2023年度交易测试知识点
一、上海出生家庭购房资格
1、家庭概念：夫妻+未成年子女（如有）组成一个家庭，成年未婚子女称为单独家庭。 （成年子女的概念：18岁以上）
2、上海家庭的概念：只要有1名家庭成员具有上海户籍，即可视为上海户籍家庭，包括以下情况：
A、上海上海的二人家庭；
B. 由上海居民和非上海居民组成的家庭；
C.由上海居民和境外个人、香港、澳门、台湾居民组成的家庭；
D、由具有上海户籍的未成年人与非上海户籍的成年父母组成的家庭是否可以认定为“上海户籍家庭”，以各区域交易中心的政策为准；
3、上海家庭住房限购政策是怎样的？
3.1. 一对上海户籍夫妇最多只能购买2套住宅；
3.2. 上海户籍的单身人士（包括未婚、离婚、丧偶）最多只能购买一套住宅；
3.3. 限购政策实施前，夫妻（上海户籍购房者）与父母各拥有2套住房（≤2套）并提供亲属关系证明的，上述共有住房不计入房屋数量，不会影响客户购买房屋的资格。
4、上海一个家庭拥有的房屋数量如何计算？
家庭拥有的房屋数量：指家庭成员单独或与他人共同拥有的房屋数量。 居民家庭拥有的住户包括已取得房产证的房屋和已完成网上合同但尚未取得房产证的房屋。
5、如何确定家庭在上海已拥有的房屋中哪些不占用客户的购房额度
5.1. 限购政策前（2011年1月31日前），上海户籍购房者（家庭内夫妻）与其父母共同拥有2套住房（≤2套）的，亲属关系证明不计算在内在房屋数量上。
5.2. 在确定住房套数时，“认定住房”必须是上海的住房。 上海以外的住房不包括在内。
5.3. 非住宅用房不计入住房单位数量，如办公楼、商业建筑、办公室、厂房、停车位、配套公共基础设施建筑、仓库等。
2、非上海家庭购房资格
1、非上海户口的概念：非上海户籍户是指没有上海户籍的家庭。
2、非上海户籍家庭的住房限购政策是怎样的？
2.1. 境内非上海家庭成员的姓氏在上海没有住房（浦东除外，详情请查询），且配偶一方在网签日期前63个月内已缴纳社保或个人税满60个月，且仅限购买1套房子。 （符合条件的一方须办理房产证，浦东除外，详情请咨询）
2.2. 未在上海户籍的单身成年人不得购买住房。
2.3. 根据上海2018年7月2日发布的《关于进一步加强境外个人和港澳台居民购房审核的操作规定》，境外个人和港澳台居民购房限制政策台湾地区：境外个人及港澳台居民，在上海提供自购买之日起连续一年有效的劳动合同及相应的个人税表或社会保险表，且未提供拥有自己名下任意住房的，可以在本市购买一套自用住房。
三． 上海博士生购房资格
因就学迁入上海学校集体户口的非上海居民，如已结婚、本姓在上海无住房、在上海攻读博士学位（毕业不计算在内），可到学校所在地派出所领取户籍证明，到学校领取博士生证明。 这样，他们就可以在上海购买一套房子，而无需缴纳相应的税单或社保。
四． 驻沪现役军人、现役武警家属购房资格（需军官军衔）
上海现役军人和原籍非上海的现役武警（须为军官军衔）家属，如已结婚，在本市无住房，可提供出具的户籍证明军团级以上政治部批准，可在上海购买一套住房，无需缴纳相应税费或社保。
5、个人名义购房特殊政策
5.1. 2021年7月24日以来送礼家庭的家庭采购（这个知识点比较难理解，现在理解一下，以后再接受进一步培训）。 自2021年7月24日起，对于赠与转让住房的家庭，限购政策执行期间，自转让登记之日起5年内，该住房仍按赠与人拥有的住房套数记录; 受赠人必须遵守国家和本市的住房限购政策。
5.2. 结婚三年内家庭住房政策（这个知识点比较难理解，现在理解一下，以后再接受进一步培训）
购房家庭夫妻双方于2021年1月21日离婚，且自离婚之日起三年内，任何一方购买商品房的，一方拥有的住房套数按照房屋总套数计算。离婚前家庭拥有的住房。
计算公式：当前家庭可购买的房屋数量=原家庭可购买的房屋数量（多次婚姻的原房屋需相加）减去当前家庭名下的房屋数量
五、企业住房购销限制
6.1. 企业购房政策是什么？
企业购买本市商品房须同时具备以下条件，购买时间以网上合同签订备案之日为准：
1、近年纳税额在500万元（含）以下的企业：
（一）企业成立5年以上；
（二）企业累计缴纳本市税费100万元；
（三）企业有职工10人以上，并按规定缴纳社会保险、住房公积金满5年。
2、企业近年纳税额在500万元（含）以上的，购买房屋时不受上述成立时间、从业人数等条件的限制。
本政策适用于企业购买一手、二手商品房，且仅限购买一套商品房。
6.2. 商品房销售企业政策。
1、2016年3月25日（以网签日期为准）之前购买的商品房出售时不受购买年限限制。
2、2016年3月25日至2018年7月2日（以网签时间为准）期间购买的商品房，3年后（以网签时间为准）必须出售。
3、2018年7月2日（以网签时间为准）之后购买的商品房，房龄必须达到5年以上才可以出售（以网签时间为准）。
本政策适用于企业购买一手、二手商品房。
七． 其他类型的购销限制
7.1. 购买非住宅物业的限制
（一）上海居民和非上海居民购买商品房不受购房限制；
（二）外籍人士和港澳台居民购买商业地产有限制。
7.2. 未成年单身人士购房限制
上海户籍的单身未成年人，不属于限购范围的，可以单独在房产证上登记，但必须一次性缴费。 非上海居民未成年人：外地/境外/港澳台未成年人不能单独登记在房产证上。
7.3. 通过购房优惠政策购买的一手商品住房限售政策（这个知识点比较难理解，现在了解一下，以后再培训）
自2021年3月3日起，凡通过优先购房（积分抽签）政策购买一手商品住房的，须在购买网签5年后才能出售。
基本税金
房地产交易涉及的主要税费包括：契税、增值税及附加、个人所得税、印花税、土地增值税、过户登记费、抵押登记费等。
1.个人买卖住宅税费
1、增值税及其附加、个人所得税的计算
付款人
年
财产种类
增值税及附加
个人所得税
现行征收标准
（2021年1月22日后网上签约）
现行征收标准
所有者
<5年
常见/不常见
(全额 ÷ 1.05) ×
(5%+0.3%)
1、普通住宅可选择全额（核准价-本次交易增值税）×1% 2、非普通住宅可选择全额（核准价-增值税）本次交易税）×2%
（计算前需全额扣除个人所得税，附加税不计入扣除）
3.可选利润20%
（利润个税扣除增值税及附加税后计算）
≥5年
普通住房
豁免
1、普通住宅可选择全额（核准价-本次交易增值税）×1% 2、非普通住宅可选择全额（核准价-增值税）本次交易税）×2%
（计算前需全额扣除个人所得税，附加税不计入扣除）
3.可选利润20%
非普通住宅
（差值 ÷ 1.05）×
(5%+0.3%)
（利润个人税扣除增值税及附加税后计算） 4. 如果业主家庭是唯一免征个人税的人
*普通与非普通的判定：
五层及以上（含五层）多层建筑、五层以下且符合面积要求的老式公寓、新式弄堂、旧式弄堂等或等于144平方米为普通住宅； 否则，属于非普通住宅。
*5年认可：
商品房以房产证登记日期和契税表格完税证明开具日期（以先到者为准）计算。
直系后裔继承或赠与的房地产：是否超过5年，以原产地证明登记日期计算；
夫妻变更房产：是否已满5年，以原产地证明登记日期计算；
对于增减车位的房产：是否超过5年以原产地证书登记日期计算。
*个税唯一标识：
卖方家庭在上海没有任何房产（包括共有房产）；
*利润计算方法：
核准价格-购买价格-购买契税-购买交易费用-本次交易的增值税及附加税-房屋装修费-还款利息；
装修补偿金扣除要求：（正规装修合同、正规装修发票、结算清单，最高扣除金额为货款*10%）
银行利息扣除要求：（仅限购买二手房抵押贷款的卖家，需提供贷款合同、银行利息清单（注明利息总额、业主姓名、房产地址、银行印章））
2.契税计算及登记费
付款人
住房状况
契税
转让登记费
抵押登记费
征收标准
征收标准
征收标准
客户
第一组
首套房且≤90平米
（平均价格 - 增值税）× 1%
（仅增值税部分可抵扣，附加税不可抵扣）
80元
80元
首套房且>90平方米
（平均价格-增值税）× 1.5%
（仅增值税部分可抵扣，附加税不可抵扣）
不是第一个家
（平均价格 - 增值税）× 3%
（仅增值税部分可抵扣，附加税不可抵扣）
*首次契税的确定：买方家庭在上海没有任何房产（包括合租住房和网签住房）；
2、个人买卖非住宅的税费（了解一下）
付款人
税收
计算公式及征收标准
所有者
增值税
（核定价格-购买价格）/1.05*5%
附加税
（核定价格-购买价格）/1.05*0.3%
印花税
合同价*0.05%
个人所得税
（核定价格（含税）-购房价格-土地增值税-增值税-附加税-购房契税-印花税）*20%
土地增值税
增值税金额*税率-扣除项目合计*速算扣除系数
客户
契税
（价格-增值税）*3%
折旧算法
税率及速算扣除系数表
超过半年的，按1年计算； 不足半年则视为0（例如，进货发票日期为2016年3月5日，本次销售的税务审核日期为2018年7月1日，则折旧年限为2年；若本次销售的税务审查日为2018年12月1日，则折旧年限为3年）
增值率
税率
快速计算扣除系数
增值率≤50%
30%
50%
