在深圳，有一栋是“绿本”的私人楼，它没有红本房产证，在法律层面没办法办理过户，然而就是这样一栋楼，居然让21个人争得不可开交，场面混乱到极点。有一套起拍价385万的房子，经历了263轮加价，延时长达5个小时，最终成交价格为801万，溢价多达416万。更令人惊讶得合不拢嘴的是，这是一套建筑面积852.95平方米的六层小楼，其成交单价仅仅9391元，甚至还不到深圳普通住宅均价的十分之一。
这栋楼处在宝安区松岗街道，那是个距离地铁站不算近，还被潭头西部工业园区、蚝涌工业区等好些工厂环绕的地段。房子的一楼有两间正在对外出租的铺面，每月租金是7000元，二楼到六楼都已经腾空了，正等着新的租户。它极具致命性的吸引力，恰恰源自其最大的不足之处——就是那张没办法换成红本的“绿本”房产证。按照广东省自2025年8月4日开始施行的新规定，这类“小产权房”被明确列入负面清单，一律不准办理不动产登记。这表明，参与竞拍并成功的人所得到的，并非是经由国家予以认可的房产证，仅仅是一份来自法院的成交裁定书罢了。
尽管无法获取完整产权，这就表明此房子没办法前往银行进行抵押贷款，并且在市场上正常转手也颇具难度。法律专家表明，纵使是经由司法拍卖获取，房屋原始的土地性质以及规划属性并未产生改变，在未来面临拆迁或者权利纠纷之际，买家的权益存在着不确定性。然而，就是这样一项带有“先天残疾”的资产，却引发了极为激烈的争夺。背后的逻辑既简单又直接：是租金回报率。有投资者计算了一笔账，要是这栋楼全部租出去，那么年租金收入或许能够达到40万元左右。 用801万的总价计算，年化租金回报率接近5%。
绝非仅这一个单独例子，今年3月时，深圳龙华油松社区有一栋7层私宅成交价格为1006.3万元，其溢价率高于170%，2月时，宝安沙井同样有一栋私宅成交价格是586万元，这些案例一同描绘出一幅与众不同的投资画面，当处于核心区域的豪宅价格出现回调，法拍房市场整体展现出成交量与价格同时下跌的态势之际，那些处在工业区、租赁需求极为旺盛的“绿本”私宅，却凭借其较高的租金回报率，逆势变成了备受争抢的热门物品。
给这份租金收益予以支撑的，乃是房子下方那片土地的经济活力，松岗街道属于深圳关键的工业区，有着上千家工厂以及数万家企业，规模庞大的产业工人群体构建起了稳定的租赁基本盘面，附近的星洲时代广场给予了基础商业配套，对于投资者来讲，此地短期内不太会存在地铁等重大规划，拆迁可能性低，反倒成了租金收益稳定的保障。
当然，高收益对应着高风险，这是必然的。除了产权硬伤致使无法过户外，这类房产的交易还处于灰色地带。过去，小产权房交易要靠社区股份公司盖章，或者律师来见证，然而现在这些途径都受到了严格限制。司法拍卖成了相对“阳光”些的渠道，不过它仅仅解决了交易程序的合法性问题，并没有改变房产本身的合法性。投资者要自行承担所有后续风险，这是没办法的事。
当有一栋不能过户的房子，因有着可观的租金回报而被众人争相竞拍时，它愈发像一面镜子，能映照出当下部分投资者的无奈与精明。在资产增值预期减弱的那种环境里，稳定的现金流变成了更为珍贵的筹码。那么，要是你手里握着一笔数目不小的资金，你会怎样去选择呢？是去追求产权清晰、流动性良好但租金回报低的标准化商品房，还是押注于这份产权存在瑕疵、然而现金流或许更丰厚的“特别资产”呢？这个问题的答案，也许不存在对错，仅仅关乎每个人对于风险与收益的权衡。
