有一处位于上海长宁愚园路的房产, 它是单层的, 整座楼房只占据了一个小空间, 建成于一九八八年, 总面积仅有一十八点九八平方米, 起拍价设定为八十四点八万元, 最后最终以一百五十三点六万元成交。
这个房子既没有大平层那样显眼的存在感, 也没有街角旺铺那样宽敞的空间感, 可是因为买家额外需要补缴大约四十万元的划拨土地相关费用, 导致许多人心里的算盘重新转动了一遍, 大家开始重新计算这笔关于中心城区微小商业的帐目问题。
拍卖公告披露的内容提到, 这处房产所在位置是在愚园路1203弄57号, 并且该房产属于福安小区的这个片区范围里面。关于土地用途, 明确说是住宅。在使用权取得方式这一块, 采用的是划拨的方式。对于价格方面, 评估价是106万元, 而起拍价设定为84.8万元。
根据公开稿件里面的信息, 本次拍卖这个事儿, 一共吸引了有23个人来参加报名。在经过了一番激烈的角逐, 足足加价了82次以后, 最后是以153.6万元的成交价成交的。
如果咱们再仔细算一下账, 把这次拍卖披露出来的、大概是40万元左右的那种跟土地相关的一些费用也合并起来进行测算的话, 那么总的投入金额就大约在193.6万元左右了。
我们是按照总建筑面积一点八九五十八平方米来进行计算的, 最后以一百五十三点六万元的价格成交, 这样算下来每平方米单价大约是八万零九百元。如果把大约在四十万元左右跟土地有关的那些费用也加进来看, 测算出来的单价大概在每平方米一万零二百元这个样子。
也有少数文章是按照十九点九八十平方米的数据去重新算的, 这样得出的一些结果是跟前面不一样的, 一切结果还是得以产权证和拍卖公告里的内容作为最终标准为准。
从位置这个方向来说, 这处房子是邻近中山公园、江苏路、愚园路一带的区域的, 周边的地方是有舜元天地、ARK新华宁、兆丰广场等的商业配套的存在的, 并且是与愚园路第一小学的距离是比较近的, 日常的人流通行条件是属于比较好的情况的。
现在的房屋状态是拿来开理发店用的, 不过官方文件里显示这块地的性质是住宅, 而且当初是通过划拨方式取得的。要是打算继续拿来做商业经营的话, 就不能简单地以为把钱付了就能开门做生意。
接下来还得去搞清楚当地的规资部门、税务局还有市场监管单位具体有哪些规定, 需要核对清楚用途, 按规定补齐相关费用, 再把那些经营的合法手续都办完才行。
在二零二六年的零五一月份, 上海市的司法拍卖住宅房源挂出了那一千二百零九套。在这些房子中, 有八百九十套最终成功成交。整个清仓的比例高达百分之七十三点六。
具体的成交价格方面, 折价率是百分之七十六点六。至于每平方米的单价, 平均下来大约是四万二千两百五十元。值得注意的是像核心区域这种小金额的标的房产, 特别容易吸引好几个人来抢着报名参与竞拍。
在2026年的1月到7月期间, 上海开展的多种类型的司法拍卖活动中, 到了7月份的时候, 住宅类的房产成交平均价格大概达到了每平方米43040元, 同时所有的法拍项目整体的成交平均价格大约为每平方米22152元, 这一数据显示出了不同的物业种类以及不同区域的样本之间存在着非常大的差别。
在商铺租金这块儿, 到了2026年二季度, 你看看上海那个核心商圈里头、第一层的平均租金大概是41.4元/平方米/天, 而不是那么核心的商圈里头, 同样是一层的话, 大约也就14.1元/平方米/天。
然后我们再说说空置率的事儿, 核心那一块儿的空置率大概在8.1%左右, 相比之下, 非核心那块儿的空置率呢, 大约得达到13.7%了。
如果我们使用核心首层全面积的理论来进行计算, 那么18.98平方米的日租金就是18.98乘以41.4元, 算下来的月租金理论值大约在2.36万元左右；但是如果我们是按照非核心首层的理论来计算的话, 数值就大约是0.80万元, 可是因为门房式的小铺会受到面的宽度、进去的深度, 招牌还有营业的范围等因素的影响, 所以我们不能把它直接照搬到首层的报价规则里去套用。
按照总投入为193.6万元进行一个简单的测算, 月租8,000元对应的年租金是9.6万元, 毛回报率大约是4.96%, 月租1.2万元对应的年租金是14.4万元, 毛回报率大约是7.44%。
月租一点五万元, 它对应的是年租 eighteen 万元, 毛回报率大约是百分之九点三零；然后再把土地相关的最终核定费用、契税、修缮工作、空置状态还有管理费用这些成本都给扣掉之后, 净回报就会低于上面提到的这个毛值水平, 而实际的具体情况怎么样, 那就要看具体的业务形态以及出租是否稳定下来了。
关于上海的契税, 按照相关的规定来看, 适用的税率应该是百分之三这个数字。
要是碰到了划拨土地这种情况, 在经过了批准之后再进行转让的话, 那么计算契税时所依据的价格, 就是按照成交价格、或者说应该交付的总价款这些法定的口径来确定的。但是最终具体怎么算定为准的话, 还是要看税务机关那边的核定结果为准了。
划拨土地转为有偿使用时, 需要补缴的这笔费用多少是不确定的, 它会受到基准地价、标定地价、土地用途以及年限等因素变化的影响, 因此拍卖公告中大概披露为四十万元左右的那个金额仅仅只是一个参考值, 具体到底要交多少最终还是要以规划资源部门以及不动产登记机构提出的要求作为标准为准, 所以在参加竞买之前务必应当去相关的服务窗口进行核实确认。
对于咱们普通人来说, 这种房子更适合被看作是“小面积经营空间”, 而绝对不是那种能住的普通住宅。18.98平方米的这点地方, 拿来干理发、修手机或者做点简单的茶饮外带生意, 感觉会更顺手些。
但是呢, 要是你想做那些重餐饮的活儿, 或者搞大面积仓储, 还有需要接待大客流的经营项目, 那就会被这狭小的面积和有限的设施给限制得死死的, 根本施展不开。
要是买家自己本来就有稳定的客源和生意在做, 那买房的成本就可以结合着自己经营能赚到的利润来一起算清楚；但是如果买房子仅仅是为了拿去出租, 那就必须把房子空着没租出去的时间、租赁合同到期需要更换的成本、可能要补缴的费用以及应该缴纳的各种税费等等, 全都列入到前期的预算里去, 千万不要只盯着房屋最终的成交价格看而不考虑其他隐藏的花销。
中心城区的稀缺性不仅仅体现在地理位置好这一方面, 它同时还包括临街的可见度, 社区内的消费习惯, 以及学校和商场所带来的步行客流量。这些因素确实能够让小型商铺获得一定的溢价能力, 但它们并不能够直接、自动地转化为高额的租金收益。
购买法拍房的时候, 一定要去仔细查看法院公告里面所涉及到的那些限购资格、房屋交付情况、租赁合同关系、各类欠费情况, 还有执行裁定内容。
这些微小房产总价本身虽然不是特别高, 但是后续需要缴纳的补费以及用途审批所花费的费用, 在整个总成本里面占据的比例其实并不小。所以在正式报名之前, 最好是亲自去实地看一下房子样貌, 同时还要做出一份书面的成本测算出来。
哪怕空间小小, 也能过上那份从容自在的日子。在热闹街区的边上, 有一家小小的理发店, 它既能容纳街坊邻里之间的亲切问候, 也能承载那细水长流慢慢收回的成本。要是换成你的话, 面对愚园路上这样面积为18.98平方米的小店铺, 你觉得每个月的租金定到多少金额, 你才会愿意承接下来呢?
这里有一份关于事实的校对说明。拍卖的标的物位于愚园路1203弄57号, 该房产的面积是18.98平方米, 最初的评估价格是106万元, 起拍价格为84.8万元。这处土地的性质属于住宅用地, 并且是划拨性质的土地这一信息, 你可以参阅招标或公告中的转载内容来进行确认。
最终这个标的以153.6万元的价格成交, 一共有23人参与了报名, 过程中累计加价了82次, 此外还产生了大约40万元与土地相关的费用。上述这些成交详情和过程数据, 你可以在2026年10月8日公开的媒体报道稿件中找到佐证。
根据中指研究院和新浪财经的数据, 在2026年1月到5月期间, 上海的住宅法拍市场情况如下: 共有1209套住宅进入挂拍程序, 其中有890套成功完成成交手续, 最终清仓比例为百分之一分之四十三点六, 平均折价率为百分之七十六点六, 整体的平均价格为每平方米四万两千二百五十元。
另一方面, 依据法拍报告的统计数据, 到了2026年7月, 住宅类的平均价格达到了每平方米四千三百零四元, 而其他各类房产的平均价格则为每平方米两万两千一百五十二元。数据来源于商业租金报告。对于二零二六年的第二季度状况进行了说明。核心区域的首层租金水平为每平方米每天四十一元整。
此外非核心区域的数据为每平方米每天十四元。空置率方面, 两个不同的数值分别为百分之八点一和百分之一点七。同时补充一季度期间的情况。当时核心区域的空置率停留在百分之八点一。而同期非核心区域的空置率为百分之一点三。
上海契税的百分之三的政策依据, 主要是来源于上海市财政局以及国家税务总局上海市税务局所联合发布的沪财发〔2021〕4号文件, 同时也依据关于二六年延期发布的相关通知；而对于通过划拨方式进行转让时的契税认定口径的来源文件, 则是财政部以及税务总局在二一年发布的第二十三号公告；目前人名方面的信息暂时还没有具体显示；涉及法院名称的内容, 我们是依据相关公告内容进行转载引用的, 这些信息对应的是长宁区区域内的一些相关的司法拍卖信息, 至于阿里或是淘宝平台上的司法拍卖的具体操作流程，大家可以去参考一下平台上面制定的相关规定即可。
面积为18.98与部分稿件的数值19.98不一致, 最终成稿以产权证和拍卖公告为标准。
