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平日里, 一谈房产税 , 置身普通行列之人的见解大体就被划分成了两类。一类人的想法是 , 倘若每年都需针对多余的房屋缴纳税款 , 那么手握多套房的那些人就会密集地进行房屋售卖 , 如此一来 , 房价必然会朝着下跌的方向迈进 ；而另一类人的看法则是 , 房东会将所产生的税费全部附加到房租当中 , 鉴于刚需买房需求始终是存在着 的, 所以 , 房价在长期阶段还是能够保持稳定且缓中有涨态势的。
网络里满是两极化的极端言论, 有的鼓吹房价会暴跌, 抄底的时机已经到来, 有的宣称房租会全面大涨, 买房的成本只会变得更高。极少有人会结合上海、重庆长达16年的真实试点数据, 去结合城市、房源差异分层进行客观分析。依托这两地从2011年至今的房产税试点实证调研数据, 抛开情绪化的预判, 从短期、长期, 不同城市、不同户型这四个维度, 客观地拆解房产税对房价的真实影响, 所有观点都有公开学术、统计数据的支撑, 不会夸大, 不会编造。
一、底层逻辑讲明白：房产税靠两条渠道左右房价涨跌
房产税是房屋保有环节的财产税, 它跟买房时一次缴纳的契税不一样, 与增值税在根本上有差别, 只要名下有超出标准的房产 , 而且这个房产是要每年没完没了持续交钱的 , 在这个费用的影响下 , 过去那种 “买房持有没成本” 的楼市基础规则就被打破了 , 它主要是借助供需格局、市场预期这两条这两个途径来对房价带来影响的。
1. 压缩房产投资收益，调整市场供需关系
过去了许多个年份, 有不少的家庭将购买房屋当作是保全社会价值的一种手段, 在持有期间并未出现持续地支出情况, 仅仅是靠着房屋价格的上升来获取中间的差价。要是房产税务落地实施, 房屋套数较多、房产面积较大的豪华住宅每年都会额外增加一笔固定的支出费用, 房产方面投资所获得的净收益会直接减少。
纯投机囤房人群, 手里有多套空置房的投资者, 长期持有成本不断累加, 会选择降价挂牌出售多余房产, 市场二手房挂牌量增加；原本打算全款批量囤房的投资者会选择观望离场, 投机购房需求收缩。供需两端同步变化, 能够直接遏制房价快速上涨的势头。
2. 改变市场长期预期，提前完成房屋价值重估
房产隶属每年能够产生租金收益的资产范畴, 房产税恰似每年固定扣除单一笔持有成本费用, 哪怕仅仅纰漏扩围试点的相关消息，购房者、卖房者都会事先把未来每年需要给付缴纳的这项税费计入摊配整合直至房屋成交价之中。
房产持有在海外多个城市落地, 于税前半年时, 二手房议价空间显著扩大, 成交周期经历拉长, 价格提前完成调整；在国内上海与重庆试点落地前半年, 两地高端住宅挂牌溢价明显收窄, 这足以证明市场预期会在房价上提前得到反映。
这存在着一个必须要理清的核心关键点, 即房产税单一政策没办法去左右房价的整体走向, 人口有流入与流出的不同情况, 土地有着供应规模的不一样, 城市居民收入是不相同的, 房贷信贷利率也有差异, 本地刚需购房人群数量也各有不同, 这些都是决定房价走势的核心因素, 房产税仅仅起到调节以及缓冲的作用, 是不会出现全国统一大幅上涨, 或者大幅下跌的行情的。
二、1, 沪渝在16年进行试点时, 有着真实的数据呈现, 其仅能让房价上涨的速度减缓, 而断然都不会致使房价呈现急剧下跌到谷底那样的情况出现。
在国内, 仅仅只有上海以及重庆, 是从2011年开始开启个人住房房产税试点的, 人大财税研究所, 还有各大高校经济学院, 持续跟踪两地楼市长达连续十几年, 进而产出了大量的涉及量化测算的数据, 凭借这些数据能够直观地看清政策的真实效果, 而且将两座城市分开来进行解读会更加清晰。
（一）重庆试点：只针对高端豪宅征税，刚需小户型几乎不受影响
重庆房产税的征税对象, 仅仅限定在了独栋别墅, 以及成交单价超出当地标准的大平层豪宅, 而普通刚需小户型, 还有家庭首套普通住宅, 全部都是免征的。
权威测算数据表明, 房产税落地以后, 重庆总体商品房均价, 与无政策干涉下计算得出的理论价格相比较, 每平方米减少了156 至 350 元, 房价年平均上涨幅度收窄2.52%-5.27%；当中独栋别墅、高端大户型在价格这一栏的更改程度最为显著, 位于近郊面向刚性需求群体的小户型房屋成交价格几乎没有因为税收政策而受到冲击。
拿本地实际发生过的事例来说: 在2012年时, 重庆处于核心地段的江景独栋别墅, 有一套面积为300平方米的房源, 其每一年的房产税支出大概是1.2万元呢, 就在当年, 同一片区的豪宅挂牌数量跟之前相比环比上升了27%, 并且业主们大多都乐意降3% - 6%的价格来达成交易；除此之外, 主城那种面积在60 - 90平方米的刚需两居室, 一整年的价格波动幅度还不到1%, 普通的刚需购房者基本上很难察觉到政策所产生的变动情况。
（二）上海试点：按人均面积免征，挤压房产投机溢价
家庭人均超过 60 平方米的免征面积, 上海房产税执行超出部分计税这个规定, 而对于税收还采用设置两档不同情况差异化税率执行, 要去适用哪种并不一定清晰的那标准, 单价若比另一标准高些属于那种豪宅就将其用作适用高税率的情况, 征收范围涵盖 2011 年以后新购置的二套及以上住房, 这一现象也是事实存在的。
长期而言, 学术模型测算得出的结果是, 房产税致使上海整体房价要比没有该政策的状态低百分之十一至百分之十五, 其核心起到的作用乃是使房产投机溢价消除, 并非能够使房价一直持续往下跌。在2009年至2011年施行试点落地的之前时间里, 上海新房每年平均的涨幅超过百分之十一；2011年过后房价一年内平均增大的值慢慢变短到大概百分之五, 房价整体仍然稳稳地往上升, 完全告别了那种一年就翻倍式的疯狂上涨行情。
2026年, 上海存在应税房价临界点, 其数值为92536元/㎡, 这个标准呢, 每年会依据城市新房成交均价进行动态更新, 这一情况释放出明确信号, 即政策会跟着市场行情同步调整征收门槛, 不会采取一刀切的方式加重普通自住家庭负担, 对于三口之家来说, 要是仅有一套自住住房, 不管面积是多大, 都无需缴纳房产税, 就算购置了二套改善住房, 只要两套房屋总面积合计在180㎡以内, 基本也不会产生税费, 政策能够清晰区分自住需求与投资囤房行为。
试点总结核心结论（全部依托客观测算数据）
1. 在短期时间范畴内, 也就是 1 至 3 年期间: 能够有效地压低房价上涨的幅度, 高端房源以及处于多套房产状况下的议价空间致使变大, 进而加以遏制短期炒房那种热潮。
2. 中长期时期, 也就是5年以上的阶段, 无法扭转由城市基本面所决定的房价大趋向, 上海人口在继续流入着、产业基础很是雄厚, 可以注意到房价长期维持着稳步上涨的态势；重庆刚需普通住宅价格长期保持平稳状态。
3. 市场出现了分化, 而且这种分化十分显著, 其中刚需首套小户型基本上没有受到政策的冲击, 然而高价豪宅以及大面积多套投资房的价格调整幅度变得更大。
三、分四类场景拆解：哪些房子房价承压，哪些区域房价很难下跌
大多数人极易忽视一个关键要点, 且房产税对于房价所产生的影响, 呈现出极为强烈的城市差别以及房源分化状况, 并非存在统一的上涨或者下跌情况, 接下来会按照四类场景逐个展开分析。
场景 1: 既有三四线小城, 人口持续流出, 新房库存积压, 房价在此阶段承受压力。
这类城市当中, 本地有着刚需购房需求的人群, 数量一年比一年更少了, 二手房子的库存, 长时间处于堆积的状态, 很多本地百姓在早些年的时候, 囤下了三到五套闲置着的住宅。要是未来房产税扩大征收范围, 采用像上海那样覆盖二套房, 按照人均面积来计算税款的征收模式, 等政策落实以后, 大量处于空置状态的房源就会集中起来挂牌售卖, 再加上购房的需求又不够, 这个区域的二手房平均价格就会出现百分之三到百分之八的阶段性下降。
然而, 此类出现价位回落现象乃归属于市场正常范畴当中的供需进行出清之举, 并不会产生楼市呈现崩盘之状况, 而相比较价格并不高的刚需性质的自住房源, 其成交量反而会有较小幅度的提升。
场景2: 那些人口持续不断流入, 与此同时产业实力又强劲有力的一二线城市, 仅仅只是放缓了涨价的节奏。
每年于一线以及强二线城市, 存在着大量有着就业需求以及落户刚需的群体, 住房刚性需求呈现长期稳定态势, 城市的土地供应是有限的, 房产价值具备坚实支撑, 对房产价值而言存在着可以拥有坚实支撑的情况, 房产税仅仅只能降低短期内炒房的热度, 并且会拉长房价上涨的周期, 不会导致房价出现下跌的状况。
把上海当作例子来看, 在16年试点周期当中, 房价整体一直持续地往上升, 仅仅是不会再出现那种一年暴涨超过20%的不理性行情了；像杭州、苏州这类人口常年都在流入的城市, 就算后续扩大了房产税试点, 核心地段优质住宅的价值依旧是稳定的, 只会对短期投机炒作空间进行压缩。
场景 3：刚需自住小户型、普通改善住宅，价格基本保持平稳
上海与重庆这两地所推行的试点政策, 均设定了充裕的免征面积, 政策设计的最初想法便是保障普通居民的基础自住需求, 对于三口之家的自住刚需小户型来说, 基本上不会产生房产税, 另外房屋的持有成本以及市场供需也未曾发生改变, 房价的走势仅仅是跟随着城市的整体行情, 税收政策几乎难以造成干扰。
场景 4, 存在独栋别墅, 还有大平层, 并且有多套投资房源, 其中价格调整幅度是最为突出的。
这种类型的房源, 其总价是比较高的, 而且持有成本同样很高, 购买这批人的群体, 大多数是把目的放在资产配置、投资囤房上面的, 对于这些人来说, 房产税是会直接让房产投资回报率降低的。在政策落地过后呢, 这类房源的二手房挂牌量出现了大幅上涨的情况, 业主是愿意给出更大幅度价格让利的, 短期成交价下调的幅度是最明显的, 并且这类房源也是政策调控的重点对象。
四、纠正网上两大极端误区，避免片面化判断
误区 1：房产税落地，全国所有城市房价都会大幅下跌
只要把沪渝十六年试点的数据加以结合, 便能将这个观点推翻: 两座进行试点的城市, 其房价在十几年间整体呈现为持续向上攀升的态势, 只不过上涨的速度有所减缓而已。人口、居民的收入以及土地的供应, 才是支撑房价的核心要素, 税收仅仅是用于调节的一种工具, 根本没办法改变一座城市对于住房的长期需求。政策的核心导向在于让楼市保持稳定, 对投机行为予以抑制, 而绝不是去打压正常的房产价值, 像免征面积、采用阶梯式低税率等等这类缓冲机制, 从制度层面上杜绝了房价出现大幅度的波动情况。
错误认知 2: 房屋的所有者会将所有的税费, 都转而嫁接到租户身上, 致使房租普遍大幅上涨, 进而提升买房所需的成本。
只有那种租赁房源的供需处于极度紧张状态的核心片区, 房东才会具备一定能力, 将少量税费进行小幅的转嫁；当下, 在国内的多数城市里, 二手房库存是处于充足状态的, 50城的住宅租金已经连续数年呈现出小幅回落的态势, 租客这边具备更高的议价权, 房东想要单方面大幅涨租, 这种情况是很难实现落地的。
长久以来, 重庆历经多年试点获得的数据, 是能够去印证这样一件事的, 那就是, 在房产税落地之后, 当地高端租赁房源的租金, 并非上涨了；反倒是下降了, 大量处于闲置状态的投资房, 流入到了租赁市场之中, 房源供给增加了；然而, 这却反而让租金的走势变得更加平稳了, 而且不存在房租全面暴涨的那种情况发生。
五、对于个人综合分析而言, 房产税的核心之处在于重塑楼市的逻辑, 它不会简单地去制造房价的涨跌。
长期政策跟踪结合, 两地试点量化数据, 我个人对于房产税与房价之间的关系, 存在三点理性客观的判断。
1. 楼市长效调节工具的定位是房产税, 其核心目标是将房产投机属性剥离, 促使房子回归居住属性, 政策不会对刚需自住住宅施加压力, 主要是针对超额持有多套房子与高端豪宅增加持有成本, 同时兼顾社会财富分配平衡。
2. 即使往后扩大试点范畴, 政策肯定会配套完备缓冲机制, 包括人均免征面积, 还有阶梯式低税率, 以及地方自主动态调整征收门槛, 最大程度保护普通自住家庭, 不会出现全民统一征税的情形。
3. 楼市将会彻底告别那种“闭眼买房就能稳稳升值”的时代, 房产价值的分化会持续不断地加剧, 核心城市刚需自住房的保值能力维持稳定, 人口外流的县城内、大面积存在闲置情况的投资房产的增值空间会越来越弱, 购房者买房会越来越看重自身的居住需求, 而不是仅仅为了投机获利。
简单归纳一下, 房产税不会致使全国房价一同大幅上涨或者大幅下跌, 而且它只会对房产投机炒作形成抑制作用, 进而让不同城市以及不同户型的房价回归到合理的分化区间, 以此促使房地产市场朝着长期平稳健康的方向发展。
结语
看完沪渝从 2016 年开始试点的那种完整的拆解情况, 一套用于自住的房屋基本上是不会受到政策带来的影响的, 而有多套作为投资用途的房屋其持有的压力就会显著地增加。你认为当房产税进行扩围以后, 处于自己所在的城市其房价会不会上涨或者下跌? 假设手里拥有多套呈现闲置状态的房产的话, 你会不会思考提前将其出售卖出？欢请在评论的区域留下你自身真真实实的看法, 一同理性地去交流有关楼市政策方面的内容。
免责声明
1. 本文所有数据源自上海、重庆房产税公开试点统计报告, 以及国内高校财税研究所公开学术研究成果, 仅用于民生政策客观科普解读, 不构成任何关于购房、房产投资的建议。
2. 正在进行的房产税, 还没有达成在全国范围内统一立法且落地的状态, 不同地区在后续试点的细则还有征收标准方面, 存在着能够进行差异化调整的空间, 文中所包含的全部分析, 仅仅是依靠现有的沪渝试点规则来进行推演的, 并不能代表未来全国会实行的统一政策。
3. 房地产价格受到人口因素、土地因素、信贷因素、产业因素等多个复杂因素的共同影响, 在本文之中, 仅仅是从房产税单一政策维度展开分析, 并不会对任何城市房价未来具体的涨跌幅度进行预判。
4. 这篇文章只是针对普通民众进行政策普及, 不存在旨在房产售卖、理财推广等方面的商业倾向, 要是读者有购房需求、房产处置需求, 那就得依据自身实际状况, 去到当地住建部门、税务部门去咨询权威且最新的政策。
