半月前，有一份中国房地产市场报告在业内流传。这份报告是由美国哈佛大学教授等撰写的，并且由美国国家经济研究局发表。其题目为《PEAK CHINA HOUSING》，“PEAK”意味着高处不胜寒。
报告认为：房地产是中国经济以投资驱动模式持续扩张的动力来源。但是，像经济增长、家庭收入、人口利好等这些房地产牛市的重要支撑力量，都已经呈现出放缓的态势，并且这种放缓态势还将持续下去。
在疫情之前，中国房地产经历了长达数十年的繁荣。这一繁荣导致了房价出现失调的情况，同时也造成了区域性的供需错位。这些因素使得一次调整成为了必要之事，并且是不可避免的。
因为高首付以及中国政府具备干预和监管市场的能力等因素，所以楼市不太可能马上成为引发金融危机的原因。并且，中国经济还在保持可观的增长态势，同时人们也一直抱有房价会继续上涨的期望。
房地产及其相关产业的贡献占比过大，约为 GDP 的 29%，这是真正尴尬的。即便房价只是温和下降，然而与通常不断上涨的模式相比较，也有可能会构成较大的风险。并且，这种负面影响还可能会在整个经济中被放大。
估算表明，房地产活动若下降 20%，有可能致使 GDP 下降 5%到 10%，即便不存在银行业危机来放大其影响。
这意味着：实现软着陆，也会面临挑战。
中国房价有三次大波动。
1989 年是第一次，地点在海南。在三年时间里，房价从每平米 300 元开始上涨，涨到了最高的 7500 元。接着，1993 年随着利率上升，房价出现跳水，降至每平米 1000 元。并且，这种价格一直维持到 2000 年左右。
2008 年，这是第二次。全球遭遇金融风暴之后。当时的利率被设定为仅仅与通胀率持平。货币大量投放。这刺激了房产的投资需求。从 2009 年起，房价开始快速上升。在 2010 年下半年，出台了调控政策。
第三次，始于2015年初的去库存。
2014 年经历了疲软。之后，在宽松货币政策以及扩张财政政策的共同作用下，房价开始了新一轮的暴涨。
2002年之后，中国一线城市房价上涨超过6倍。
在金融风暴之前的国际牛市期间，从 2000 年到 2005 年，美国全国的房价上涨幅度达到了 80%。其中，以“房产兴国”为特点的爱尔兰的房价涨幅是 100%，西班牙的房价涨幅为 230%。
因为调控政策存在差异，所以中国城市的房价上涨呈现出轮动的效应。从 2017 年起，二、三线城市房价上涨的幅度已经比一线城市要大。
从国际标准的角度来看，中国的房地产呈现出牛市的态势。这种牛市是前所未有的，属于史诗级的规模。然而，同时它也具有脆弱的特性。原因在于：
房价与收入脱节
北上广深的房价收入比处于全球最高位置。在世界主要城市房价收入比的榜单里，北京的房价收入比是 48 倍，位居第一；上海的房价收入比位居第二；深圳的房价收入比位居第四。香港的房价收入比是 41 倍，位居第三。广州的房价收入比位列第八。只有新加坡、伦敦和特拉维夫进入了前八，而纽约的房价收入比约为 12 倍，位居第 14 位。
这样的比率能够得以维持，其一，是因为收入在长期中一直处于快速上升的状态；其二，是人们相信未来收入仍会保持快速上升。然而，实际上第二条已经难以成立。即便不考虑疫情的影响，中国当前正在经历快速老龄化，以及投资回报率正常下降等情况，这些都导致未来收入的增长会逐渐放缓。
哈佛大学联合住房研究中心的信息表明，在美国的大部分地区，房价与年均收入中位数存在一定关系，房价是年均收入中位数的 2 到 4 倍。
单从房价收入比上看，中国城市的房价已超过支付能力。
供应过量
2013年到2018年，中国房地产投资增长了30%。
中国的房产存量有 2.76 亿套房子，而中国自己的统计数据约为 3 亿多。在房屋自有率方面，超过了 90%，在全球范围内是最高的，且没有其他国家能与之相比。
从图中能够看出，在具有代表性的国家里，住房自有率处于最低水平的竟然是瑞士，其住房自有率大概只有 45%！你的想象力真的已经不知道该往哪里安放啦。
中国人均居住面积达到了 41 平方米，并且这个数值与欧洲的发达国家，像德国、法国是一样的。
中国一线城市的房屋空置率在 2017 年为 17%。二、三线城市的房屋空置率超过 20%。这一空置率高于世界上绝大多数国家。很多城市存在鬼城现象，这至少表明住宅开发在时间上超前于人口的增长或流入。
一个问题在于：中国为何还会存在大规模的住宅开发呢？难道不会形成过多的供应吗？
有人会提出，存在改善需求。确实，改善需求在市场方面依然具备一定的支撑作用。
但问题在于：
这个支撑力的大小是多少？人们的改善愿望在何种程度上能够与自身的购买力相匹配？有多少人会把在梦中住进比尔盖茨的豪宅这件事当作真实的呢？
中国现有的大部分住房是在 1990 年之后建成的，其中绝大部分是在 1980 年之后建成的。目前来看，近期进行大规模旧改的必要性和紧迫性并不是很大。然而，如果你执意要进行硬拆硬改，那也没有办法。
三、大量库存会使得中期内开发和建设或出现显著的回落。
2017 年，完工项目、在建项目与已售项目之间存在差额，大约为 22 亿平米。这个差额在各线城市间分布不均衡。其中，二线城市面临着最为严重的供应过量情况。按照当前的销售速率来看，至少需要三年时间才能将这些供应过量的部分消化掉。
杠杆率升高
西班牙的该比率是 26%
当下，中国家庭的杠杆率约为 60%，这一数值略高于欧洲和日本。新兴经济体的该指标平均值在 20%以下，中国家庭杠杆率远远超过了这一平均值。当前，在这一指标上唯一超过中国的是美国，其数值约为 77%。
以前有一种观点认为，中国的按揭贷款是相对安全的，原因在于有高首付的保护（达到 35%以上）。然而在 2016 年进行去库存的操作时，首次购房的首付从 25%降低到了 20%，二次购房的首付从 40%降低到了 30%。
这导致按揭总额迅速提升至 38 万亿，且在家庭总债务中占比超过 70%。到 2019 年，房产的按揭贷款占据了全部贷款的 30%，在这期间其增长速度远远高于 GDP。
按揭贷款达到高值后，家庭部门增加信贷的空间已不多了。
房地产太“重要”
中国的固定资产投资在 GDP 中所占比例为 70%-80%，并且其中主要部分是房地产投资。
1995 年，中国房地产投资占 GDP 的比重为 5%。2019 年，这一比重达到 13%。而美国的这一比重仍保持在中国 1995 年的水平，即 5%。
2016 年，若把与房地产相关的建筑业计算在内。两者加起来在 GDP 中所占的比重达到 29%。只有次贷危机之前的西班牙以及爱尔兰的这一比重与之相近。
房地产与建筑叠加起来，对城镇就业率的影响达到了 20%。美国的这一同类指标是 17%，金融风暴之前的西班牙是 19%，爱尔兰是 10%。
从金融资源占用上，亦可见一斑。
而制造业的年均增长率只有 6%。
贷款资源过度集中于房地产或相关产业，这导致了整体经济的扭曲。银行倾向于发放有房地产资产作为抵押物的贷款，于是就把缺少这类抵押物的企业排除在外了。并且，随着房价的上涨，许多核心业务与房地产无关的企业也热衷于进行房地产投资，从而使得各种经济资源都“流向”了房地产。
地方政府重视房地产。其一，卖地收入是财政收入的主要支撑部分；其二，地方官员的升迁与经济增长有着极大的相关度，而以房地产为主要内容的城市开发和建设，能够最快且最容易地显现出效果。
中国家庭资产中，房地产资产占比较高，为 78%。而在美国，房产占比约 30%，其在家庭资产中的占比位居股票和债券之后。
房产占比很大，这导致中国私人消费的增加或减少与房价的变动紧密相连。同时，也使得居民的资金沉淀在了固定资产当中，而没有在社会的其他领域进行流转和增值，进而间接减少了社会可用资金的总量。
有好事者列表示之。
这个表说明啥？中国好房子太多，好企业太少？呵呵！
隐忧与风险
房地产具有强大的带动效应，这是一个重要因素。地方政府的财政收入主要来源于卖地。不动产是非常受欢迎的抵押物之一，而另一最受欢迎的信贷抵押品是价格不断升高的生猪。房地产交易下降以及市场萎缩，会引发整体经济出现螺旋式的下行压力，同时也会导致就业、收入、消费和投资的下降。
直接影响至少有三方面。
一是交易大幅下跌，这会使很多房企的现金流变得紧张，甚至导致一些房企被逐出市场。租赁企业，像长租公寓等，受到的影响更为显著，由于这类企业众多，这里就不一一举例了。
今年一季度有 100 家企业提出了破产申请。到 2020 年底，总计有 1.46 万亿的债务到了到期时间。倘若疫情没有结束且市场一直处于低迷状态，那么就会有更多的债务需要进行重组，甚至还会有企业破产的情况出现。
一是破产增加会引发失业潮；二是破产增加会导致家庭收入下降；三是家庭收入下降会进一步降低购房意愿；四是家庭收入下降会进一步降低购房实力。
87%以上购买新房的人，他们至少已经拥有一套住房。并且房价租金比已经处于全球最高的行列之中。如果房价不能明显上涨，那么拥有多套住房的业主们就面临着卖出的压力。
三是再进一步地，会影响到信贷增长和金融稳定。
以美国次贷举例说一下“金融加速器”机制。
按揭之后，房产被抵押给银行。次贷危机爆发了，银行在进行拨备损失处理之后，没有考虑房价的因素，集中地大量抛售货物，这使得房价下跌的情况更加严重，市场也进一步下行，给房企和业主带来了更大的损害，并且形成了更为快速的“负循环”。
这是“水可载舟，亦可覆舟”的活生生案例。
“国情”还奏效吗？
城镇化是中国的一种现象，婚恋房产有标配信条，房产具有高投资性，这些一直都是中国“国情”以及房地产特殊“行情”的必备谈资，同时也是中国房产需求大的重要理由。
凡事都有限度，国情的确存在，但边际效应递减。
城镇化率已达 60%以上，在保持稳定的同时，对房价持续上涨的推力也会减弱。
任泽平近期表示城镇化目前为 60%，将会再提升到 70%等内容。说起来较为简单，但城镇化的主要动力在于产业的吸引。通俗来讲，就是进城之后要有工作可做才行，这也就是所谓的“农民工红利”。
但如今，在美团骑手中，大专以上学历的人已占 24%。其中有研究生，还有律师、舞蹈演员、导演、企业中管、金融从业者、软件工程师等从事兼职的骑手。
决定住房需求的传统要素包含房价、人口增长以及收入增长。在房价这一要素之外，人口数据和收入情况显得更为不乐观。
新冠疫情爆发后，市场的不确定性增大了。在经济艰难地恢复过程中，租金下降或许已经意味着调整的开端。
作为更为敏感和准确的市场指标，到今年 5 月份，租金呈现出连续 5 个月下跌的态势。在一线城市当中，北京和深圳所受的创伤最为严重。5 月份的时候，深圳的房租出现了大幅下跌，下跌幅度达到 3.2%。同时，北京的房租降至了 2018 年 1 月以来的最低水平。
这是经济活力降低所呈现出的一种表征，同时也是人们收入减少的一种体现。并且，这种情况还会进一步使得房价租金比这个风险指标被抬高。
从家庭组成方面来看，中国已经出现的老龄化现象，导致了 20 至 50 岁这个年龄段的主力购房人群的规模在不断减小。在这一方面，低能级城市的情况比高能级城市更为严峻。
废除“一孩”政策也无法改变趋势。生活成本大幅度提升，这使得人们的生育意愿降低了。在大都市中，晚婚的现象越来越多，并且婚后不愿生育的情况也在增多。
更重要的是，中国经济增长的放缓是不可避免的。这样一来，家庭收入的增长也会相应地放缓。如果这种情况持续下去，就难以支撑房价了。
领导们比你和我更懂得以上这些道理，所以“房住不炒”成为了主旋律。这恐怕不仅仅是认识上的提高，更是形势所逼迫的结果。
不可否认，中国决策部门在房地产市场方面的把握能力是非常突出的。然而，他们现在处于左右为难的境地：“房住不炒”这一理念是肯定不能违背的，但如果仅仅为了稳定房价而对市场发展进行抑制，那么可能会带来就业下降和经济失速这样的代价。
房地产不会硬着陆，只是意味着不会像P2P那样爆发危机。
P2P 呈现出集中爆发的情况，原因在于其资源方面向 C 端，存在着成千上万的小债主；房地产则像是温水煮青蛙，因为其资源方面向 B 端，土地是政府的，资金是银行的，只有极少数烂尾且无法交房的情况才会直接面向 C 端的广大业主，而这些业主会以横幅和网上爆料的方式做出回应。
此时，有些企业打铁自身不硬，长板不多且短板不少，却以“市场更大、房价更高”为预设条件，高唱“百城千亿大风歌”。它们的智是自欺欺人，博弈的是“己为镰刀，人为韭菜”；它们的勇是火中取栗，博弈的是“人接最后一棒，己为倒数第二棒”。
回想起次贷和金融风暴，美国人依然感到害怕。谁能料到那时房价从最高处到最低处的下跌幅度能够达到 36%呢？真是令人惊讶啊！
中国 GDP 总量与美国相差不多。然而，房地产资产总值方面，中国是美国的两倍，是欧洲的三倍。
这令人想起在上世纪 80 年代末、90 年代初的日本。那时候日本的房地产总值是美国的两倍。然而到了今天，日本的房地产总值只是美国的三分之一。
港真，哈佛报告里大多是熟悉的指标，这可以说是老掉牙的话题了。然而，“老”常常意味着有经验，“常”常常意味着常识和规律。
其实，小孩子才论观点的对错，大人主要看使用的时间。
年龄二八的时候，说要少吃肉，那是觉得肉贵而找的借口；年龄到了不惑之年，说要多吃素，这便是养生的真正道理。
听人劝，听饱饭。风口渐歇，常识当道，地心引力要起作用了。
小心为上！
