近日, 于阿里拍卖平台之上, 广东省惠州市博罗县园洲镇有一宗特别房产完成竞拍之举, 引发诸多关注。此栋建筑能够“出圈”, 其缘由并非囿于豪宅属性, 而是归因于它的体量以及形态。那是一栋趋近于“商业综合体化”的私人自建房。
就公开拍卖的相关信息而言, 那房产所处之地是博罗县园洲镇下南村影湖路周边, 其所在位置处在镇区里相对较为繁华的路段那儿, 紧挨着十字路口, 有着两面是临街的状况, 具有某些商业展示面方面的优势。更为关键的一点是，它并非平常所指的那种两三层的自建住宅, 而是一座总建筑面积大概为2381平方米、一共有11层的高层自建房, 在当地民间建筑范畴内属于极为少见的“超体量个例”。
这些建筑于珠三角并非鲜见, 然而能达成十层以上, 且兼具完整商业出租业态的, 却实属少见。就功能层面而言, 此栋楼的使用模式颇为典型, 一楼用以商铺经营, 当下是生活超市, 上部楼层被改造为多个出租单元, 面向外界长期出租, 整体倾向于“收租型资产”。
不过, 要留意的是, 该房产并非全然合规建造, 有据拍卖所披露的信息表明, 这栋楼存有一定的历史遗留问题, 其中, 1至9层是已确权的部分, 然而, 10层、11层属于后期加建, 涉及违建的性质, 所以, 在估值的逻辑方面, 它既拥有现金流的属性, 同时也带有不确定性的风险。
这次拍卖, 在价格方面, 起拍价是560万元, 最终经过44轮竞价, 以约865.2万元成交, 共14名竞买人参与。从竞价过程看, 整体节奏干脆, 未出现长时间拉锯, 这表明市场对该资产分歧明确, 有人看重收益, 有人谨慎评估风险。
要是进行简单换算, 按照实际建筑面积来计算, 该成交单价大约是3600元每平方米前后。这个价格置于惠州非核心城区来考量, 并非算做高, 而且考虑到它拥有能够持续出租这般的经营属性, 是不可以仅仅凭借住宅逻辑去进行衡量的。
特别值得一提的是, 关于这栋房子的价值评判, 实际上已然脱离了“房子自身”, 转而更趋近于“一个小型现金流体系”。于园洲镇这般工业与商贸相互交织的区域, 人口流动的频次较高, 租赁的需求长久存在, 一楼商铺加上多层公寓的这种组合方式, 从本质上来说就是典型的“以租养楼”架构。
在当地从业者那儿存在着这样一种普遍经验, 那就是对于这类地段的自建房而言, 要是出租率处于稳定状态, 通常一楼商铺的租金会占据主要部分, 并且整栋楼的月租金往往能够形成数万元级别的现金流。有市场经过相关测算得出这样的观点, 即类似体量的资产其月租金大概是在3万元到5万元这个区间里进行浮动 , 当然具体的情况还得看其出租率以及管理方面的状况。
但是从另外一个方面来讲, 这类资产所具备的风险同样是清晰可见的。其一, 产权结构呈现出复杂的态势, 特别是有加建部分的存在 ；其二, 流动性表现得较为薄弱, 不像商品房那般易于进行二次交易 ；其三, 未来政策对于自建房规范化所提出的要求趋于严格, 与此同时也有可能对其长期价值预期产生影响。
所以, 此次以865万元达成交易, 实际上更近似于一回“风险跟收益的再度平衡”。买家所看重的, 极有可能并非“房子自身的价值究竟是多少”, 而是“未来还能够稳定收取多少年租金”。
在更大背景之中放置, 这类法拍自建房屋的成交而言, 实际上也反映出一种趋势, 即在一些产业型城镇里面, 资产的逻辑正在从由“房价上涨预期”开始渐渐转向为“现金流回报”这般。特别是在珠三角外围区域那儿, 类似“楼下从事着生意、楼上居住着人”的复合型物业, 依旧是具备着一定市场吸引力的。
固然, 这不见得就代表这类资产容得下所有人。它更近似于一种“唯有懂运营的人才有胆量接手”的标的物, 要一并领会租赁市场, 要一并明白政策风险, 还要一并知晓长期维护成本。
着眼于结果而言, 位于博罗园洲的那座“巨无霸自建房”, 最终是以865万元完成落槌交易的, 它既不属于那种捡漏情形的故事, 又并非是溢价方面的神话, 而是一笔具备典型特征的“现金流资产交易”。
