今年, 自春节过后, 二手房市场呈现出渐渐升温的状况, 只不过“小阳春”以后的往下行, 以及部分城市显现的萎靡, 都让好多人满怀疑惑, 而且有可能造成一些错误判断。
误判一、房价还要大跌？
中指院给出的数据表明, 4月的时候, 百城二手住宅每平米均价是12733元 , 按照环比来计算是下跌了0.46%。其中呢 , 一线城市按照环比算下跌了0.16% , 二线城市环比下跌幅度为0.51% , 三四线城市环比下跌了0.54%。
由此有些人觉得，小阳春之后二手房“现原形”，房价还要大跌。
切实的说, 基本上每一年春节过后、在开启新学期的时间段往往都会出现二手房市场宛如温暖春季般的活跃态势, 特别是在那些处于核心地位的城市并且还有部分城市当中具有学区优势特点的区域, 二手房向上调整公开挂牌出售价格的情况显得更为醒目, 一直到四月和五月, 房屋交易市场的热度通常都会慢慢趋向于回落, 这是属于正常的规律状况。
然而在2026年的时候, 对于部分城市而言, 就算二手房出现了回调的情况, 可是当下的成交量依旧是比去年同一时期要强的, 这也使得房价拥有了更多一点儿的底气。
举例来说深圳, 二手房成交量在春节过后的第四周达到了顶峰, 随后呈现出震荡下行的态势。但和去年相比较而言, 今年自年初以来二手房成交的总量仍然同比增长了百分之八；春节过后, 房价基本上停止了下跌。总的来说今年的楼市比去年更为强劲。
同样, 北京的二手房行情处于历史较高水平, 上海的二手房行情也处于历史较高水平。尤其上海, 4月二手房成交量创造了近十年同期的“新高”, 5月10日出现了二手房网签成交量有纪录以来的最高值, 为1664套, 截至当日, 二手房累计总成交量突破10万套大关, 日均成交量较去年有明显提升。
与之相对应的是, 上海的二手房价在最先的情况下实现稳健。对此国家统计局给出的数据表明, 自2019年8月开始直至如今, 上海二手住宅的平均价格, 在74个逐月环比的时间段里呈现出上涨态势, 并且出现过6次持平的状况。
只因进行了结构性调整, 部分处于三四线的城市的房价, 同样呈现出了一波“走稳态势”。举例来说, 在百城数据里, 聊城、东营、洛阳、北海、徐州、乌鲁木齐这几个城市, 其4月的二手房住宅价格, 均出现了环比上涨的情况。
误判二、未来还有全面大涨？
按照高盛、摩根大通、花旗这般国际投行所做出的预测, 中国唯有一线城市存在再度出现房价较为显著上调的可能性, 而其他城市是不具备这种希望的。
未来中国楼市大概率会呈现“二八分化”的形态, 也就是, 持续有20%人口流入的核心城市核心区域, 未来房价能够逐步筑底, 而人口流出的低能级城市, 去库存周期依旧漫长, 还可能陷入“鹤岗化”。
在“改善需求”的支撑之下, 强一二线的核心区域当中, 好房子的年均涨幅有可能达成1%-3%；然而在三四线以及以下的城市, 甚至在某些一些库存较高、人口流出的弱省会城市那里, 房价或许会维持年均-8%至-15%的跌幅。
误判三、很少人买房子了？
楼市正渐渐回暖, 然而市场对于楼市是否会反弹, 依旧存有争议, 在此背后, 有一个关键缘由是, “肉眼能够看到的买房信心较以往而言, 有所不及了”。
但事实上，换个角度从数据更为客观地去看, 楼市最为糟糕的那种情况已然是过去了, 触底这种状况以及拐点, 属于必然会出现的趋势。
4月, 全国二手房实时成交总价指数为88万, 该指数与2025年11月的数值一样, 冰山总价指数是依据成交总价中位数来计算的, 其作用是反映成交结构以及主流购买力。
去年, 全国冰山总价指数出现了下跌, 幅度为17%, 这表明购买力出现了大幅的缩水情况。自2026年开始, 全国购买力呈现出止跌企稳且较为显著的态势, 这意味着过去几年中“购买力不断缩水”的这种状况已然停止。
楼市购买力在全国范围呈现企稳态势, 冰山指数得以显示, 4月, 17个城市二手房产处于实时成交状态, 其价格月度环比出现上涨情况；5月, 截至当下这个时间节点, 25个城市成交量同比大幅增长27%, 同时实时成交价格也持续保持上扬状态, 整个市场的整体趋势朝着良好方向发展。
华泰证券的分析师表明了这样的观点, 地产价格的指标, 有可能相较于需求的变化, 存在一定的滞后状况, 不过呢, 我们持有这样的看法, 房价下降的幅度, 将会持续呈现收窄的态势, 特别是采用市值加权平均方式计算的房价, 有希望停止下跌, 地产对于居民资产负债表所形成的拖累, 有希望大幅度地收窄, 甚至最终消失。
今年1至4月, 全国22个城市的二手房成交量同比降幅, 相较于去年4季度的24.4%, 大幅收窄至8.3%, 二手房成交量同比增长, 从去年4季度的 -25%转正至0.5%, 一线城市地产成交回升幅度更为彰显。
所以，预计二手房成交, 在边际上会企稳, 而一线以及部分强二线城市的房价, 会出现回暖的迹象。
