文 | 海歌
来源：微信公众号“沈阳学区研判”
每个城市有每个城市的特色；每个时代有每个时代的潮流。
影响一个城市房价的因素有很多，比如城市交通、商业设施、新建学校等。只要资金到位，城市建设的决心到位，这些硬环境在短时间内都会建成。但对于学区房来说，优质的教育资源和被社会普遍接受和认可的软环境，却不是三五年就能打造出来的。
除了这些之外，还有一个因素需要考虑，就是高收入群体的关注点。不同的时代有不同的高收入群体，前后波不断变化。决定性的因素是高收入群体的认知。
中国人有房子已有几千年的历史，但只是房改二十年来，房子才与经济结合得如此紧密，信息如此透明。在深光，你会深刻感受到，随着经济格局的变化，城市的制高点也在同步变化。
下面我们以上海顶级购买力为例，结合沈阳的实际情况，分析一下沈阳房地产市场巅峰的未来走势。
01
经济发展初期
如今上海每一寸土地都价值不菲，看到上海现在的房价，很多外地人常常会后悔。“要是上海买两套房子就好了……”和沈阳的朋友交流时，经常会听到类似的话。我们来看看2000年前后的上海房价：
20世纪初，上海刚刚进入商品房时代，各地房价已经很便宜了，内环内很多地块每平方米才4000-5000元，但当时平均工资1000元左右的沈阳，确实买得起，你会花四五倍工资在上海买房吗？
如果你还是觉得不真实，你可以把现在的工资乘以4、5倍，在不知道未来会涨多少的前提下，你现在能下定决心买这样的房子吗？
今天我们讨论的另一个话题是：一个城市的房地产市场的顶峰在哪里。
回到上海，1996年，当普通人月薪不到1000元的时候，外资企业就已经给应届毕业生开出了6000元的月薪，应届毕业生的年薪可以达到10万元。当然，这只是少数情况，并不是全部。
2001年，中国刚刚加入WTO，上海的高收入人群在国营企业（地方国企）和外贸中，要么给外国人打工，要么和外国人做生意，赚大钱。
总体来看，通过改革开放实现原始积累的中年人和高收入的年轻人成为支撑一个城市房地产市场的主力军。
那时候，越是时尚的地方，房子就越值钱。
前面提到，上海楼盘，都是普通楼盘，有不少区域的均价已经超过一万，甚至逼近两万，比如长宁区原法租界区域，涉外经济最发达的镇宁路区域。
比如镇宁路的东方剑桥，2001年推出时单价近2万元，虽然其标志性的绿色玻璃经常被吐槽，但谁不想住在绿色玻璃的房子里呢？
其实当时全国很多大城市都是这样的，比如沈阳的曼哈顿，也是那个年代建造的，也是同样的绿色玻璃，价格只是小数量级，但对于沈阳人来说，却是吸引高收入群体的代表作品之一。
此外，当时上海另一个著名的房地产项目是嘉里花园，其三座圆盘形塔楼被称为“法租界全景塔”。
图片：嘉里花园一期
照片：嘉里花园高区景观
2001年前后，嘉里花园多以每平方米3000美元的价格出售给外国人和名人，2009年嘉里花园二期开盘时，单价已达每平方米9万美元。
相比上海，当时外资等经济因素在沈阳还没有形成群体，沈阳曼哈顿、滨江花园对应的应该是上海徐家汇或者古北，总之徐家汇是当地国企的大本营，也就是“老干部”聚集区，再加上做外贸赚了不少钱的浙江人，也喜欢在徐家汇组团购房。
例如2001年黄浦江畔的海琪园售价仅为6000元/平方米，而徐家汇的东方曼哈顿售价却高达1.7万元/平方米。
图片：东方曼哈顿
即便是现在，在上海说“我住在徐家汇”也是一件面子的事。其他地区我就不介绍了，我们回到沈阳，说说上面提到的滨江花园。
沈阳滨江花园始建于1990年，是华新国际在沈阳开发的首个知名高端住宅小区，也是公认的沈阳顶级豪宅品牌。
滨江花园位于浑河北岸，受益于“金廊银带”城市建设的南移战略，位于沈阳城市中轴线青年大街（金廊）前端，是当时沈阳公认的最富有地区。
滨江花园位于沈阳市黄金地段，周边有万豪、喜来登两大五星级酒店，科学园、五里河公园、植物标本园环绕，更被沈阳母亲河浑河的美丽绿波所环绕。小区内体育、娱乐设施齐全，展览馆、传媒、医疗、教育、金融、大型超市、主题公园一应俱全，交通便利，距离机场、车站仅10分钟车程，经济、商业、文化、体育、娱乐十分发达。
公园占地面积13.8万平方米，建筑面积21万平方米，包括57栋多层别墅和27栋高层公寓，当时的1124名住户中，有200余名外籍住户，公园内聚集了众多艺术家、体育明星、知名跨国公司驻沈阳代表、外国驻沈阳大使馆工作人员等绅士名流。
再看价格，1993年，滨江花园首批公寓售价3200元/平米，到2006年，价格已经涨到9500元/平米，不过随着时代变迁，现在的价格可以比较，我就不多说了。
曼哈顿也是一样，在不同的年代都是最好的地段，周边商业非常繁华，但随着时代变迁，它已经过了鼎盛时期，不是说它不行了，而是更好的产品来到沈阳，人们的注意力转移了。
就像讲究格调的老上海一样，赚了钱之后最好能买得起名牌包包手表，在步行范围内吃高档餐厅，所以当他们代表顶级购买力的时候，镇宁路、古北、徐家汇等几个地方是最受欢迎的。
02
经过20年的发展
纵观世界各国的顶尖城市，过去二十年有一个潜在的趋势：二十世纪初，赚钱靠做买办生意，但此后的十几年，赚钱就看谁的教育程度高了。
我讲的是趋势，不是规则，是宏观的，不是微观的。
以上海和深圳为例，知名大学的学子来自全国各地，毕业后大批进入上海和深圳的金融、IT行业，年薪百万左右，成为房地产市场的中坚力量。
其实在沈阳也一样，2016年至2020年这段时间，两个群体成为了新沈阳的购房主力，一个群体是近20年积累了资产、文化水平较高的中产阶层；另一个群体是来自沈阳、辽宁乃至东北的大学毕业生，这些家庭非常重视教育，子女在沈阳开始工作后，他们为子女筹备的婚房自然会考虑到未来的学区需求。
其中大部分都是新沈阳人，所以这也是一个新沈阳人的房地产市场。
我们再回到上海，以上海为例，看看能不能给沈阳提供一些启示，这就需要我们讲一下上海的联阳和张江。
也许在中国人的印象里，陆家嘴是上海的金融中心，人们常用“大连陆家嘴”或“沈阳陆家嘴”来形容自己城市的某个区域。
陆家嘴最具代表性的，就是租金全国最贵的国金中心，不过，业内人士告诉你真实的情况：陆家嘴多是P2P、XX财富之类的空壳公司，这些公司租下甲级写字楼，有的用来做店面装修，有的给银行、信托的财富管理部门用来接待客户。
别疑惑，别怀疑，金融行业年收入过千万的基金经理大多集中在世纪公园、浦东嘉里中心附近，兴全基金、汇添富基金、兴业证券等均在此落户。
世纪公园的配套小区是联洋国际社区，因此金融界曾流传着这样一个传言：上海基金经理有一半住在联洋仁恒滨江城。
图片：仁恒滨江城
联洋基本都是优质大花园小区，学区优，小区和世纪公园适合跑步减压。这里原本的售价并不突出，2006年仁恒滨江城一期推出的时候，售价在1.5万左右，面积只有镇宁路和徐家汇的一半左右，只是普通的内环路地块。到了2010年左右，仁恒滨江城的房价已经飙升到5-6万，是名副其实的上海顶级地块。
同样的情况也发生在张江。其实，十年前张江的房价才一万多，但十年来涨了十倍。据说，张江房价的长期涨幅基本与中国互联网指数同步，十年来涨了十倍，五年涨了不到三倍。
这两个上海代表性项目完美满足了上海新居民的两大诉求——通勤距离和学区。
这些高收入人群的成功之路就是高考考上名牌大学，毕业后进入行业领先企业，升职加薪。他们非常重视子女的教育，希望后代能够复制自己的成功之路。
所以买房一定要买学区的，最好买一级学区的。
连阳、张江均为强学区房街区，连阳的进才实验小学+进才实验中学为优质九年制学区，张江集团中学拥有全市最好的初中班。
03
房地产市场的未来
对于任何一座城市来说，新的力量与旧的力量都存在，而且多种力量同时并存。
所以每个城市都有人买几百套房子，只不过有的卖得快，有的卖得慢，有的买了之后很高端，但是十年都不升值，有的则是开发商没有需求，可以把房子卖那么高的价格，但是一旦接手，可能就没那么容易卖了。这种例子我就不多举了。
但在沈阳或者任何一线城市，也存在着购买后价值翻倍甚至翻几倍的房产。
最重要的是，新沈阳人的审美趣味自然和20年前的老一代大不相同，所以我们经常听到老沈阳人说“20年前XXX是一片荒地，人都没了”，“XXX那盘已经卖了一圈了”，而他还停留在20年前的认识上。
比如在上海，以上海本地人为主的“里吧网”等论坛，每隔几天就会有人发帖询问张江房价高的问题。在上海第一代顶级购买力的眼中，联阳的商业资源显然有些寒酸，张江更像一个农村。
归根结底，还是不同人群的需求不同，新上海都是十几年苦读、工作忙碌的人群，对他们来说，能满足工作、学区近的社区才是最好的社区。
说了这么多，沈阳未来的购买力会瞄准哪些板块？现在想买房的朋友，可以选择哪里升值？已经买了房的朋友，以后会有人接手我的房产吗？
看到上海的变化，我相信会给我们一些启发，当然我们不可能一模一样，但是从宏观的角度，我相信大家会有一个想法。
我们要做的就是找到那只“下金蛋的母鸡”。
【结尾】
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