在南通, 有一宗商业房产, 经历了前后两次拍卖, 头一回拍得的价格是2819万, 然而之后却被宣告无效, 紧接着又重新进行拍卖, 最终的成交价格变为2958万, 相较于之前竟然高出了将近140万。这个充满反转的情况发生在了2026年8月31日, 其标的物乃是南通市开发区吉庆路3号的土地使用权以及地上建筑物。
先说说这宗房产的基本情况。
土地使用权面积为10624. 97平方米, 大约是16亩, 属于商业用地, 地上建有两栋有证房, 其中一栋是3层厂房, 面积是6778. 76平方米, 另一栋是7层研发办公楼, 面积为5148. 68平方米, 此外还有十几栋无证建筑, 面积加起来是2163. 24平方米, 整个项目规模并非不大, 在实际用途方面, 一部分租予他人用于开设汽车销售维修门店, 一部分用作厂房。
这宗房产于司法拍卖市场已多次露面, 第一次起拍价设定为4054.204万元, 随后流拍, 价格降至3243.3632万元, 再次流拍, 又降至3147.011万元, 依旧流拍, 第四次起拍价下调至2527.6088万元, 终于有报名者, 两人参与竞拍, 历经21次加价, 最终以2819.7208万元成交, 然而成交后, 竞得者提出撤回拍卖, 原因是拍卖公告对标的物的描述存在错误, 严重失实, 致使买受人产生重大误解, 购买目的无法达成。
将两次拍卖公告予以对比, 其中最大的区别是, 最新的那一次增添了一条提醒, 提醒内容为, 该地块之内所建设的商业用房部分, 其自持比例不能够低于45%, 其余的部分则是可以进行分割销售的。而前一次的拍卖公告并没有将这个信息给披露出来。
简单来讲, 在首次进行拍卖之际, 买家存有这样一种认知, 觉得自己竞拍到的乃是一块能够依照自身意愿自由划分、进而用于销售的商业类房产, 然而, 当成功拍下之后才惊觉, 原来该土地的持有人有着明确规定, 必须自行持有最少达到45%比例的房产, 根本不可以随心所欲地进行拆分并予以出售。而这样一项限制条件, 实实在在地对某一个商业项目的投资所对应能获取的回报逻辑都构成了直接影响。
拍卖进行到第二次, 起拍的价格被定在了2517.6088万元, 有两个人报名参与此次拍卖, 享有那种优先购买权的那个人没有参与进来。加价的情况出现了6次, 最后成交的价格是2958.1888万元, 比起拍价高出了440.58万元。
常理上来看, 房产增添了限制条件这事, 本应是更难以卖出去才对, 价格也理应是更低才恰当。然而实际呈现的结果却是恰恰相反的情形, 新买家不但没有因为自持比例的要求而产生退缩, 反而是愿意去支付更高的价格。
这个现象可以从几个角度来理解。
第一个角度, 是因信息对等而产生的有效定价, 第一次拍卖成交价虽更低, 可为交易最终被撤销, 表明那个价格是建立于不完整信息基础之上, 买家付出了价格, 却发觉真正游戏规则与自身理解全然不同, 交易自然难以继续, 第二次拍卖, 所有限制条件明晰地写于公告之中, 参与竞拍之人清楚自身将要面临的状况, 所出价格是真正基于现实条件的判断, 此价格高于第一次, 意味着有人愿意接纳自持比例这一条件, 且认定该价格依旧合理。
第二个角度, 关乎产业地段自身的价值, 这处房产坐落于南通开发区吉庆路3号, 周边云集了众多汽车销售门店, 小米、本田、东风日产等品牌均在这里布点, 南侧便是星湖大道还有沈海高速出口, 交通便捷, 极为适宜车辆运输以及物流, 这种产业集聚效应, 针对运营汽车销售或者维修业务的人而言, 是一种天然的优势, 自持比例的限制, 对于打算长期运营、不打算快速分割出售的买家来讲, 并不构成实质性的障碍。
此外还有第三个角度, 那便是自持比例自身有可能带来的稳定价值, 在商业地产这个领域当中, 自持比例较高意味着产权会更加集中, 业态会更易于进行统一规划, 还能够防止因产权分散致使的招商困难或者恶性竞争情况发生, 对于具备运营能力的那些机构而言, 这反倒成为一种资产质量的保障, 第一次拍卖之际, 买家极有可能并未察觉到这一点, 而第二次拍卖的参与者, 或许是对这个行业逻辑了解更为透彻的人。
瞅着整个房屋拍卖的全部过程, 这处房产最开始是以4054万起步开启拍卖, 随后价格一路往下降, 一直降到了2517万, 期间历经了四次流拍的情况, 才首次达成成交, 然而成交之后又被撤销了原有成交结果, 接着再次进行拍卖, 此次拍卖却以2958万成功成交, 那个价格虽说依旧是比最初的起拍价格要更低一些, 可是相对于流拍之前的价格来说, 有着较为明显的回升。
这体现出市场针对资产价值所做的判断, 并非全然由起拍价的高低来决定, 起拍价仅仅是一个可供参考的锚点, 而真正对成交价起到决定作用的, 乃是参与竞拍的人对于资产实际价值的判断, 以及他们获取信息的完备程度。
在法拍这个市场里头, 信息披露所具备的质量, 直接对交易最终的结果产生影响。第一次进行拍卖时, 由于出现了信息缺失这种状况, 进而致使交易成为无效状态, 如此一来, 不但白白浪费了司法方面的资源, 而且还让参与竞拍的那些人, 承担起了时间方面的成本。第二次开展拍卖的时候, 虽说条件变得更加严格了, 然而因为信息呈现出透明的态势, 反倒吸引到了真正怀有购买意向的买家, 最终达成了以更高的价格成功成交这样的结果。
这一案例, 也为别的参与法拍之人, 给出了一个参考, 在竞拍以前, 要认真去阅读公告里的每一项条款, 特别是那些看上去不怎么起眼的限制条件, 或许相较于关注起拍价自身而言, 更为重要, 自持比例、租赁状况、产权瑕疵、规划限制, 这些信息会直接对资产的真实价值起到决定作用。
至于这宗房产未来的运营情况，能看到的只是它再次找到了买家。
