关于房地产市场风向这个事儿, 它已经发生了彻底的改变。
在9月18日举行的国新办, 也就是国务院新闻办公室召开的开局起步十五五新闻发布会上, 住房和城乡建设部对房地产的未来走向进行了定调工作, 他们提出了两个转变这个概念, 第一个是供求关系发生重大的变化, 第二个就是存量时代正式到来了。
很多人或许没有注意到, 就在3天前这个时间点, 国家统计局发布了关于2026年1～8月房地产方面的这些数据内容, 然后这份看起来特别平常的每月报告里面, 其实就隐藏着一个非常重要的细节, 因为这个细节重要到足以被写进行业历史的记录里去。
对于二手房网签面积这一指标, 在以往的记录里它是缺席的, 但是这一次, 它第一次出现在了官方发布的月度统计表中。
从1月到8月份为止, 在全国的这个范围里面, 关于二手住房这个类别的交易业务, 通过网站签订合同的这个面积数据达到了5.49亿平方米, 这个增长的速度同比来看是上升了百分之十一点六个百分点, 这个整体的交易规模现象是已经持续了很长的多个月份时间, 都是超过新房这个市场的。
这绝非某个机构进行的摸底调查所推算出的数值, 而是国家统计局依据网签口径所提供的一种明确无误的认定结果。
中国的房地产市场, 已经彻底地、毫无争议地进入了拥有大量既有房产的那种阶段。
二手房已是市场成交主力
在过去的十几年的时间段里, 每个月去关注那些关于楼市的数据, 所有人都能够看得到的部分仅仅是新房这一个侧面的状况, 具体的内容包含了销售面积是多少、销售额具体有多少钱、开发投资的金额数字是怎样的、开工以及竣工的相关情况如何、待售的面积数据怎么样, 除此之外还有那一个70个城市的房价指数。
9月份的这一次情况不一样, 官方把二手房的网签面积直接加入到月度报表里去了, 并且是和新建商品房放在一起并列呈现的, 这背后的信号可以说是非常明确的了, 就是要让决策层来官宣一下, 说明现在的二手住房已经变成了市场上成交的那些房子里的绝对主力了, 大家肯定不能再仅仅是只盯着新建商品房的这些数据去看了。
国家统计局新闻发言人付凌晖明确表示了情况, 随着我们国家的房地产市场发展阶段发生了变化, 市场交易格局正在发生非常深刻的调整, 过去是新房交易的居多, 现在正逐步转向存量房交易的居多, 这是一个重要的变化, 虽然新建商品房的交易量在减少, 但随着二手房交易的增加, 房地产市场的整个交易总量现在是趋于稳定了。
在1月至8月这个时间段里面, 新建商品房的销售面积出现了下降的情况, 具体的幅度是和以前相比降低了12.1%, 与此同时, 销售额的数据也呈现出同样的趋势, 同比下降了13%, 可是对于全国范围内的二手房交易而言, 其网签面积总量达到了5.49亿平方米, 同比增长了10.6%, 这一数据已经连续多个月高于新房的销售面积。
咱们把新房的交易量和二手房的交易量加在一起算总账。从1月至8月这段期间。全国的商品房合计完成的网签交易面积, 一共达到了10.478亿平方米。跟去年同期相比, 下降的幅度非常小, 仅仅只跌了0%6。
国家统计局给出了定调, 这个定调是被数据支撑了的结论, 具体的表现是新房的成交量出现了收缩情况, 二手房的交易变得活跃起来, 最后让整个住房交易的总量趋于稳定。
从那些重点的城市当中来看的情况是, 北京在1到8月这一段时间内, 二手住宅的网签数量达到了12.1万套, 这个数字创下了过去5个同期当中的新高, 而在其中8月份这一个时间点里, 网的签订数是1.39万套, 这个同比去年的数据增长了3.9%；上海在同等的时间内, 其二手房的网签数据是19.35万套（这里面包含商办类物业）, 在8月这一个单独月里, 二手住宅的成交量是2.07万套, 同比增长了18%。
核心城市的二手房市场的活跃程度, 现在已经比新房市场的活跃程度系统性高了。
新房缩表 但库存也在减少
整体规模这块, 虽然已经表现出了稳定的样子, 可是要是仔细拆开看看的话, 那新房的各个核心的指标, 目前还是正处于一种非常深度的调整阶段之中。
在1月到8月这段期间内, 房地产开发投资出现了下降的情况，和从前7个月所统计出的数据相比起来, 下降的幅度又扩大到了0.7个百分点, 具体数值为同比下降了19.9%, 房屋新开工的面积下降了24.8%, 竣工面积的数据则下降了23.7%, 针对8月这一整个单月来进行统计的话, 可以看到新开工的情况是下降了30.5%, 竣工方面下降了28.5%, 开发投资的金额则是下降了26.1%。
很多房地产企业都在缩减自己的资产和负债规模, 也就是大家常说的集体缩表, 根据亿翰智库给出的分析说明, 八月二十八日出台的这个新政把银行贷款放款和房子竣工准备就绪这两个环节给联系到了一起, 这种做法会影响到一部分拿地企业去花钱买土地的实力以及去购买土地的意愿, 而且已经买了地的那些公司为了不让风险变大, 所以会放慢建设的脚步或者是干脆就不干了, 这就让新开始动工期建造的房屋的数量变得越来越少了。
从价格这一个维度来看, 新房市场的分化情况其实是在变得越来越加剧了。根据8月份关于70个城市的统计数据我们发现, 有21个城市的新房价格是出现了环比上涨或者保持持平状态的, 不过这些城市主要集中在一线城市还有那些比较强的二线城市里面。
再看二线城市的整体数据, 环比仍然是下跌了百分之零点一, 而三线城市的下跌幅度则是达到了百分之零点二。这就说明了什么呢? 说明了那些处于核心位置的好资产已经是率先地稳定住了局面没有再大跌了, 而那些非核心的资产则还在不断地探底, 也就是在继续往下找那个最低点罢了。
不过好消息是这样的, 截至8月底商品房待售面积一共为75349万平方米, 同去年同期相比下降了1.1%, 这个数据已经是连续6个月出现下降了, 而且下降的幅度还在持续扩大, 在这些已经待售的房子当中, 房龄在3年以下的部分面积同去年同期相比下降了4.2%, 这说明短期里的库存消化情况是明显的。
库存变少了, 这意味着供需平衡的那一天越来越近, 而这一点也是判断市场底部非常关键的参考标准。
价格逐级修复
在房价的数据里面, 是还藏着一些, 这些变化是容易被忽略掉的, 但是它们其实是积极的这种变化的。
从同比这个维度来进行分析的话, 我们能够发现, 在8月份的时候, 70个城市里头的38个城市, 它们的新房价格的同比下降幅度收窄了, 同时还有48个城市的二手房价格的同比下降幅度也进行了收窄。
对于一线城市来说, 新房的同比降幅收窄了0.2个百分点, 而二手房则收窄了1个百分点。尤其像上海这个地方, 它的二手房价格同比下降仅仅只有0.8%, 距离价格已经止跌的这一状态可以说是非常接近的了。
一线城市的二手房价格已经出现了连续6个月都在环比上升的情况, 虽然上涨的幅度是在一个月比一个月缩小的, 广州的价格水平保持不变, 北京的房价则是轻微下降了0.1%, 整体市场呈现出一种一线城市先稳住、二线城市后续跟进、三线城市降幅在慢慢收窄的逐级修复节奏, 这被认为是符合市场处于筑底阶段时会出现的典型特征。
在增量时代这个阶段, 很多人会把目光注视着土地拍卖的热度、新开工项目的增长速度以及房地产企业对于购买土地所表现出的积极性, 之所以要关注这几个具体的方面, 主要是因为这个行为的结果会直接决定未来市面上商品房的供给总量以及这些住房的价格走向趋势, 在新房占据主导地位的市场环境里, 制定价格的权利掌握在房地产企业的手里头。
等到时候市场进入了存量的那个阶段, 原先那些指标在分里面的比重就变少了, 反而二手房能够转手出去的速度和效率, 才是真正决定价格标尺的东西。
国家统计局把二手房的网签面积写进了每月的报表里。这一行为本身就是官方在用数据做出宣告。这个宣告的意思是说，我们要去判断一个城市的楼市是不是健康。我们不能再只去看“新房卖得好不好”这种情况了。
而是要去看更多的具体问题。比如这套房子挂出去之后, 三个月能否成交? 同户型的房子最近的成交价格有没有保持稳定? 挂牌价格和销售成交价格之间的差距是在缩小还是在扩大?
毕竟, 只有在那些二手房流通非常顺畅的城市里面, 才有可能把真正的那个改善购买力给释放出来。政策的方向也一直在呼应这个逻辑, 打通二手交易的堵点, 降低置换的成本, 完善了存量房交易的服务, 这会成为下一阶段努力发力的一个主线。
