2026年6月5日下午，深圳土地房产交易中心。
近十年间, 南山粤海街道的T204-0153宗地, 作为科技园片区首宗公开出让的那处低密纯居住用地, 引来了保利、华润、中海、招商蛇口、建发、越秀这六家头部央国企的激烈争夺。
进行了291次轮举牌, 经历了一个半小时的僵持, 最终保利置业将其拿下, 总价为57.72亿元, 楼面价达到108680元每平方米, 溢价率为150.74%, 此成交刷新了深圳涉及住宅用地楼面单价的历史纪录, 其溢价率在全国位居第一。
消息一经传出, “史诗级回暖”以及“房价要大涨”这样的论调便在各处不断刷屏。然而, 实际的真相, 可比那些口号要纷繁复杂得多。
为什么能拍出超150%溢价？
中国企业资本联盟副理事长柏文喜觉得, 深圳可供开发利用的土地实在太少, 特别是在关内区域。南山区可是深圳排名第一的区, 那儿有众多高科技以及创新型企业, 上市公司的管理层, 还因为有着丰厚的固定收入。粤海街道的几家高科技头部企业之中, 高收入的员工数量众多, 这就为项目的去化提供了极为强大的市场支撑, 以及充满去化想象的空间。另外, 关内能够用于开发住宅的土地极其稀缺, 而且行业整体的发展趋势也有了回暖的迹象, 所以呀此地块溢价高达151%应该说是在情理当中。
约151% 的溢价率并非完全等同于市场狂热, 其部分源于“低起拍价 + 取消限价”的制度设计, 该地块起始价仅23.02亿元, 折合起始楼面约4.3万/㎡ , 就粤海街道此种寸土寸金之地而言本身偏低, 再加上深圳此宗地块执行“不设上限、价高者得”, 将定价权完全交付市场, 致使六家央企才敢放开手脚竞价。
深圳楼市“金字塔尖”所在的粤海街道, 被称作“宇宙第一街道”, 它面积仅有14.2平方公里, 然而那里竟暗藏着100多家上市公司, 腾讯、大疆落脚于此, 小米、华润也扎根在这儿。
在两年之前的日子回溯过来查看, 2024年12月2日这一天, 南山粤海街道有另外一宗用于住宅建设的土地进行出让活动, 也就是被称作深圳湾澐玺项目的地块, 那时华润和中海组成的联合体历经295轮的激烈竞价过程, 最终以总价185.12亿元、楼面价70388元每平方米达成成交状态, 从而创造下深圳涉及住宅性质地块总价方面的纪录。
高净值人群的数量基数十分庞大, 并且职业与居住地点失衡的情况极为严重, 高端改善方面的需求已经被积压了很长时间。与此同时, 周边次新豪宅的二手挂牌价格普遍处于10至18万每平方米的区间, 就算在未来该地块的售价对15万以上每平方米发起冲击, 10.87万每平方米的楼面价依然具备充足的利润安全垫, 而这 precisely是央企敢于以大量资金进行押注的底气所在。
地王等于全面大涨？
深圳的这一宗用于住宅建设的土地拍出了较高的溢价, 这究竟传达出了什么样的信号呢, 难道房价也存在着有可能会出现反弹的情况吗?
在柏文喜看来, 在比价效应这个因素的作用之下, 会致使深圳其他区域地价产生想象力, 不过深圳是一个具备多中心以及区域分割特点的城市, 地价更多地是受到所在板块特征的作用影响, 和其他区域的关联程度相对而言较弱。
他持有这样的观点, 即地价是由开发商的预期从而决定的, 然而房价却是由买房者的预期来决定的, 这二者并非必定会保持同频, 也并非必然就划上等号。确切地讲, 地价上涨不一定必然会促使房价上涨, 也不一定必然会迎来房价的反弹, 仅仅是房价因之而反弹的概率相对比较大罢了。
实际上, 于历史经验里, 那种因“地王诞生”进而引发“房价暴涨”的传导链条, 于当下已然严重断裂。
在南山粤海这个区域, 深圳湾那块地方, 以及前海桂湾这类核心区, 顶豪市场出现了回暖迹象, 品质次新房市场也呈现出同样情况, 业主让价幅度显著收窄；然而, 这温暖的态势并未影响到近郊地区, 龙华这个地方, 宝中这类区域的改善型市场, 虽受到情绪方面的提振作用, 可依旧是以温和复苏为状态, 通过降低价格来换取销售量, 这仍旧是主要的发展基调；至于坪山这个地段, 光明北部那块区域, 以及罗湖老城区这类远郊或者老旧板块, 因为库存数量很高, 房屋销售出去的速度非常缓慢, 所以市场依旧处于寻找底部支撑的阶段, 地王几乎没有产生任何实际方面的影响。
这种分化不仅体现在区域上，也体现在价格段上。
今年前五个月, 深圳一二手住宅合计成交量同比有增长, 增长幅度约为两成, 然而, 增量主要集中在核心区千万级以上的豪宅, 还集中在300至500万价位段通过大幅降价实现跑量的刚需盘, 当中的改善层远未到过热的程度, 且外围市场也远未到过热的程度。
在同一时间段内, 罗湖笋岗有一宗宅地, 此宅地是以底价成交的, 并且外围多数地块, 大多情况也是以底价或者低溢价出让的。在同一座城市里, 有一块地溢价超过了150%, 还有另一块地是零溢价, 二者构成了奇特的反差。
地王信号：重定价与再分类
业内主流的看法觉得, 这处被称作地王的地方, 有着更为关键的意义体现在三个方面, 其一, 核心资产的地价中枢被重新设定了, 其二, 房企的战略逻辑发生了彻底的转变, 其三, 楼市价值进行了重新的分类。
首先, 楼面价为10.87万/㎡, 它把南山核心区地价隐含基准从以往的“7～8万级”直接提升到了“10万级”, 这不但给6月即将出让的前海桂湾地块提供了定价参照, 还给宝安新安地块提供了定价参照, 并且还进一步稳固了深圳湾顶级豪宅的价值预期。
其次, 房地产企业的投资逻辑, 已经从那种“广泛撒网以冲击规模”的模式, 转变为“聚焦于一线核心区域、打造高溢价标杆项目”的模式, 并且, 六家参与竞拍的主体, 全部都是中央国有企业或者国有控股企业, 深受资金链和风险控制方面的约束限制, 民营房地产企业, 已经基本从核心土地价值高企地带的竞争博弈中退出了。
最后, 这还意味着楼市又被重新进行了分类, 并非单纯的涨跌二元对立, 而是核心资产会率先实现修复, 强地段的改善盘会缓慢地进行跟进, 普通以及远郊资产紧接着继续挤泡沫的过程。
就如同专家所讲的那样, 单单一宗核心地块出现的高溢价情况, 不适合被轻易地解读成是整个市场的全面性反转。
深圳这场土地竞拍的激烈竞争，发出的核心资产价值经重新估量的信号, 发生这之事并不是2009年, 亦并非2015年, 更不会出现整体大幅上涨的情况。
