2026年，马年开始的时候，全国房地产市场当中，最能引起人们关注的那种现象是，上海那里的楼市回暖了，深圳那里的楼市也回暖了，香港那里的楼市同样回暖了。
先来看上海，新政落地后需求集中爆发。
2月下旬的时候，上海推出了被市场称作是“沪七条”的那个优化新政，它在限购方面进行松绑，在信贷方面进行松绑，在公积金方面进行松绑，在税费等好多维度都给全面松绑了，其力度是很大的，覆盖范围是很广的，这超出了市场预期。
政策落实以后，上海的楼市很快就做出了反应。二手房的带看量，还有咨询量，以及挂牌量，都一块儿大幅度上涨。58安居客公布的数据显示，新政实施的首个星期，用户主动进行微聊的数量，和环比相比增长了97.6%，留电后实现转化那般的效率，环比上升了180%，正是受惠于新政有效地把购房门槛给降低，大量潜在的购房者咨询的意愿被充分地调动起来了。
另外据处于上海的链家所监测得出的数据显示，将其与1月工作日每天平均的水平相比较，在2月25日以及2月26日这两日，贝壳/链家App每天平均活跃的用户数量呈现出上升趋势且涨幅为42.8%，二手房通过线上渠道进行咨询的数量上升幅度为81%，新房通过线上渠道进行咨询的数量上升幅度为156%，新房以及二手房被带看的数量都出现了上扬态势。
有一位房产经纪人讲了这样一番话，“在最近这一周当中，每一天我的日程都被完整填满了，哪儿也去不了，不是处在驾驶车辆前往房东用户居住之处进行实地勘察评估以及签订合约的行进路途上，就是一直守在电脑跟前，接待那些新的房东以及老房东们所给出的咨询。”前期时候，那些观望情绪表现得极为浓厚的刚需性质楼盘、改善性质楼盘，都纷纷迎来了集中式的看房行为以及成交情况。
上海这一轮行情，是因政策精准发力、需求集中释放、预期扭转等几个方面的因素而受益。然而，这名经纪人与此同时表示，上海新政出台过后，二手房挂牌量急剧增加，其中新政发布第一天就增添了1800套，“等新政的热度消退，市场或许会出现回调。”。
和上海借助强政策刺激不一样，深圳楼市展现出节后修复的状况，量价稳步回升。依据乐有家研究中心数据表明，开工首周二手住宅签约量相较于节前一周（2.9 - 2.15）增长了94%，而且一手住宅签约量更是急剧飙升220%，市场回暖信号显著。
乐有家研究中心的负责人表明，这次楼市热度出现回升，一方面是因节后刚需和改善需求集中释放，另一方面和政策面预期变好紧密相连。随着3月传统学区房淡季来临，再加上全国“两会”召开有利好预期，购房者进入市场的心态由观望转变为积极，决策周期显著缩短，深圳楼市“金三银四”行情有希望持续升温，成交活跃度会进一步提高。
香港的楼市，在三地当中，是那个反弹力量最为强劲、上涨趋向最为明确的市场，自2025年开始以来，香港的房价已经持续好多月都在上涨，好多家机构都对全年房价的涨幅预期进行了上调，豪宅以及核心区域的物业引领着市场上涨，租金也一同朝着高的方向走，形成了“房价在涨、租金在涨、成交量也在涨”的全面呈现回暖态势的格局。
对香港各区域二手住宅楼价进行追踪的中原城市领先指数，也就是CCL，表明了，于去年3月的时候，香港二手住宅价格达到了底部，并且从5月开启，便开始逐渐地回升，这种上升的趋势一直持续到了如今。
达到2026年2月的第二个星期时，最新的CCL仍然展现出处于上升的态势，与上周环比增长了1.47%，和上月环比增长了3.29%。
瑞银做出这样的预测，2026年香港楼价将会上涨5%至10%，未来两年总共会涨超过10%。该行在大中华区专注于房地产行业的分析师梁展嘉称，依据当下状况，认为楼价走势能够达到该行所预测的顶部，也就是今年会升10%；鉴于市场开始处在复苏阶段，存在降息现象，有人口流入情况，未来一两年的供应数量不算多，而且已经移民的港人或许会回流，不过楼市需求还没有完全体现在这些因素上。
通盘考量，上海、深圳、香港这三地的楼市呈现出回暖态势，其背后存在着高度具有一致性的底层逻辑。
其一，政策环境整体极为友善，像上海不断优化限购、限贷以及公积金等相关政策，以此降低置业门槛和成本，香港全面取消限制政策来放松管控，从而恢复市场生气。
其二，利率水准持续处于低位状态，于全球进入降息周期的大背景之下，购房所需成本得以降低，每月还款时面临的压力有所减轻，进而使得购买能力得到提升，同时进入市场的意愿也得到助推。
第三点，市场预期已经开始出现反转的情况了。在经历了长时间的调整之后，购房者对于核心城市资产的信心逐步回升，原本是处于那种不太敢去购买，想着再观望看看的状态，现在反转成为了只要到了认为应当出手的时机，就果断出手的情况。
业内广泛觉得，这一轮核心城市呈现回暖态势，乃是政策起到托底作用、需求得以释放、信心完成修复而产生的合理情形，一直以来都是以自住需求作为主要支撑，是契合“房住不炒”这一总体定位的。
就短期而言，上海的行情基本确定呈现“小阳春”态势，同时深圳的行情也是如此，并且香港的行情同样基本确定为“小阳春”，其成交量有希望维持在高位状态，房价主要是以平稳且小幅上涨的情况为主。
从中长期的角度来看，市场会持续朝着分化的方向发展，处于核心地段的物业，具备优质特性的物业，以及成熟的板块，会更具有韧性，并且。政策方面的持续性，利率的走势情况，人口的流动状况，依旧会是决定市场高度的关键变量。
