青岛日报社兼观海新闻在4月17日发布的消息显示, 近日, 青岛市住房和城乡建设局发布了《青岛市实施住房“以旧换新”促进住房领域消费工作方案（试行）》, 该方案的简称是《方案》。
这里边说了这么个情况, 咱们这个城市的住房“以旧换新”工作, 是跟着“政府带个头、政策给支持、市场接着干”的这个法子去做的, 一步一步挺稳当地在往后推。
整个市打算从老百姓手里头把1200套以上的二手老房子收回来, 拿来搞什么保障性租赁住房、长租房啊这些事, 好让那些想换好点房子住的人有点盼头, 也大伙儿鼓励着把旧的卖了, 再去买新的, 这么一弄, 就能带着卖出去新建的商品房的数量超过1200套。
建立起“2+10”这种收购实施主体的模式, 由市住房和城乡建设局跟市国有资产监督管理委员会一起确定两家市级的实施主体, 由各个区还有市里的政府分别来确定一家区属的国有企业来作为区级实施主体, 鼓励那些社会化的企业广泛地参与到这个过程中来, 这样就实现了实施主体在整个城市里都能够进行通用的收购工作, 让想要换房的群众在整个城市里都能够通用购买的工作。
方案里面做出了明确的说明, 执行任务的主体要去收购的房子, 应该是要成套的, 而且呢是二手的住房, 房子的年纪这件事情, 要按照不动产权证上面记录的竣工日期算起来, 不可以超过二十年这样的标准, 房屋的产权必须是清晰的, 不能够存在任何限制了房屋交易的情形, 应该是可以自由地上市进行交易的, 周边的交通条件要好, 要比较便利, 医疗这一方面的设施, 教育这一方面的设施, 还有生活方面的一些基础设施配套都必须要完善, 物业管理也要规范才行, 总之就是这些方面的要求都要达到。
对于被收购房屋的产权人来说, 他们需要进行同步操作, 这个操作的内容是去购买新建的商品性质的住房, 在购买新建商品住房的时候, 需要满足一定的条件, 这些条件是, 新购买的这个商品住房的建筑面积的大小, 应该要大于那个二手住房的面积的大小, 或者是在价格方面进行比较, 总价格的数值应该要比那个二手住房的收购总价格要高。
关于资金来源的具体安排, 收购所需的资金可以通过办理银行贷款的方式来获取。其中, 首付款这部分需要由公司自己想办法凑齐, 属于自筹资金, 而剩下那部分钱, 就得让商业银行通过贷款来帮忙解决了。
说到财政那边会给予的支持, 那就是给实施主体每收购一套房补助3万元, 这是一次性的补贴另外, 还会对收购贷款的利息提供每年2%的贴息支持, 这个贴息的期限最长可以不超过5年。
最后再说一下这笔钱到底由谁来掏腰包分担的问题吧总体是由市里的财政部门和新建商品住房所在地的财政共同来承担的这个中一次性收购补助这块的钱完全由市财政出也就是说专门从市级财政局的钱里面拨出来贷款贴息这部分呢就必须由新房楼盘所属地区的财政资金来支付了。具体流程如下：
（一）各个区县, 以及市级的住房建设部门得在每月的20号之前, 把属于他们辖区的关于“以旧换新”房屋的详细明细情况, 还有对应的补助金额是多少, 一起上报给市里的住房城乡建设局, 去办理备案手续。
（二）市住房城乡建设局在进行汇总工作之后, 会在每月的25日之前, 把相关的资料进行反馈反馈给市财政局以及在各个区市的政府那边。
（三）一次性收购的补助资金是通过市的财政部门来进行统一的安排预算工作的, 并且是由市住房城乡建设局按照程序把它拨付给实施主体的。
（四）收购贷款贴息这部分事情的费用, 是由新建商品住房所在的辖区财政来安排预算的。从2026年开始分年度进行拨付操作。区或者市的住房城乡建设部门是负责的机构，他们会把资金拨付给具体的实施主体。
此外，《方案》中还对实施程序进行明确——
（一）进行新房认购的这项工作。换房人应当按照实施范围所确定的新房面积或者价格, 来选定自己想要购买的新的商品住房。
接着, 要和房地产开发企业签订关于新建商品住房的《认购协议》。在换房人和房地产开发企业就采用“以旧换新”这种方式来购买房子这一事情上, 双方已经协商一致之后。
房地产开发企业就需要给换房人出具一份文件, 这份文件的名称是《以旧换新销售承诺书》。在这份承诺书中会明确记载, 要遵照“以旧换新”的工作方案。并且还要配合换房人去办理和换房相关的一系列事宜。
（二）房源申报的具体操作是指, 需要换房的人把这几样东西全都上传上去, 这些东西包括他手里的个人二手住房信息, 还有关于新买的那套商品住房的《认购协议》, 另外还得加上房地产开发企业给弄出来的《以旧换新销售承诺书》, 最终都要上传到青岛市住房和城乡建设局那个官方网站上去, 网站的网址是 https://sjw.qingdao.gov.cn, 在页面上找到那个叫做“住房以旧换新”的模块, 然后把相关材料和文件都传过去。
（三）关于收购洽谈的事情, 实施主体要去对二手住房进行实地查看, 要是发现这房子符合规定的条件, 就会去委托3家专业的房地产评估机构来做市场价格的评估工作, 然后从这些评估结果里面选取那个排序排在中间的值作为房屋的交易价格, 再用这个价格跟换房人一块儿去协商, 等到大家都协商一致了以后, 双方就会签订合同, 签的合同名字叫做《二手房买卖合同》, 并且还要去办理网上的备案手续。
（四）新房购置这件事。在《二手房买卖合同》完成了网上一篇的备案手续之后, 那么实施主体就要和那个换房的人、还有那个房地产开发的企业一起, 去签一个三方协议, 这个协议里要把关于换房人那个二手房子收款的账户的事情、要购买新建商品住房时支付的房款的事情、以及签订商品房合同的相关事宜等都进行约定。
要是经过协商达成一致的意见了, 那么房地产开发企业就跟换房的人去办理《商品房买卖合同》的那网上一签和备案的手续。
（五）关于二手住房的转移登记这个事儿, 实施主体还有那个换房子的朋友, 需要拿着在网上已经签好字并且备案了的《二手房买卖合同》, 以及其他相关的资料, 和贷款的银行一起，去办理为了购买二手住房而产生的贷款手续。
如果情况符合银行贷款的条件, 那么实施主体、换房子的人, 以及贷款银行, 就要赶紧一起去不动产登记机构那里, 申请办理关于二手住房转移的登记手续, 同时也申请办理那种对存量房拥有的抵押权的登记手续。
（六）关于资金的支付问题, 实施主体应当把二手住房的首付款存到换房人的银行账户里面去, 同时贷款银行也要把发放的贷款存进这个同一个银行账户里面去, 在这个账户由实施主体、换房人以及房地产开发企业这三个主体进行共同监管的情况下, 它被用来支付给新建商品住房的购房款。
（七）关于新建房屋登记这一事项, 换房人以及开发企业需要手持相关的材料来办理新建房屋的转移登记手续；如果换房人采用贷款的形式支付了一部分的交易款项的话, 那么还需要同时去和抵押权人一起去办理预告登记手续, 或者是同时办理抵押登记手续以及转移登记手续。
大家必须要注意这样一个情况, 要是换房的人和房地产开发企业之间没有办法顺利完成那个《新建商品房买卖合同》的网签备案工作, 那么实施主体就不能够跟换房人去办理二手住房的转移登记手续；另一方面呢, 如果换房人和房地产开发企业经过商量, 一致同意去解除已经备案好的那个《新建商品房买卖合同》, 这个时候, 房地产开发企业就应当把支付的购房资金, 按照原来的路径直接退回至共管账户里面。
二手这所住房, 它已经把转移登记手续办好了, 实施主体和换房人, 他们要一起向不动产登记机构去申请二手住房的转移登记工作, 共管账户里面的那些资金呢, 也必须还得按照原来的路径再给返还回去, 另外产生的各种相关税费情况应当在《二手房买卖合同》这份文件当中明确地写清楚并且进行约定处理。
在房源管理方面, 如果是收购房源并且是用作保障性租赁住房的, 那么就需要由区里的或者市里的住房城乡建设部门来发放那个叫做保障性租赁住房认定书的文件。
实施主体应该把运营管理工作的机制给搞规范了, 这一点要弄清楚, 他们需要通过青岛市租赁住房全生命周期管理服务信息平台这个渠道, 来提供可靠的信息公共服务, 也要提供便捷的信息服务给用户, 另外的话, 他们也可以委托市场化的租赁机构来进行运营管理, 还可以委托物业机构来进行运营管理, 也可以委托区里的房产管理部门或者市里的房产管理部门来进行运营管理, 还有一种选择就是建立实施主体之间跨区的运营管理合作模式。
如果是要收购房源并且用作市场化长租房, 那么由区（市）住房城乡建设部门来负责进行认定工作, 同时进行日常监督管理, 以便规范租赁市场秩序, 保障租赁双方的合法化权益。
如果对退出保障性租赁住房、市场化长租房管理的情况, 实施主体需要向区（市）住房城乡建设部门申请注销认定书。从自注销之日起这一天算起, 就会取消贴息补助。
这个方案会在它发布的那一刻开始执行, 试行的时长定为一年。这里有一个括号信息需要处理, 里面提到青岛日报和观海新闻记者王冰洁。
