微信公众号进入知识星球提问，
以下精选问答内容来自“大咖说房”知识星
提问：曾叔，你好。我想询问一下，上海浦东临港新城的房子是否值得购买呢？现在这个时候适合进行购买操作吗？
临港新城是上海的一个地方，它距离市区较远。乘坐地铁过去需要 2 个半小时左右。不建议自住购买，这里非常荒凉，商业配套也很少。只有在那里工作的情况下才可以考虑。如果是投资的话，它的增幅比市区要少。因为有迪士尼、即将开业的海洋馆和冰雪世界等，从 2010 年到现在，它的价格也只是翻了一倍多。所以，除了在那里工作之外，自住和投资都不是好的选择。预算较少时可以对嘉定、青浦和松江进行考虑。在上海，那些刚需买房价值较高的板块以及楼盘，详情可在内部进行分享。
提问：曾叔，你好。我近期有买房的打算，工作地点在上海，老家是赣州。前段时间原本考虑在赣州购买，但想到赣州属于三线城市，随后就打算在上海周边买房。由于上海社保未交满 5 年，所以只能选择在上海周边购房。我目前能够支付约 70 万的首付，您觉得在上海周边买哪里更合适呢？并且我目前名下没有房产。
你好，你的思路是正确的。赣州的城市能级比较低，从未来的发展来看，很难看到有很大的机会。当地存在人口老龄化的问题，并且有大量人口向外流出。如果是用于本土自住的话，可以购买；但如果是用于投资，就没有太大的价值了。你有 70 万的资金，工作在上海，可以优先考虑环沪城市，其中推荐花桥。上海限购不会放开，所以花桥能够长期享受价值外溢的红利。花桥目前离上海较近，热度也比较高，它借助上海的优势进行错位发展，有望成为真正的临沪先锋区。在选筹时，重点应沿着地铁线去挑选笋盘，这样便于在上海通勤。
曾叔，你好！我想请教一下，青浦朱家角的洋房公寓和金山新城新城区的洋房或者小高，在投资方面哪个更具有升值潜力呢？
回答：你好，这两个都不能购买哦。它们都是远郊的坑人楼盘，几乎没有大幅上涨的机会。远郊缺乏接盘的人，也没有产业，所以不存在增值的点。说说远郊盘吧：很多人会有这样的想法，不管那么多，趁着还没涨价之前先把房子买下来算了。要是等到配套设施都完善了，可能房价就不是现在这个样子了。我们透支了 20 年、30 年的金钱，承受着每月还贷的压力，就是希望在当下能够过上更有品质的生活。为什么要去荒野郊区去赌一个未知的明天呢？运气好的话，你咬牙坚持了 10 多年，潜力股终于爆发了，似乎赚了不少。但是你有没有计算过通胀呢？并且时间成本难道就不是成本吗？运气不好的话，就只能在家门口拉拉横幅，扯着嗓子吼上几句。购买“潜力”本身就包含着一种赌的成分。购买远郊盘的更多人都是在随大流。当然，寻找有“潜力”的地方用于买房居住或进行投资，这本身是无可非议的。然而，一个区域要实现发展，首先必须要有人气。如果一个地方没有人，谁会愿意拼命地投入大量资金去大力发展商业呢？即便修建了商业设施，那也只是一种浪费！因此，还需要吸引一部分人前往那里去“开荒”。
但是，有一大波投资客涌入一个区域，他们整栋整栋地买房，不断地把价格抬高。这样一来，区域的房价很可能已经被透支了，那还能有什么“潜力”呢？倘若将来没有真正有居住需求的人来接盘开荒，或者有需求的人根本就接不起盘了，难道不会又成为一个只有房价而没有配套的地方吗？我不否认远郊盘或许有独立发展的未来。然而，放着近郊有地铁的楼盘不买，却非要跑到远处去买远郊盘，那又何必去赌明天呢？世界上的好房子有千千万万，你为何要挑选一个远郊的烂盘呢？上海投资回报率高的板块，详情可参见内部分享。
你好，曾叔，我在宝山杨行板块。老房子拆迁后分到了几套安置房，如今这些安置房都在出租。我感觉租金收益很低，就像 60 平的一室一厅，每个月租金才 2800 元，而银行的理财收益都比这高很多。现在把这些安置房卖掉大概能得到 220 万现金，我想问有必要把这些安置房出手吗？用这笔钱去嘉定买新房靠谱吗？
你好，没必要进行这样的操作。房子具有最大的财富增值潜力，原因在于房价会上涨。上海房子的租金年化收益率大概在 1%到 1.5%之间，这远远低于银行理财的收益。然而，一般情况下，房子价格大概 5 到 7 年就会翻倍，其增值部分能够很好地弥补你的收益。购买新房是可以的，但是置换的成本较高。如果是自住，那么是值得的；但如果是为了投资，就没必要了。因为在置换过程中，税费和中介费会消耗掉很多利润。
曾叔您好，我居住在东莞。目前在东莞塘厦有一套房子，在惠州也有一套。现在我手上有多余的资金，想要再购买一套房子，但是不知道该从何处开始着手，希望能给我一些建议。
回答：你好，现在大湾区投资应选择广州，别买东莞。东莞刚刚经历了暴涨且已结束，身处东莞的你对此应该很清楚。任何一个城市在暴涨结束后，都需要休整三年。并且广州的基本面本身就优于东莞。当前的行情是适合买广州，广州正在处于暴涨阶段，现在价格每天都在变化。普通人对房价的感知总是滞后的。当他察觉到房价上涨时，往往已经接近尾声。房价每五年才有一轮行情，而一轮行情大概只有半年左右的时间。等你意识到错过了这半年的行情，就需要再等五年。广州最有价值的板块楼盘可在内部进行分享。
您好，曾叔。目前在深圳有以下几个意向的盘：蛇口的万科蛇口公馆、蛇口的临海揽山、前海自贸区的佳兆业城市广场、南山中心区的学林雅苑。从长期持有的自住角度出发，购买哪个小区更好呢？
回答：万科蛇口公馆的不足之处在于学位以及周围的环境。目前来看，应该不存在突然大幅下跌的可能，能够保持平稳。临海且能揽山的位置还算不错，背山靠海。山顶的住宅，位置也挺好，属于比较稀缺的产品，价格不低，自住是非常好的选择。然而，这是新世界的楼盘，溢价过高，很少能看到它能够跑赢大盘的情况。佳兆业城市广场，其优点在于临近前海。然而，它也存在缺点，处于前海的尽头，周边环境稍显杂乱，学位方面也稍逊一筹，且码头工人较多。不过，佳兆业前海广场的住宅是一个较为确定的选择。就我个人的投资策略而言，更看重“总价”这一因素。如果在总价相同的情况下，一个楼盘具备功能多、学区好、有花园且品质高的特点，那么它大概率会胜出。在这些楼盘中，自住优先选择临海揽山的楼盘，而投资则优先选择佳兆业城市广场。
提问：曾叔，您好，我来报道啦。有四个问题呢。其一，上海普陀桃浦智创城的发展前景如何？这边的 15 号线今年底就要通车啦，武威东路站地铁口单价 6.2 万的圣都汇适合购买吗？我打算把父母接到离我近一点的两房里养老（我在颐和华城）。其二，十号线二期今年底要通车到浦东外高桥，位于港城路和外高桥北站中间的 98 年的老两房，什么时候卖出比较合适呢？现在单价仅3.4万，不知道通车后还能溢价多少和多久。
你好。我不太看好桃浦板块。因为有铁路穿过，将板块分割得支离破碎。并且桃浦一直是动迁导入区，不在主要发展方向上，所以难以起势。目前那一块的价格感觉比较温和。主要是依靠十五号线的规划。具体还得看你的需求。如果考虑父母离得近，用于养老自住，可以购买。如果是为了纯投资，建议再考虑其他区域。外高桥在过去几轮上海房产牛市中，房价上涨速度相对较慢。其区位存在问题，园区内没有高薪产业，并且位于浦东北面的一隅，并非发展的重心。有着 20 多年历史的老破小，也没有太多优势了。即便交通线路通车，也很难提升这类房产的价值。现在可以考虑将其卖出进行置换，把重点放在买入置换上，具体内容可详见内部分享文章。
曾叔，你好！我想请教您，浦东临港新城的住宅潜力怎么样呢？目前上海市似乎在重点进行发展，并且也在想方设法建设一些好的学校。我不太清楚它未来的潜力会如何，会成为第二个张江吗？另外，现在房价一直在上涨，但是为什么还有很多经济状况不好的人想要买房呢？
你好，现在临港新城的入住率不算高，然而房子却都很抢手。临港新城现在受到那么多人的关注，必然有其特殊性。从它的未来规划来看，临港新城将会成为上海东南地区最具集聚力和发展活力的中等规模滨海城市，并且会依托上海洋山港，成为辐射长三角的物流以及临港产业基地。发展存在一定的潜力，然而要成为第二个张江，还存在很大的差距。相比之下，青浦新城和松江新城更为出色。房产的金融属性正在减弱，不过尚未完全回归。目前进入的房产投资者为散户。这些购房者经济条件不错，以本地居民为主，其中包括大量本地拆迁户等。他们手中有大量闲钱，放在手里无用，也不懂其他投资。
房产被视为最稳妥的投资，肯定会进入他们的视线。房地产属于最稳定且能抗通胀的投资渠道。目前很多城市的房价上涨幅度并不高。数据显示，在 70 个大中城市中，同比房价上涨超过 20%的仅有几个。大部分城市的房价上涨同比维持在 10%以内。即便如此，这些城市的房价涨幅仍比其他投资收益高。关键在于其稳定且安全。尤其是一些二线城市，它们本身是省会单核城市，所以房价自然更受人们青睐。
提问：曾叔，你好，想问一下买二手房，如何去和房东砍价呢？
回答：砍价是门技术，具体详见知识内部资料分享。
请大家关注“大咖说房”的微信公众号。接着进入知识星球进行提问。在知识星球中，会有问必答，并且还会赠送价值 10000 元的内部资料。同时需要注意，重要信息只在知识星球发布。
知识星球已经盘点出了在上海投资性价比最高的那些楼盘。它能够帮助提供选盘方面的意见，也能帮忙进行砍价，还能提供贷款以及破解限购等专业的意见，并且会全程指导买房。它可以为你私人订制最适合你的房产投资方案，让你比别人更快一步实现财富自由。
扫描下方二维码即可进入。入圈需缴纳 88 元，当人数增加至 100 人时，入圈费上涨到 188 元。
知识星球热门文章：
《独家！上海2020年全面分析楼市行情》
《江浙沪内部房产信息，买在大涨前夜》
《房产税为什么会导致房价上涨？》
《如何找笋盘！抵押贷全流程操作手册》
《楼市提款机：如何对敲把钱套出来？》
《一分钟小白变大神，炒房秘籍速成篇》
《干货，如何养出银行无法识别的流水》
《成为职业炒房家，如何保证每次大赚？》
《买房裂变具体操作方法：一变二，二变四》
《独家！炒房各流派都是怎么赚钱的？》
《炒房年赚100万，赚钱全靠雕虫小技》
《突破限购，多种方法完美规避所有风险》
喜欢曾哥的文章，请点击右下角的“在看”，谢谢
