7月8日, 在阿里拍卖那儿, 有一栋位于中山市的房子成交了。这房子处在中山市东升镇东升商贸城创业街71号, 是一栋三层的住宅楼, 其建筑面积为90平方米, 最终成交价是16.2万元。
算下来每平方米1800元。
这个价格究竟是怎样的一种概念呢? 在2026年4月的时候, 东升镇二手房的参考均价为每平方米6660元。到了6月第5周, 东升镇登上了中山二手房热搜区县榜的前三位置。东升商贸城有着同类型的二手房, 其挂牌价大约在每平方米5000元上下。而这栋法拍房的成交单价, 不仅不到小区均价的四成, 甚至还不到镇均价的三成。
14万元起拍，8个人报名，21次出价，最终停在16.2万。
这栋楼的土地属于国有出让用地、其性质跟普通商品住宅是一样的, 三层面积加起来为90平方米, 然而宗地面积仅仅只有25平方米, 其中一层只有一个房间外加一个客厅, 房子面积不大, 但是处于东升商贸城这个位置, 旁边存在商场、有学校、还有公园, 它既能够供人居住, 同时还具备一定的商业价值。
拍卖公告里还写了一句话：房子有租赁，年租金1万元。
若按照十六点二万这个成交的价格来进行计算, 那么年租金回报率是百分之六点一七。当下银行三年定期存款的利率是低于百分之二的, 倘若五十万拿来存一年, 那所获得的利息大概也就一万左右。花费十六点二万去买下一栋楼, 收取着跟五十万存款相同的利息额度, 从账面上进行查看的话, 的确是算得上划算的。
但这笔账没那么简单。
法拍房最怕的一件事，叫“带租拍卖”。
“买卖不破租赁”乃民法典第725条所规定的内容, 其意思为, 房子不论卖给何人, 原有的租赁合同持续有效, 新房东不得赶走租客, 竞买人参与带租拍卖, 在法律层面上被视作愿意承继原出租人的权利与义务。
倘若租约属于真实且合法的状况, 那么买受人便必须接着履行合同, 一直要等到租期结束之时方可收回房子。
情况是这样的, 存在这样一些被执行的人, 他们为了达成阻止房子被售卖的目的, 会选择跟其他人进行串通, 进而去捏造出来一份虚假的租赁合同。这份租赁合同的租期签得相当之长了, 有着二十年甚至三十年的情况。租金支付方式要么是一次性付清, 要么就是写一个很低的价格。而在拍卖公告之上仅仅写了“有租赁”, 具体是怎样的一种情况, 那就得依靠买受人自己亲自去进行查询了。
查得出来吗？
难以做到。关于租赁合同签订的具体时间是否是在抵押以前这一事情上, 租客实际居住于租赁房屋之内的状况是否属实, 以及租金切实进行支付的情形是否真实存在, 这些相关情况于竞拍之前基本上是没办法去进行核实的。等到竞拍成功获取租赁房屋之后才发觉相应租约存在问题, 倘若想要通过法律诉讼的方式去撤销该租约, 处理的时间段较长, 涉及的成本较高, 并且最终结果还不一定能够胜诉。
中山的法拍房市场，这两年分化得很明显。
2026年1月, 中山挂出了128套法拍房源, 到了2月, 成交了44套, 流拍了84套, 其成交率仅仅只有34%。有的房子, 因没人报名, 直接就流拍了, 有的房子, 即便短时间内降价进行二拍, 依旧无人问津。然而, 在另一边, 小榄镇有一栋306平方米的自建房, 其起拍价为174万, 有16个人报名参与竞拍, 总共竞拍了97轮, 最后以420万成交, 溢价了246万。
同一个市场，有的房子没人要，有的房子抢破头。
有一栋三层楼, 成交价格是十六点二万, 它属于前面那种, 总价低, 受到的关注不多, 竞争并不激烈。
然而, 低价的背后究竟是什么情况, 当下尚无公开的信息存在。关于租赁合同是何时签订而成的, 其租期还剩余多长时间, 租金是否已经提前收取殆尽了, 所有这些细节, 直接地决定了这十六点二万的花费是否值得。
倘若租约是只剩下一年半载的情况, 买下来以后能够很快收回进而自己使用, 又或者能够再次出租, 那么确实是捡到便宜了。要是租约还有十年八年的时长, 并且租金又比较低, 那么这16.2万所买到的仅仅是一张收租凭证, 而非一栋能够自由去处置的房子。
公元2026年6月度, 中山市涉及司法拍卖的住宅达成了成交, 数量为109件。而这仅仅只是当中的一件而已。
