今年2月，国家统计局发布的70城房价数据显示，新房、二手房价格环比跌幅在持续收窄，其中，一线城市房价踏上“止跌线”，北京二手房价格环比上涨0.3%，上海二手房价格环比上涨0.2%，领跑全国。
那么内地楼市的“最后一跌”(即反弹的起点)，到底还有多远？
国金证券曾开展深度研究表明，判断房地产市场是不是止住下跌态势转而趋于稳定存在三个关键项目，其一为二手房与新房成交所占比例趋于稳定，其二是租金回报率与二手房价格的比例趋于稳定，其三是房价收入比所对应的估值泡沫得以消化。
针对这些要素，依据当下市场调整的节奏，国金证券所做出的判断是，今年二季度的时候，楼市会停止下跌，趋于稳定。
企稳呈现出这样的先后顺序，即新好房相较于老破小更先企稳，老破小比改善房先行达成。改善房相较老现房更早企稳，而为新房的量大于二手房的价。
颇为有意思的是，丁祖昱，以及孟晓苏，还有任泽平，另外邢自强（摩根大通经济学家）啦，再者王庆（重阳投资首席经济学家）咧，再就是汪涛（瑞银中国首席经济学家）等，好多专家都曾做出过“2026年是中国房地产行业底部”这样的判断。
那么如果“楼市最后一跌”即将发生，市场会是一种怎样的情形？
1️⃣ 增速“归0”，成交稳在14亿
目前，处于如今这个阶段，新房市场呈现出一种有价格但缺乏成交量的态势，而二手房市场那通过降低价格来换取成交量的情形越发显著。
新房市场受到挤压属于自然现象，其中一方面原因是人口需求从较高位置回落，另一方面原因是购买二手房的人数变得越来越多。
然而，新房成交并非会无限制地进行压缩，二手房交易同样不会呈现出无限制地增长态势。国金证券作出预测，在不将投机性需求纳入考量范围的情形下，我国新增住房需求将会稳定维系于14亿平方米左右。
当下，市场实际上大体已然达到标准了。数据表明，在2023年以及2024年，我国新房与二手房总的成交面积已然下滑至大约15亿平方米，到了2025年至2026年，将会保持在14亿至15亿的水平。
这同样表明，新建住房已然不存在太多能够增加的空间了，国金作出预测，在2026年的时候，新建住宅的销售面积同比增长速度有希望“回归到接近0的位置”。
那么，依照当下的速度，今年上半年，全国18个主要城市里，二手房成交在总成交之中的占比，将会达到60%至63%这个区间，进而超过日本。
2️⃣ 房价回调幅度超国际水平，租金回报率还没到位
到今年3月的第三周，一线城市的新房价格，已经出现了环比0.2%的微微上涨，二手房的议价空间，收窄到了5%以内。
丁祖昱团队进行了统计，统计的范围是1970年以来，统计涉及57个国家和地区，统计的内容是最长房价调整周期。统计得出的结果显示，国际房价调整周期的时长平均是4.5年，平均回调幅度为22%。
从2021年开始直至如今，我国已经历了超过4年的调整阶段，其间，二手房价从较高点出现下跌，下跌幅度大约为40%，此下跌幅度超过了国际平均跌幅。
二手房价下跌到合适境地了吗？有一个用于确定的指标是“租金回报率”，换一种方式来讲的话，就是住房出租产生的收益，使得房价支出以及其他各种类型成本，实现到合理比率。
美国房地产市场在2011年刚企稳的时候，净租金回报率约为4.75%，日本房地产市场在2009年刚企稳的时候，净租金回报率约为2.28%。
丁祖昱带领的团队，对“全国30城租金回报率”加以调取，其得出的中位数是2.06%，Wind口径所统计的全国百城租金回报率处于2.37%。
能够看得出，从整体方面来讲，国内处在二手交易范畴内房屋的租金所产生的收益率已然快要靠近合理的水准了。要是租金收益率存在着持续朝着更强方向发展的趋向，那么二手房屋价格的整体朝着下方行进的空间还将会有所缩减。
事实上，当下北京、上海、杭州、深圳二手房挂牌数量急剧降低，这也表明二手房挂牌数量增速最快的时期已然过去，市场步入存量竞争阶段，于“最后一次下跌”之后趋于稳定乃是大概率情形。
3️⃣ 新房三年没涨了，房价收入比趋于合理
新房市场已经是一个深度调整之后的市场。
依据数据显示，2025年的时候，百城新房成交的平均价格，它和2024年处于持平状态，这表明新房成交的价格是维持稳定的。而且，在2026年，不存在任何会让新房价格大幅上涨的因素，据此推算市场的平均价格同比也将会保持持平并且趋于稳定。
终归全国百城的新建房屋，假使最新供应八十平方米，最多仅仅能够售卖一百平方米，供给和需求的比例已然连续两年仅有零点八一，并且新开动工的数量已经连续四年低于新建房屋售卖的数量。
鉴于当下全国范围内，真正契合国家“好房子”标准的占比不足5%，故而新房市场存在需求，然而发展空间仅面向好房子。
在这样的格局情形之下，国金证券经过测算得出，如果依据当前我国2025年二手房成交的中位数以及家庭可支配收入来重新估算房价收入比，那么哪怕是像北京与上海这些一线城市，其房价收入比也并未超过15，整体已然回归到相对合理的区间范围之内。
也就是说，那些能够买得起新房的人，他们的收入呈现出这样一种状况，会让他们在感受上觉得压力并非如自己之前所想象的那么巨大，至少像前些年那种“造成掏空几代人钱包的痛苦感觉正在逐渐减弱”。
现今楼市所呈现出的变化，和以往年份并不相同，这些究竟是不是“拐点”的信号，是不是“止跌回稳”的迹象呢……您对此有着怎样的看法呢？
