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《中国经济周刊》记者宋杰| 上海报道
（本文发表于《中国经济周刊》2018年第47期）
上海链家代理费上涨。
11月16日起，上海链家将二手房代理费率由原来的2%提高至3%，其中买方承担2%，卖方承担1%。
就在前一天，11月15日，国家统计局公布2018年10月70个大中城市商品住宅销售价格变动数据，显示北京、天津等14个城市二手房价格下跌、上海、杭州。 北京、厦门、石家庄等地二手房价格均出现下降。 其中，北京、上海、广州均下跌0.2%，深圳下跌0.6%，厦门跌幅最大，达到0.9%。
二手房交易低迷。 链家为何逆市上调代理费？ 运作多年的“买家熊”潜规则会被中介巨头链家打破吗？
房产中介的缺点：双边代理，一只手支撑两家公司，资金实力薄弱
据了解，链家仅提高了上海的佣金比例，暂时不会考虑其他市场。 链家告诉中国经济周刊记者，主要原因是，与成熟市场相比，上海中介市场长期处于竞争低、服务质量低的状态，导致消费体验不佳。 此次提成后，上海链家将全面完善客户服务响应体系、安全服务保障等，优化服务质量。
虽然声称调价是为了提高服务质量，但市场上立刻出现了两种不同的声音——乐观派认为“卖方承担责任可以减轻买方压力，有助于降低二手房交易价格”，而悲观派认为，“卖方的成本仍会转嫁到买方身上，买方承担中介费已成为多年来市场的潜规则”。
亿居房地产研究院院长严跃进对中国经济周刊记者表示，链家调整佣金比例与市场降温有很大关系，会导致业务量减少等问题，但反过来也说明该公司的模式还是比较粗放的。 ，即相对依赖佣金。 类似的调整也反映出房地产市场仍然存在较大压力，中介公司需要警惕这样的降温浪潮。 类似的做法也会引起很多中介公司的效仿。
无独有偶，链家新政刚刚出台，中国经济周刊记者就接到了上海一家小型房产中介的电话。 对方说上海宝山有一套二手房不错，强烈推荐。 当被问及代理费时，对方表示：“目前是3%，联合涨了，我们也跟着涨。”
不过，中国经济周刊记者在采访中获悉，我爱我家、太平洋地产、中原地产等多家中介均表示不会跟进链家调整中介费用。 一位销售人员告诉记者：“买房承担中介费一直是潜规则，卖家只看手价，如果卖家着急卖，价格可能还得谈。”说得好听一点，就是卖家付1%的中介费，但实际上，按照现在的市场行情，如果有人急着卖房子，可能会付钱，如果不急着卖的话，可能会出钱。卖房子，一般是着急买房的人付了全部中介费，毕竟你的房子这么大，多了，别急着卖，你想买还是买不是。而且，有些中介和卖家谈好的价格，就是卖家最终拿到的钱。说白了，就相当于买房的人付了全部中介费。”
中原地产首席分析师张大伟评价，国外的中介机构很少，在国外叫代理商。 买方和卖方都有代理人。 代理商为了佣金，自然会保护服务对象的利益。 但在中国，奇怪的是，中介费是由弱势群体支付的，而中介机构还需要帮助强势方索要更高的价格。 中国中介机构的根本弊端是这种双边代理制度。 任何情况下，一手委托两方，必然损害交易一方的利益。 作为中间人，为了促成交易，中间人必然会联合实力较强的一方来压制实力较弱的一方。 。 “凡是买过或卖过二手房的人都会觉得，2015-2016年，不光是链家，基本上所有的中介机构都在帮助房主挑战你的价格底线。因为有这种模式存在，有这种垄断规模，而且事实上它也存在。”对二手房市场起到了加杠杆的作用，当然，随着近期市场的逆转，下调也会产生加速下调的效果。”
链家调整上海二手房中介费虽然是企业行为，但从政策角度看并无不妥。 根据2014年国家发展改革委、住房城乡建设部联合发布的《关于放开房地产咨询收费、下放房地产经纪收费管理的通知》，各地可决定实行政府指导价。根据当地市场实际发展情况实行价格管理或市场调节价。 就上海而言，2015年初发布的《上海定价目录》取消了房产经纪服务费等，被视为取消了中介费上限。
记者从上海多家中介了解到，目前上海普遍实行的二手房代理费率为2%，原则上买卖双方各承担1%。 “在当前房产价格上涨的情况下，大家对中介费上涨有意见很正常。但随着市场下行，房产经纪公司成本不变，订单量大幅下降。没有办法提高利率。” 房产经纪人告诉记者。
上海二手房交易量处于近六年低位 家居连锁店大规模获利
2017年以来，上海二手房市场一直处于低位盘整，目前绝对成交量处于近六年来的较低水平。
易居房地产研究院认为，这是由于国庆假期影响，以及购房者观望情绪浓厚，入市热情降低所致。 鉴于目前绝对成交量处于较低水平，后续下跌空间有限。 不过，在政策和资金没有任何放松的情况下，预计短期内上海二手房交易仍将维持在低位。
第一太平戴维斯中国市场研究部高级总监兼总监简科告诉中国经济周刊记者，三季度上海二手房市场成交量总计约370万平方米，环比增长7%。上一季度。 二手房成交均价环比下跌9.2%至每平方米3.66万元。
简科认为，二手市场买卖双方的市场预期变化可能是平均成交价格下降的原因之一。 “更多的买家对市场持观望态度；而对于想要出售房产的卖家来说，不排除通过折扣、降价来缩短成交周期的可能性。随着二手交易市场的发展，降温，议价能力逐渐有利于购房者。一方面。” 简轲说道。
中原地产首席分析师张大伟分析称，二手房市场的价格更能代表真实的市场价格。 10月份部分热点城市楼市政策继续收紧。 例如，北京等城市公积金政策收紧，对10月份二手房市场产生影响。 很大; 此外，经过41个月的房价持续增长，热点城市各项调控政策的叠加效应也开始显现。 房地产市场去杠杆导致投资者开始离场，二手房价格下跌。 其中，此前靠投资拉动的三亚、丹东等城市二手房价格有所下降。
10月，上海二手房成交约1.2万套，环比下降14%，同比增长14.4%。 9月份小幅反弹后，出现了较为明显的下降趋势。 1-10月，上海二手房销售总量约13.5万套，同比增长5.2%。 二手房的历史记录是2016年的36万套。也就是说，从2017年到2018年，市场交易量下降了一半以上。
“这种情况下，按照2016年计划走的中介公司肯定会不舒服。简单来说，就是产能过剩。2015年链家利润突破10亿，2016年净利润突破20亿，这已经是了。”已经超过了很多身价上千亿的开发商。但从2017年到2018年，所有中介行业都过得很艰难，因为二手房价格下跌了。” 张大伟告诉中国经济周刊记者。
以北京为例，大部分中介公司的代理费徘徊在1%至2%左右，而链家的最低折扣基本在2.55%。 500万的房产，链家的费用会比其他中介高出3万到5万。 当然，这部分是否是点对点服务的改进，有其自身的原因。 只能说，这种溢价的产生更大程度上来自于规模。 因此，链家实际上会促进市场交易，尤其是在政策宽松时期。
张大伟表示，除了少数城市外，链家已经布局的城市可以说基本上已经超过了20%的市场份额。 在北京和上海，甚至可以说是垄断。 例如，北京市场占有率已超过50%。
“现在的链家绝对是中介行业绝对的龙头企业，历史上从来没有出现过这么大的中介。从产业链来看，2018年房地产行业的冬天对于上游和下游来说都是艰难的。” “下游，但因其规模优势。最近，不少开发商发现渠道费涨得离谱，中介费也开始上涨。” 张大伟表示，“冬季模式已经全面启动，这些其实也是近年来市场发展的必然，在市场形势不好的情况下，链家只能利用规模优势来获取利润。”
