在镇江有一套面积是95.4平方米的电梯房, 它的第二次拍卖成交价是16.9956万元, 算下来的单价大约是每平方米1782元, 这个数额放到很多其他城市来说, 恐怕都还不够买一个停车位, 它并不是位于什么偏远的荒地或者郊区, 而是位于新禧路30号的逸翠园紫竹苑小区里面, 房子所在的楼层是第3层, 总共有20层高, 房屋的状态是精装修的, 按照正常的市场逻辑来讲, 这套房子无论如何都不应该这么便宜, 但是现在司法拍卖这种方式, 已经把房价偏低这种真实情況直接摆到了桌面上让人看见了。
该套物品的询价结果为260633元。其起拍价设定为145956元。需要缴纳的保证金数额为20000元。参与竞价时的增价幅度规定为1000元。拍卖活动的具体时间区间是从2026年10月6日10时开始的。结束时间则是到了2026年10月7日10时为止。
在同一个小区里, 周围的价格可以参考一下, 比如链家那边说的逸翠园翠竹苑, 8月份挂牌的平均价格大概是每平方米2967元, 目前在售的房子里头, 有一块面积是74.23平方米的挂牌价是17.8万, 还有另一块面积是82.97平方米的挂牌价是28万；再看贝壳平台上的紫竹苑页面, 那里的挂牌平均价格大约是每平方米3293元, 网页上标注这个房子建成的年代是从2006年到2016年。
大致对照一下95.4平方米的面积, 假设周边的价格大概在每平方米3000元左右, 那么理论上的挂牌总价应该是差不多28万到29万左右。不过, 本次成交的价格只有16.9956万。
这两者之间的价差主要来源于几个方面, 比如第二次拍卖时的起拍价格出现了下浮的情况, 还包括了房屋房龄的年限因素, 以及报名参与竞争的程度不同, 导致最终出现了这样的结果。
曾按照大约18.2444万元的起拍价进行拍卖, 但是没有人报名, 导致流拍。后来在第二次拍卖时, 价格降低到了大约14.5956万元。这时共有4个人报名参与, 进行了多达11次的加价。
最后以16.9956万元的价格成交。在这个同样的案件中, 位于4楼的同一户型房产, 披露的成交价格大约是17.1036万元。这两套房子之间的价格是非常接近的。
那个位置是价格里头的另一块权重, 紫竹苑在新禧路那边, 属于大港片区和镇江新区的范围, 周边的工厂多, 居民区也密实, 幸福里逸翠园、翠竹苑这些地方标注了实验小学站、新K004路公交、新K008路公交等交通信息在里面, 日常通勤更偏向于在本地就近活动。
对于在大港这个地方工作的人来讲的话, 总价比较低这个情况, 那就意味着每个月需要偿还的房贷金额不多, 而且未来的更换住房也比较容易做到；但是对于那些从外部过来参与投资的人来说呢, 由于距离比较远这样一个因素, 再加上这个地方具有产城结合这样的一种特性, 那么整个资产的流动就会受到一定的削弱, 这也就导致了最终报名人数并不是很多的现象发生, 也正是因为这样的情况存在, 所以整个加价的过程才会显得比较温和一些。
买法拍房的时候, 千万不能够只盯着那个最后拍下来的价格看一看。京口法院的公告上面写得清清楚楚, 意思是说这个东西要以实物本来存在的那个样子为准。法院这里明确表示自己不承担什么瑕疵保证的责任。你要是想去看房子, 得去拨打那个0511-83686999的电话。
在正式参与竞拍之前, 必须要按照法院安排好的时间去一趟现场。到了现场以后, 得仔细检查一下户型是什么样的, 装修是什么状况, 里面的设施有哪些，还有这房子到底有没有被别人占用着, 这些情况都得自己实地核查一下才行。
在税费这一块, 司法拍卖里面有一个很常见的做法, 就是把买卖双方各自应该承担的税费, 严格按照法律的规定来办；至于那个买受人, 他也可以先把原本应该由原来的房主去缴纳的那一部分费用给垫上, 然后, 再凭着发票或者凭证, 去法院申请一下, 让法院从案款里把这笔钱退给他, 具体的有哪些税种, 还有缴纳税费的比例是多少, 这一切都要看税务部门以及不动产登记部门那边给出的答复为准。
在欠费这块情况得单独去查一下。因为像物业费用、水费、电费还有燃气费这些地方产生的历史欠债, 可能在房子拍卖之后会要求买家自己按照公告上的说法来承担这些钱。
虽然紫竹苑这个地方的公开物业费参考价是在每平方每月零点三元到零点六元之间转悠, 但是你这栋楼实际执行的收费标准到底是多少, 那还是得看物业公司账本里的真实记录才行。
在腾退以及占用方面, 需要把具体的情况提前问得非常清楚。如果公告上面写着存在租赁的情况。如果公告上面写着存在居住权的情况。如果公告上面写着有老人占用的情况。如果公告上面写着原业主不配合的情况。
那么就不能够只按照买下就可以直接入住这样的方式来计算了。人民法院是可以出具成交裁定以及协助执行通知的。但是在现场的交付这件事情上面。仍然要看实际占有状态的。
对于贷款这一项内容来说, 也需要进行预先的规划和计算, 司法拍卖通常会设定一个用来完成尾款支付的期限限制, 如果大家选择使用法拍贷这种模式来进行交易的话, 就必须在正式开拍之前提前把征信记录、银行流水材料都准备好, 并且去银行做一个预审操作, 以此来避免在成交之后出现资金无法及时到位的情况, 从而形成悔拍这样的一个事实结果, 要是真的这样了, 保证金将按照既定的规则不再予以退还。
关于户口以及学区这些情况需要另外进行计算。原本的户主要不要办理迁出, 还有新区实验小学这类对口入学的状态会不会受到相应的牵连或者影响, 这些问题都得去找公安局的户籍管理部门还有当地的学校去进行最终确认, 绝对不能仅仅只听房产中介那边给出的口头上的承诺就算了。
把成交价、税费、欠费, 还有那个可能的腾退成本, 全都加在一起进行计算, 这才能够更接近所谓的“真实到手价”；假如这些隐性的支出是处于可控的范围之内的话, 那么就意味着以16.9956万的价格去买入建筑面积为95.4平的精装电梯房这件事, 就具备了一定的实用价值。
在买房这个事情上面, 低价从来就不是唯一的那个答案, 真正重要的是适合自己的状态。
位于大港的房子并不一定能够满足所有人的需求, 但是它给那些就近上班的人、拥有全款能力的人以及那些已经通过贷款预审的人, 留下了一个相对稳妥的选择方案, 并且也欢迎愿意去法院和物业那边办理相关手续的人来参考这个靠谱的决定。
假设这个情况落在你的身上, 当你看到了一套位于3楼、带有精装修和电梯的房子, 它的面积是95平方米, 每平方米的单价只有一千多块钱的时候, 你会选择先花时间去搞清楚需要缴纳的税费以及可能的欠费问题, 还是会选择先去小区的门口转一转, 亲身体验一下日常通勤到底方不方便。
