时间进入了九月。这时候, 石家庄的房子市场到了大家常说的“金九”阶段。不过, 从好多卖房的店里和中介的门点的说法来看, 这个市场没有出现大家一起变好的样子。
而是新的房子和大家旧的房子, 还有不一样的地方, 以及不一样类型的房子之间, 差别变得更大了。对于要买房的普通百姓来说, 现在最需要做的是。不是去猜测“金九银十”这样的时候, 是不是能够买到价格最低的。而是要看清楚几个正在发生的实际情况。
一、新房市场：促销力度加大，但“热”得并不均匀
在2024年9月刚刚开头的时候, 石家庄新房市场里面最常用的词汇依然是叫做抢收这样的东西, 不少房地产项目在月初这个时间点赶着推出特价房、工抵房、送车位、送装修、首付分期等多合一的促销手段, 部分楼盘的实际成交价格跟备案价比起来是有明显的打折让利行为的, 特别是那些分布在远郊板块的、缺少地铁线路和成熟配套设施的刚需大盘, 这里的价格战变得更加激烈。
和之前那个样子相比, 这种用来改善生活的楼盘项目表现得相对能够抵抗住下跌的风险。在长安区和平东路沿着那条路的区域、在裕华区靠近南边的地方、还有高新区里面某些低密度小区的那些住宅区, 以及那些受到城市更新这个说法所支撑的高铁片区, 太平河片区这些地界儿, 去看房子的人次数稍微往回升了一点。
这类房产项目一般情况下会拥有更好的房屋内部布局设计, 提供更好的物业管理服务, 并且配套措施能够比较真实地兑现出来, 所以吸引了那些打算把自己的旧房子换掉的家庭入场来购买。
但是呢, 大家需要知道的一个情况是, 标示出来的价格并不等同于最终实际进行交易时的成交价格。有一些楼盘它们表面上看起来是搞“特价”活动, 可是实际上这些房源可能存在楼层不太好的情况, 或者朝向不太好, 又或者靠近一些会对居住产生不利影响的设施。
还有的项目是通过把精装修改成毛坯房这种方式来让表面上的单价看起来比较低一点。当买房的人去现场看房子的时候, 应该重点去确认好几件事情, 第一件事情就是折扣优惠之后的单价到底是多少? 第二件事情是有没有捆绑着卖车位或者是捆绑装修服务?
第三件事情是房屋的交付标准和具体的交付时间在签订的合同里有没有明确地写进去。
二、二手房市场：挂牌量高企，真正难的是“卖不掉”
这种情况和新房局部出现的那个升温是不一样的, 石家庄那个二手房市场, 仍然是在用降低价格的方法来换取交易量, 同时挂牌的房子也积压在那里卖不出去。很多房主在9月份这个月, 都选择了继续把房子挂在网上卖东西。
尤其是那些年龄超过15年的老房子, 没有电梯的楼房, 住在顶层的房子, 还有那些距离市中心很远的大的楼盘, 以及部分学区这个属性变弱了的房屋房源, 这些房子现在主人愿意让出的价格空间进一步变大了。
从成交这一端的情况来看, 二手房的平均成交周期有着非常明显的拉长现象, 导致许多房源在挂牌之后, 哪怕是经历了半年时间乃至一年以上那么长的岁月, 却依然完全没有人前去询问和关注, 面对这样的局面部分业主为了能够实现尽快把房子卖出去的目标, 于是只能采取不断降低价格和一次又一次减少金额的方式来进行应对和调整, 以至于出现在某些特定区域内的二手房当中, 原本所标示的挂牌价格与最终实际发生交易时的成交价之间所产生的巨大差距, 是可以达到好几万元那样规模的金额甚至是更多的。
更关键的变化在于, 学区房溢价正在缩水。随着教育均衡化政策的不断推进以及多校划片预期的逐步增强, 桥西区、新华区一些传统老破小学区房的价格较峰值时期出现了明显回落。过去那种靠一个学区概念就能卖价更高的逻辑, 已经越来越难走得通。
对于想要购买房屋的人来说, 二手房子虽然表面价格看起来非常低, 但是买家绝对不能仅仅盯着挂牌的那个数字看, 把各种额外支出都算进去是必须的步骤, 这里面包括了需要缴纳的税费、给中介支付的服务费、为了重新装修和翻新旧房所花费的成本、房子本身物业所处的状态, 还有银行进行贷款评估时给出的价格, 尤其是一些建造年代比较久的老旧社区, 它们在银行那里的评估价格通常会比较低, 这就导致买房人在实际交首付的时候, 所需的比例很有可能会比他们自己预期的高出许多。
三、分化背后，是三个更长期的现实
第一点, 石家庄市的房地产楼市已经从一个追求增加数量的阶段转变成一个追求维持现有存量的阶段了, 新增的房子购买需求是比较有限的, 常住在这个城市里面的人口增长情况是很平缓的, 这种市场状况是很难继续支撑过去那种所有房子都一起涨的那种普遍上涨的行情的, 所以说在未来的时间里会更多出现一些结构性的机会, 而不是像过去那样出现整体的市场回暖的情况。
第二点, 也就是产品之间的代际差距, 现在正在变得越来越明显。大家会看到, 在二零二零年前后交付的那些小区, 跟现在新建的、主打改善型需求的新楼盘相比, 它们在户型是怎么设计的、园林景观做得怎么样、地下车库的状况如何, 还有物业服务水平达到什么程度等方面, 差距都是相当明显的。
即便是在同一个地段, 因为产品的代际不同存在差异, 所以房价可能会相差两三千元, 甚至更多。如果买房的人只是去看相同区域的单价是多少, 他们是很可能会对实际的情况做出错误的判断的。
第三点, 那种房价只涨不跌的看法, 现在已经不存在了。投资的人在大量离开之后, 市场上的买方, 主要是那些需要自己住的人, 和想要换房改进居住条件的人撑起来的。
这个情况说明了资金流动的便利性变差了, 想在短时间内通过买卖房子来获得钱财收益, 这件事很难办成。过去那种觉得只要买了房产就一定会涨价的想法, 用现在的石家庄的市场来看, 已经不合适了。
四、给买房人的几点务实建议
1. 如果你是用于自己居住, 那么就需要把真正的居住价值放到第一位去进行考虑。
那些决定长期居住体验好不好的因素, 还有资产能不能抗跌的核心要素, 其实就是通勤时间花多久, 学区真实质量到底行不行, 物业水平高不高, 户型实用性够不够强, 以及周边生活配套便不方便。千万不要因为看到了特价优惠, 就去买一个自己压根就不想住的房子。
2. 置换改善，尽量先卖后买。
在现在的二手房市场上, 想把房子卖出去是一件挺困难的事情, 而且整个过程所花费的时间也非常长。如果在这种情况下, 你先支付了新房的定金, 但是你那套旧的住房却迟迟没法卖掉, 那么你这方就容易处于一种被动的局面之中。
所以相对来讲更加稳妥的一些做法是, 你需要先去评估一下你自己家那套房产真实的市场价是怎样的以及它大概需要多长时间才能成交, 接着就根据这个情况再决定置换的具体节奏应当如何安排。
3. 关于投资这一项事务当中的需求, 你需要保持谨慎再谨慎这种态度。
石家庄的大多数地方, 租金回报率都很低, 二手房很难卖出去, 短线投资基本上没什么好做的。你要是想着长期持有并且用来出租, 也得把持有期间的费用、房子空着的这段时间的影响, 以及将来转手时会遇到的困难, 都仔细算清楚, 不建议普通家庭把所有的大量资金都压在那些不容易换成现金的房子身上。
4. 必须保持充分的警惕, 要小心那些隐藏在“金九特价”这一宣传口号背后的各类潜在风险因素。
当你碰到来历不明的房源时, 如果价格明显低于周边其他房子的平均价格, 那你必须得好好核实一下, 看看这房子是否存在抵押情况、有没有被查封、是否存有产权方面的纠纷、或者会不会有交付的风险等等这些问题。
对于新房来说, 你需要重点去看一眼开发企业的资金状况怎么样, 还要看看他们以往的房子都有没有按时交付记录；如果是二手房的话, 你就得彻底查清楚这房子的产权清晰不清楚、户口是否已经迁走、学位有没有被人占用, 以及物业费用是不是都已经足额缴纳没有欠费的情况。
结语
金九开局的分化现象, 这并不是什么短期的波动, 而是石家庄楼市正在经历深度调整的一个非常典型的表现。对于那些准备买房的人来说, 其实没有必要去赌市场会不会出现反弹, 更应该回归到居住的这个本质上来, 也就是说要把安全、流动性和真实的需求这几个方面放在最优先的位置。
那些真正值得买房子, 不一定要是市面上最便宜的房子, 但一定是那种即便在市场下行的时候, 依然有很多人愿意接手购买的房子。
