我们在之前的文章中已经做过统计。 今年上海土地供应量开始增加。
但一直以来，我们看到新房供应正在向外转移，其中50%集中在外环以外的5个主要新城。
中环内的供应极度不平衡且夸张。
因此，会有很多人争相在中环买房。 核心区新房翻炒率最高。
但同时，竞争也很激烈，高点也赶走了一些新客户。
尤其是2000万的优质豪宅，这类分新房、二手房在市场上一度拥有独立的市场。
但随着第七批产品近期进入市场，目前的不平衡状况可能会得到扭转。
因为这是今年上海中环房产供应量最大、价格最高的时候。
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没想到的是，现在上海乃至中环的供应已经开始井喷。
相信大家也注意到，上海第七批新开盘楼盘名单近日已出炉。
这次有很大的变化。 中环新屋供应大幅增加。
比较2022年中环第一批至第七批的新项目数量，你会发现第七批是中环新增项目最多的，并创下了今年各批次的新纪录。
共有12处房产。 这个数字几乎是4、5、6这3批次的供应总量之和。
占中环今年新房供应总量的27%，意味着今年上海中环超过四分之一的项目来自于这个供应
截至11月，上海共供应7批新楼盘，其中中环楼盘共计44套。
如果对比2021年和2022年中环各批次新房供应量，就会发现一个规律
每年年底，尤其是最后一两批，中环一手房市场释放的楼盘都会增多，这也是一年来供应量最大的一次。
中环供应方面，去年第六批有13套，今年第七批有12套。这也说明年底是最优质新房推出的时候。
每年集中供应的数量没有固定数量。 去年有6批，今年到目前为止已经有7批。
不过，近两年中环的房地产项目总数基本维持在40个左右。 没有太大变化。 今年只剩下一个了。
我之前做了一张上海2022年的土地供应图，并将范围扩大到了中环路。 我发现今年中环路也有13块地。
从区位来看，相对优质的土地资源有徐汇斜土路、静安不夜城、西藏北路、普陀武宁、浦东北蔡等。
包括稀缺区域在内的徐汇滨江板块的龙华也出现了新增供应。
令人意外的是，新房市场比预期还要火爆。 不仅供应量大幅增加，房地产价格也较之前大幅上涨。
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10w/㎡以上楼盘数量远超想象
从第七批新开工项目名单来看，我发现其中有很多高价项目。 我统计了12个均价超过10w/㎡的高价项目。
其中，中环线10个，中外环线2个。
再次拉出前几批数据，很明显，这一次相比之前有很大的提升。
第四、五、六批每次只有三四批。
从位置上看，4个圆盘位于内环，6个圆盘位于内中环。 具体分布如下
供应量最大的是普陀，几乎占了半壁江山。 该批次价格在10w/㎡以上的楼盘共有4处。
除了曹阳段的新御里、真如段的品尊国际公寓、广新段的大华丰汇外，这三个项目均位于中环以内，内环武宁段还有苏河西。
部分楼盘项目价格也开始上涨，最高价格达到14.5w/㎡。 此次刷新房价上限的项目共有3个。
1. 海泰北外滩 14.5w/㎡
该项目位于虹口内环北外滩地段，规划建设浦西最高住宅楼，高度170米。 是第七批重点项目之一。
也是内环地区少有的大型复式别墅产品。 只有108个单位。 总价在5000w-9000w之间。 主要针对少数顶级购房者。 北外滩项目可达14w/㎡。 这个价格比较少见
2.浦东浦开江南里14.5w/㎡
位于浦东金桥地段，属于东郊别墅区，紧邻东郊花园、汤臣高尔夫别墅。 是市场上少有的低密度联排别墅产品。
毕竟浦东已经很久没有新的住宅和别墅项目了，改良型产品的进入门槛会比较高。但别墅产品的价格遵循独立的市场走势，不具有参考性。
3、红印里14.2w/㎡
位于静安内环南京西路段，是市中心的老旧改造地块。 也是备受市场关注的网红豪宅项目之一。
该区仍存在明显的反转现象。 仲恺城市之光周边二手房最高成交17w/㎡，倒挂率20%。
令人惊喜的是，除了中环外，中外环还有两个10w/㎡的高价项目。
一个是浦东的中资企业云翠森林，价格为10.5w/㎡，另一个是杨浦新江湾城地段的勤丰雅苑，价格为12w/㎡。
此外，还有少数项目没有涨价。
总体来看，上海整个一手房市场核心区较贵楼盘的供应量和价格都在上涨。
本质上，也是在向市场发出一个信号，即未来一手房价还有上涨空间。
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这一现象的背后，或许与今年的土地市场有关。
此前我们一直比较关注上海土地拍卖市场。 前几批土地市场仍较为冷淡。
有两个明显信号
第一个是今年上海土地拍卖大部分都是低价完成的。 例如，第三批27宗土地虽然全部出让，但其中23宗零溢价，占比85%。
低价成交表明土地市场出现降温迹象。 从房企参与竞拍的热情来看，房企拿地积极性并不高。
第二批是最新的第四批土地拍卖。 上海只拿出了6块地。
前几次，基本都是三十、四十张。 相比之下，6元钱显然太少了。
究其原因，可能是开发商拿地较少，对土地市场的热情不高。
减少土地供应也是一个相对安全的选择。 到了年底，开发商已经拿走了所有他们应该拥有的土地。
为什么会少
首先，开发商没有那么多钱来获取土地。
其次，对于开发商来说，当利润空间受到限制时，开发商拿地的积极性就会降低。
这也是之前几批拍卖土地大多以最低价拍得的原因。
第七批新房预售证价格有所上涨，意味着未来一手房销售还有空间。
这是一种希望更多开发商拿地的决策行为。 本质上也是给市场信心。
这背后的一个原因是出让土地数量相对稳定。 虽然这次只有6件，但今年已经售出了109件。 也许明年土地供应仍将保持较高的供应量。
也就是说，近两年上海一手房供应量可能维持在较高维度水平。
今年的土地市场也将决定未来两年的一手房供应量。
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中环供应突然激增意味着什么？
首先，未来一手房市场不乏优质高端楼盘，购房者将有更多选择。
之前我们也注意到，中环的新房人气一直非常高，高点项目也不少。 东方月兰最高分96.9分，其他80分、70分的项目比比皆是。
越来越多的新客户涌入市场，但那些热门游戏的供应量却很少，即使是积分高的玩家也很难抢到。
年底突然释放如此多的供应，对于高端购房者来说其实是一件好事。 或许在同样的预算下，积分不被触发、积分减少的概率是很大的。
其次，随着本次内环多个新项目价格突破上限，周边地区二手房与一手房的价差将逐渐缩小。
本质上，这也会对二手房市场产生巨大影响。
一手房性价比更高，意味着更高的品质和相对较低的首付。 除非积分不够买一手房，否则只买二手房。
今年我们发现了一个大趋势。 上海一手交易比例正在无限接近二手交易比例。
当供应量比较大的时候，积分肯定会减少，很多买二手房的人都会买一手房。
因此，很多顾客宁愿等待再购买新的。 这也是今年上海二手房市场低迷的一个非常重要的因素。
此次中心区高价一手房供应量增加10w+/㎡，也将进一步影响高端二手房的成交。
一手房供应量增加后，二手房价格就会下跌。 如果未来一手房的供应量持续较大，那么二手房的价格很有可能会出现回落。
但总的来说
第七批核心区大量优质房源正在释放，这对于预算在10至2000万的购房者，尤其是改善和置换客户来说也是一个机会。
如果你有换房的打算，也可以提前做好准备，把这件事放到你的日程上进行规划。
由于供应激增，最大的好处是那些目前准备购买新房的人。
以上为正文，从微笑到温暖
