国家统计局于5月18日公布了今年前4月房地产数据，这为市场又开启了一道观察窗口, 其中, 商品房待售面积同比下降了0.5%, 此乃自2021年7月以来连续52个月正增长后的首次逆转, 另外, 北京、上海4月二手房网签量分别创下了近5年、10年同期新高, 并且, 70城房价环比上涨或持平城市增至21个。
数项数据一同指向了这样一个结论, 房地产市场筑底回稳的态势有所增强, 然而“普涨时代”已然彻底终结。在2026年楼市共识聚焦于“彻底分化, 回归居住”之时, 普通购房者以及多套房持有者的选择变得前所未有的紧迫, 当前, 房地产中场战事, 这个时候该买房了吗?
分化扩大，再无普涨
从市场数据方面来看, 分化已然从趋势转变成为了现实, 4月一线城市新房价格环比微微上涨了0.1%, 二手房涨幅稳定处于0.4%, 而二三线城市环比降幅有所收窄亦或者达到了持平状态, 不过城市之间的差异是十分显著的, 北京、上海、天津、南京等核心城市新房二手房总交易量同比增长超过了10%, 部分弱二线以及以下城市却仍然是处于调整通道之中。
在专家的预判当中, 这种分化被进一步地放大了。经济学家任泽平提出, 中国房地产已然进入了“孤岛时代”, 并且强调了房地产市场存在的“20/80法则”。他觉得, 只有核心城市的优质板块是有支撑的, 而其余的部分大概率会呈现阴跌的态势。
经济学家马光远同样持有类似的那种观点, 他明确指出, “闭眼买房的那种情况已然结束, 仅仅只有20%的房产具备金融属性。”这所表达的意思就是, 对于那些拥有多套房的持有者而言, 要是持有的并非核心资产, 那么每拖延一个月时间, 就极有可能面临资产缩水以及流动性枯竭这两种双重风险。
曾担任东北证券首席经济学家这一职位的付鹏同样着重指出, 长三角以及珠三角的核心区域会率先实现企稳态势, 而偏弱的二线城市以及更往下的层级则会持续处于低迷状态。他持有这样的观点, 在过去的许多年时间里面, 房地产依靠城镇化进程、人口红利以及居民增加杠杆的方式构建起了全面向上的周期, 那种“一线城市房价上涨完毕之后二线城市跟着涨、核心区域房价上涨完毕之后外环区域跟着涨”的逻辑已经完全终结了。
备受赞誉, 被称作“住房双轨制之父”的孟晓苏, 对外宣称, 2026年是中国楼市的关键转折节点, 最晚到下半年必然停止下跌转而回升, 绝对不会延迟至2027年, 当下的机遇可与2008年金融危机后的买房黄金时期相媲美。
他觉得, 在2026年下半年的时候, 或许会存在像2008年那样的黄金买点, 不过呢, 这得有个前提条件, 就是所谓的“刚需”, 要是因为结婚、子女上学这类刚性居住需求, 并且资金方面很充足, 不存在高杠杆的情况, 那么在核心城市优质板块, 是可以考虑进入市场的。
从事中泰证券工作的首席经济学家李迅雷, 提出了不一样的观点, 他觉得“在2026年这个时间节点, 购买房屋的行为比不上租赁房屋的举措”, 要是存在售价为500万的一套房子, 其每个月的租金仅仅只有5000元, 租售的比例仅仅是1.2%, 远远低于理财所能够获取的效益, 在这样的状况下, 购买房子所产生的机会成本远远高于租赁房子。
除了经济学家们众说纷纭各执一词, 企业家的观点亦是同样尖锐。早前, 曹德旺向多套房持有者提议, 在当下卖房或许是更为理性的抉择。他表示“房子不过是钢筋水泥构成的, 不会持续不断地升值”。他还呼吁多套房持有者尽早赶忙抛售非优质资产（诸如老破小、远郊房这类）, 以防未来出现“卖不掉”的状况。
万科创办人王石着重指出, 房地产已然回归到“制造业”的实质特性, 并非核心资产的流动性将会加快衰减。
买对核心，卖清冗余
需要留意的是，自今年4月起, 多家国际投行却相继对中国房地产市场发出积极信号, 大多看好一线城市楼市的修复前景。
当中, 高盛提出主张, 上海房地产市场存有于今年底或者2026年下半年触及底部的可能性, 深圳房地产市场同样有此可能且做出预估, 两地房价会在2025年底直至2028年底这段时期之内, 总计出现约15%的上涨幅度。
其关键的内在逻辑是这样的: 香港的房地产市场这方面已经是开始率先呈现出复苏的态势了, 然而上海以及深圳呢, 在多种一些基本特性的方面之上与香港存在着相似的情况, 或许就要按照它过往曾经走过的那种去修复的路径进行效法了。
然而, 高盛还做出提醒, “一线核心区域到2026年年底的时候才会有希望实现企稳现象。”要是入场时间过早的话, 仍然具备可能会被套住的情况。
摩根士丹利预估, 香港住宅楼价在2026年便会再度上涨10%, 租金则会上涨5%。有这样一种态势, 香港房地产市场正在复苏过来, 而且复苏的态势正逐步地向外溢出去, 波及到全中国的主要城市, 与此同时, 中国股市出现了反弹, 由这种反弹所带来的财富效应有所延后, 不过这种延后的财富效应, 也正在对住房需求起到提振的作用。
摩根大通驻新加坡的策略师巴拉特宣称, 在中国楼市历经5年的调整历程后, 今时今日, 我们或许正逐步靠近一个转折点, 在3月份的时候, 中国房地产市场已然呈现出初步的复苏迹象。
我们同样需要留意到, 政策层面的“严格把控增量”正着手重新塑造市场预期。1月至4月期间, 全国范畴内房地产开发投资同比呈现出下降态势, 幅度为13.7%, 这既是各个地方贯彻落实“防范风险”要求的一种积极体现, 同时也是市场自身进行调整所导致的结果。这样的一种调整所蕴含的意义在于, 未来新增加的供给将会朝着核心城市、优质板块实现集中状态, 那些并非核心区域的房产极有可能会面临“供给数量超过需求数量”这一长期存在的压力。
站在二零二六年阶段的中间位置回头看, 统计局所给出数据呈现出的回暖情况, 是市场在将泡沫挤出之后的具备理性的一种修复表现, 而非新一轮开始上涨的起始点。
针对平常家庭而言, 决策的重点并非在于“涨跌预估”, 而是在于“需求适配”: 要是属于刚需并且能够承受风险, 那么可以留意核心城市优质区域的性价比住房；要是持有非核心资产, 那就应当把握市场情绪升温的时间段及时脱手；要是以投资作为目的, 就得警觉“普涨不再”的实际状况, 防止成为最后接手的接盘一方。
