老关今年58岁, 他居住在佛山这个地方。在前些年的时光里, 他从事过制作地板砖以及经营加工厂等业务活动。之后, 他在禅城、珠江新城这两个地方购买了几套房子。最近这3年里面, 他陆陆续续地把位于广州的珠江新城的那2套房产卖掉了。
到现在, 他的手头保留有超过2500万元的存款数额。在平时的时候, 他主要依靠收取房租来维持自己的生活开销样子。他曾经说到在2030年这个时间点之前, 是不打算再去追求通过购买房产来获取价格上涨所带来的利益这件事本身所传达出的直观感觉比任何其他预测来说都要更加明显直接。
他判断, 一线城市的核心区域到二零三零年大约会比现在上涨百分之十到百分之十五, 并且会最多回到二零一八年那种水平而二线、三线城市继续往下走, 县城和新区的房子主要靠自住, 投资属性会明显减弱这个判断不是拍脑袋, 在二零二六年八月的那七十个城市数据里, 一线城市的二手房环比涨幅为零点 one 个百分点, 二线城市的二手房环比下跌零点三个百分点, 三线城市的状况仍然较弱。
同一个月里, 上海二手房环比上升百分之零点三, 深圳百分之零点一, 广州持平, 北京微降百分之零点一点一。在核心板块中, 次新房和地铁房先稳下来, 老小区还要看地段和房况。
老关之所以卖出珠江新城的房产, 并不是因为不看好广州的核心地段, 而是因为他不认可全国房价还会出现大幅度的普遍上涨。他将这笔高达2500万元的资金留下而不去购买新房, 从而避开了房贷压力、装修成本、房屋空置期间产生的损失以及未来再次交易时需要缴纳的税费。
对于拥有多套住房的家庭而言, 算清楚这笔经济账远比猜测市场价格的涨跌来得实际可靠, 毕竟, 一套房子究竟是属于有利可图资产还是需要掏心窝子填补窟窿的负担, 关键取决于它能产生多少租金收入、同小区内最近半年的时间里最终成交的价格是多少钱, 以及在挂牌出售之后需要花费多长时间才能顺利成交这三个具体事实。
在居民杠杆这一方面, 当前的数据呈现出非常冷清的状态, 具体表现为居民杠杆率经历了一个下降的过程。根据现有的统计资料, 居民杠杆率从二零二四年第一季度的百分之六十二点三降低到了二零二六年第一季度的百分之五十九。从数值计算的结果来看, 这五年期间的降幅达到了三个点三个百分点。
与此同时, 发生在二零二六年第一季度的居民部门债务增速情况, 也出现了一阵负增长的迹象。在此阶段, 提前偿还已经存在的贷款以及减少申请新增的贷款这两种行为, 成为了大众所采取的普遍性动作。
老关这个人物拿来日本的情况进行了对照分析, 他指出在日本经济泡沫破裂之后的时间点, 即一九九一年以后, 当地的家庭和企业在推进去杠杆进程方面大约耗费了二十五年到三十年的时间作为跨度。
中国的节奏未必是一致的, 可单凭这3.3个百分点的下行速度来看, 在五年之内, 很难有力支撑起全体民众重新加杠杆去购买房产。
杠杆降得比较慢, 房价就不太容易见到那种全面回暖的行情。核心城市因为有常住人口、产业发展、学校资源还有地铁交通这些力量在撑着, 品质比较好、房龄不算老的房子最先止跌。
二线城市的走势要看那些实力强的省会城市和产业集聚的地方, 像杭州、成都、南京、合肥这些地方的核心地段多半是上下幅度不大地横盘震荡, 外围区域还承受着压力。
三线和小县城里的问题并不是没有人想住在那儿, 而是该买房的家庭大多已经买了, 新增进来的人口数量和他们的收入水平都跟不上节奏, 导致房子在市场上挂着的时间越来越长, 要想卖出去就得靠降价。
保障房这块儿, 最近的落实情况其实挺具体的。就比如说在深圳, 那里定的那个配售型保障房的办法, 是从2026年3月1日正式开始实行的。这个办法里说到了现房发售、还有封闭管理这些规矩。如果你自己是深圳户口, 而且没有自己的房子社保累计交够了5年, 那你就可以去申请。
当然, 要是属于那部分被认定的人才群体, 只要你的社保满三年了也成。另外有个重要的点, 就是你买到手之后, 得满三年才能够出手转让。但是, 你只能在那个指定的平台上去转让给那些符合条件的人, 是绝对不能转变成商品房拿去卖给外人的。
深圳在2026年这个年份里头, 计划要去筹建那些保障房的数量呢, 一共有3万套之多, 而供应出来的数量也是4万套的规模。这一计划当中是包含了首批要进行配售的那些保障房的。
然后为了让货源能够更加充足的补充进来, 会更多地使用存量商办用房以及存量商品住房, 还有产业园配套房这样的一些资源来填充里面的空缺部分。
上海这边的做法, 是更偏向于把房子租出去。到了2026年2月的时候, 开始在了静安、徐汇和浦东这3个区进行试点，试着去收购那些二手的住房, 然后再把它们改造成保障性租赁住房。
等到5月中旬了, 在这些区里面累计收购了523套这样的房屋, 其中有386套改造好了上线出租, 出租率达到了82%, 后来就把这个试点范围扩大到了黄浦、长宁、虹口、普陀和杨浦等中心区。
广州的国有企业正在试行一种针对二手住房转化为保障性住房的模式, 这种模式适用于环城市高速公路范围以内、房屋面积不超过七十平方米以及总价格在三百万元以下的二手住房的情况。业主在完成旧房交易之后, 需要在规定的第一百八十天之内购买广州市内的新房, 这样的安排为通过出售旧房来置换新房提供了便利的渠道。
人们常常拿新加坡的模式来打比方, 那里大约百分之八十的人是住在政府建的组屋里面, 另外百分之二十的人走的是商品房的路线。不过咱们国内的城市不会简单地照搬那个比例, 更具体的方向应该是“保障性租赁住房加上配售型住房再加上共有产权住房最后还有商品房”这样的分层体系。
用保障性租赁住房去解决那些新进入城市的人群以及年轻人在居住方面的问题, 按成本外加一点合理的利润来确定配售型房子的价格, 并且实行封闭的内部流转机制, 通过共有产权的方式把首付款的压力降下来, 让商品房回归到改善居住条件和提升产品本身实力的轨道上来。
对于普通的家庭而言, 首先需要去仔细查询本地所拥有的相关保障房资格情况, 紧接着应该对比位于工作所在地点五公里范围内的保障性租赁住房以及配售型保障性住房等项目选项, 最后再去考察普通商品房的状况, 这种处理方式相较于毫无头绪地筹集购房首付来说, 会显得更加稳妥且具备更高的确定性。
当手里攥着好几套房产, 到底该怎么去处理这些资产时, 我们不建议直接采用那种一刀切的“全部卖房”这种做法。
像老关那样去卖掉珠江新城那些价格高昂的房产资产, 然后把它们置换成手里的现金以及能够收取租金的来源, 这一行为的前提条件必须是自己已经提前实现了账面利润, 同时内心根本不想再去承担那些市场波动带来的风险。
而对于咱们这些普通的老百姓家庭而言, 如果你家现有的房子里包含了一些诸如位于县城新区里的房子、远离地铁线路且处于更远郊区的房子、房龄已经十分老旧的房子、长期都处于空置状态的房子、或者收上来的租金连基本的物业管理费和银行贷款利息都覆盖不了的房子, 那么你就应该把这些情况列入最高优先级的考虑范围, 赶紧想办法把这些房产变现出手, 或者是把它们置换到那些核心城市的主城区里并且是房龄较新的次新房。
如果房子位于一线城市或者强二线城市的中心区域, 并且距离地铁站很近, 距离学校也很近, 还能够实现稳定的出租收益, 那么继续持有这处房产是一个更好的选择, 但与此同时需要降低负债水平。
首套刚需购房者千万不要被那百分之十到百分之十五的波动幅度带偏了节奏。老关所说的一线城市房价回顾至两千零一十八年的水平, 这是对投资预期的修正, 并不是为了让没有房子的人产生恐慌心理而去进行买入操作。
购房者应当综合考虑自身的月供承受能力、工作的稳定程度以及子女接受教育的范围, 进而选择那些已经交付使用的现房或者是配套设施成熟的次新小区, 这样做比去猜测和豪赌某一年份的房价走势要重要得多。
对于二线城市的中心城市核心区域可以酌情关注, 而对于三线城市的非核心区域以及县城的新建新区, 则必须首先计算资产未来的流动性状况, 然后再评估其升值潜力。
现在这个二手房市场的状况, 其实分层是挺明显的。那些重点的二线城市里面的房屋挂牌量, 大概率会在二零二六年的第二季度往后去呈现一个慢慢减少的态势, 这时候房东那边不急降价, 买家这边也不着急去追涨, 所以价格就卡在了一些比较窄的一个区间里头。
至于房子好不好卖这一点, 地铁近的、房龄比较新的带点学区属性的相对会好出手一些, 而那种住在远郊区里的稍微新一点的房或者是一些老破小的房子, 往往需要你拿出更大的诚意去进行议价处理。
如果你是买房子的话, 建议你去瞧瞧你们那个小区里面真实的成交情况, 而不只是光听中介说的挂价是多少, 如果你要卖房的话, 就去看看同户型的房子在最近这半年时间之内成交花了多久才好卖出去, 把这两个方面数据的实际情况结合起来看一看, 肯定比听那些人随便预言什么要更加有用处一些。
老关他得到的那个2500万, 不是普通的人能够复制出来的结果。但是, 其中的两步过程是可以去复制的。第一步是先算清楚手里的房子每一年来能够净到手多少钱。
第二步是再算一算, 如果把房产换成现金形式之后, 并且没有房贷的压力了, 家里面的抗风险的能力到底能达到一个什么样的水平。在二零三零年之前的这段时间里, 一线城市的核心区域的房价不一定每一个都会回到二零一八年的状态。
同时, 二线城市和三线城市的房价也未必会全部都一路向下跌到底。因为这个中间的过程里面, 会有政策的调整, 会有利率的改变, 会影响库存的变化, 也会影响大家的收入变化。把自住、收租、变现、保障资格分开看, 比盯着一个全国房价数字更接近真实决策。
