有着1.45亿评估价的温州那栋25层酒店大楼，其起拍价为6300万，打了4.3折，却无人过问，历经九次流拍，终于在第十次拍卖时迎来了变化。这次拍卖有三位竞买人参与，经过20轮的激烈竞价，最终以8200万元成交，这个价格比第九次流拍时的7000万起拍价高出了1200万，也使得这栋一度快要“烂尾”的大楼有了新的去处。
有一栋酒店大楼，它处于温州市平阳县鳌江镇古鳌村，并非处于温州市区的核心地段，不过其所在区域的商业配套以及交通条件是相当地完善。这大楼土地使用权面积为10000平方米，地上有25层，其设计建筑面积为35576.73平方米，地下有一层，设计面积约是9465.69平方米，当前主体工程已然完工，但内部还没有装修，依旧处于在建工程的状态。
值得让人予以关注的是，这一栋大楼，其最初的规划是要引进国际五星级酒店品牌喜来登，而这还是喜来登首次有着计划进入中国镇级区域的情况。相关的资料表明，涉事的企业曾经在2012年的时候与喜达屋酒店管理集团签订了合约，计划依据五星级标准去投资建设这个酒店，打造出高档的涉外商务酒店，在建成之后由喜来登集团负责进行管理。
此次拍卖起因是涉事企业进行破产清算，拍卖的标的物是该企业的重整投资人资格，若竞得此资格便能获取企业全部股权以及对应的核心资产，其中最具价值的就是那栋25层的酒店大楼，其余资产价值不多，应收账款追回困难程度较大，评估出来的价值仅仅只有几万元。
这栋大楼的拍卖进程特别波折，自2023年首次拍卖起，经过了十次的尝试，才最终达成交易。第一次拍卖时，起拍价定得非常高，达到了1.4571亿元，然而却没有人报名参与竞拍。第三次拍卖时，起拍价有所降低，降到了9180万元，虽然有两个人缴纳了保证金报名，但是他们并没有出价。第九次拍卖时，起拍价又进一步下降，已经降到了7000万元，可是依旧没有人来询问。直到第十次拍卖，起拍价再次降低，降到了6300万元，这才成功地吸引了三位竞买人，最终以8200万元成交，相比评估价打了5.7折，溢价率达到了30%。
鳌江镇身为温州经济实力较为强劲的重镇，和“镇改市”的龙港市隔着江彼此相望，二者经济实力难分高下。区域当中存在万达广场、温州INC丰茂里等量商业综合体，商业氛围十分浓厚，人流以及消费基础处于稳定状态，这同样是吸引投资者的关键因素。龙港市近些年经济增速迅猛，和鳌江镇一体化发展的趋势清晰显著，进而提升了区域商业发展的潜力。
关于资产细节，该处在酒店的土地是商业用地，其使用权截止到2044年8月25日，剩余年限大概是18年，这是投资者要考虑的投资回报因素当中的一个。此次成交价格是8200万元，换算下来每平方米土地价格是8200元，每平方米建筑面积价格大约是2300元，综合区域发展以及酒店运营前景，这样的价格在当下商业地产市场处于中等折扣程度。
处在当前阶段的温州酒店资产拍卖市场，其整体态势并非呈现出乐观的状况，不仅有许多宗与酒店相关的资产，遭遇到了流拍的情况，即便没有流拍，也是以低价达成成交。德信君亭酒店在首次进行拍卖的时候，其起拍价格已经达到了1.24亿元，然而却没有任何人对此产生兴趣并进行询问，在二次拍卖的时候，虽然最终是低价成交；温州天玖王大酒店在起拍价格为2.4863亿元的时候，竟然没有任何人报名竞拍。永嘉有一处酒店场地，在进行二次拍卖的时候，其起拍价格几乎下降到了原来的一半，可最终仍然是以零报名的结果流拍。与之形成鲜明对比而言，这座拥有25层之多的酒店大楼能够产生吸引他人进行竞价并且最终成交的情况，是因为它具有价格方面的优势以及潜在的发展空间。
这栋酒店有其特殊地方，在于它原本有着五星级的定位，还有喜来登品牌进行背书，而这种国际高端品牌打算进驻镇级区域的情形是比较少见的，然而也正因为处在镇级区域，投资者对于高端酒店的运营前景还是存在顾虑的，尽管大楼主体已经完工了，这节省了基础建设成本以及时间，但是后续的装修、设备采购、人员培训等方面依旧需要巨额投入，按照五星级标准来说，单单装修费用就有可能达到1.75亿至2.8亿元。
此次成交，给温州酒店资产处置市场释放出了积极信号，那就是，只要价格具备足够的吸引力，哪怕位于并非核心的区域，而且需要大量后续投入，依然能够获得投资者的认可。8200万元的成交价，已经充分考量了区域位置、后续投入、市场风险等诸多因素，这也是市场对该资产价值的再次认可。
就平阳县乃是温州南部重要的县域而言，其城市建设以及经济发展正处于加速的状态，鳌江镇身为区域商业中心以及交通枢纽，未来发展具备可观的潜力，酒店所处的古鳌村区域也有可能伴随城市发展达成增值，可是商业地产的价值最终依靠运营收益才行，这栋大楼能不能从“在建工程”转变为区域地标事项，关键在于新投资者的运营决策以及能力。
当下，新投资者有着多重选择之处：一是持续引进喜来登品牌，二是与别的酒店管理公司展开合作，三是转变建筑用途转型为其他商业运营，不同的这些选择分别对应着不同的投资规模以及回报周期。这场起始于十次拍卖的价值博弈竞赛，并没有因成交而宣告落幕，后续的运营发展之路，将会决定这8200万元的投资究竟是属于“捡漏”性质还是“接盘”状况。并且这栋25层的酒店大楼，也会在新主人的规划安排之下，开启全新的发展篇章历程。
