这天是2026年5月30号。于渡过经历了“金三银四”的那种温和修复行径之后, 厦门的楼市在5月月末的时候, 迎来了一回是由政策创新带动驱动起来的结构性回暖情况。
5月19日, 住房公积金“六条新政”出台之后, 叠加新房市场出现“量价齐升”的积极信号, 正在对这座海上花园城市的房地产市场逻辑进行重塑。最新数据综合了厦门市住建局、克而瑞、房天下以及官方土地市场的数据显示, 当前厦门楼市的核心特征包括, 政策工具箱精准发力, 新房库存去化加速, 二手房交易温和放量, 改善型需求成为主导力量。
一、 5月即时数据：新房“量价齐升”，库存降至健康区间
5月时, 厦门的楼市, 于新政预期之下, 又有供应补给式的仓位补给在催化, 呈现出了“量价齐升”这样颇能彰显活力的态势。
1. 新房市场方面, 周成交面积为4.39万平方米, 其去化周期缩短到了12.28个月。
一直到5月27日的这一周, 厦门商品住宅有4.39万㎡成交,展现出成交量上升价格也同时上升的不错态势。更为重要的关键的是库存的指标情况: 全市商品住宅储备的面积下降到了192.74万㎡, 房屋等销售出去所需的时限缩短到了12.28个月。
这一数据有着标志性的重要意义, 业内一般是这么认为的, 去化周期处于12至18个月这个范围便是属于健康的供需平衡范围区间, 厦门当前是12.28个月这样的水平, 这表明市场既不存在库存积压方面令人担忧顾虑的情况, 也不存在供应短缺有需要担忧的情形, 是处于理想的那种“使得买方拥有选择的余地以及卖方不存在焦虑状况”的均衡状态。
自供应端予以观察, 于本周之时, 出现了新增供应, 其数量为3.70万㎡, 此乃七星湾TOD璞盛三期以及象屿凤鸣雅颂这两个项目获取了预准许证。将其与在此之前的一周, 也就是处于5月中旬之时的8.89万㎡的集中放量情况相较而言, 供应的节奏呈现出有所放缓的态势, 进而使得市场进入到了那个“消化库房存储”的阶段。
市场在价格结构层面，展现出显著的“以刚需为主导、改善紧随其后”特点,2.0 至 2.5 万元每平方米的单价区间成交的比例为 25%, 稳稳占据首位, 2.5 至 3.0 万元每平方米的单价区间成交比例攀升到 24%, 暂时位居第二, 此价格范围的活跃情形, 表明厦门的主流购买力集中于“首次置业”与“首次改善”两者之间。
说到面积段, 八十至一百平方米户型成交当中所占的比例, 一直稳稳地处在第一位, 达到了百分之四十二, 主要成交的项目有象屿凤鸣雅颂、建发书香云锦以及七星湾TOD璞盛。这跟前面提到的单价段那些数据完全可以相互印证, 那就是厦门楼市的“基本盘”, 依旧是总价在两百万到三百万这个级别的刚需以及刚改类型的产品。
2. 二手房市场：周成交659套，买家市场特征延续
呈现温和修复态势的还有二手房市场, 在5月的最后一周, 厦门二手住宅成交套数为659套, 此成交套数环比上涨了约2.5%, 其成交面积总计为64271㎡, 该成交面积环比上涨了约5.3%, 并且日均成交约94套, 其流动性处于年内的中上水平。
若把周期放得更长来观察, 在5月中旬的时候, 也就是第20周, 厦门二手住宅成交了共643套, 环比却曾经大幅上涨了48.5%。这样一种呈现出“先冲高、后平稳”态势的走势, 表明新政对于二手房市场所产生的刺激效应, 正在从“脉冲式释放”朝着“持续性改善”这一方面进行过渡。
就价格而言, 数据由房天下所展示, 在5月的时候, 厦门二手房参考的平均价格大约是32403元每平方米, 与之前相比, 呈现出微微下跌1.20%的情况。这样一种“量增价稳”的局面状态，表明当下的市场依旧处于“以价换量”的那种买方市场时期阶段, 对于那些有购房想法的人来说, 存在着能够进行价格商议的这一空间仍然是有的。
二、 政策破局：“六条新政”精准激活置换链
5月19日, 厦门市住房公积金管理委员会发布了《关于住房公积金支持房地产市场稳定健康发展的若干措施》, 其文号为厦公积金管〔2026〕4号, 6条新政于5月25日正式施行, 这是在省内出台《关于进一步促进房地产市场稳定发展的若干意见》, 其文号为闽建房〔2026〕1号之后, 厦门落地的首套系统性政策组合拳。
在于这套政策之所以创新的地方, 是它不但把购房门槛给降低了, 而且还凭借“代际互助”以及“卖旧换新利率优惠”等机制, 将那个“卖一买一”的置换堵点给打通了。具体表现如下:
1. 多子女家庭：二套按首套利率执行
若多子女家庭于厦门在符合贷款条件情况下, 针对购买第二套自住住房以此申请公积金贷款是会按照首套个人住房公积金贷款利率来执, 行了此条款精确地对准了“生育友好型社会”建设跟房地产政策的结合之处。
首套公积金贷款利率（5年以上当前约为2.85%）, 二套约为3.325%, 二者相差47.5个基点呢。按照贷款100万元、30年期等额本息来计算的话, 此政策对于多子女家庭而言, 能节省利息大约9.8万元, 并且月供会减少约270元去进行相关效应的精确测算标点符号这里。
2. “卖旧换新”：省内卖房12个月内来厦购房，按首套利率
这是本轮政策里, 市场关注度最为高的条款。那种于福建省内售卖自有住房的缴存人, 在12个月之内, 于厦门买第二套自住住房, 去申请公积金贷款, 对于符合条件的那些人, 同样按照首套利率来执行。
政策精妙之处在于：
跨省交流: 不但包含厦门本城售房者, 还把范畴扩充到全国。这表明在广州、深圳、上海等地售房的住户, 到厦门买房同样可获利率优惠, 有助于吸引国内购买力向厦门汇聚。
精准实施激活进而进行置换, 以此降低那种“卖一买一”模式下的融资成本, 还能直接将改善型需求所对应的置换链条给打通咯。
58安居客研究院院长, 名为张波, 其作出评价, 表达这样三层意思, 其一指出, 厦门住房公积金新政有着利于房屋交易节奏提速这一作用, 其二表明白会打通一条“卖旧并且买新”的链条, 其三强调这将对消化库存、拉近成交周期有着帮助, 进而能够进一步巩固厦门二手房价格处于企稳状态的这种势头。
3. 代际互助：父母子女公积金可“合购”
缴存人于福建省之内购买自住的住房, 等到将购房人跟其配偶公积金账户的余额给提取以后, 如果存在数额不足的部分, 那么这样子可以把购房人连带其配偶的父母, 以及他们子女账户的余额给提取出来。
称这一条款为“全家桶”模式是被市场形象这样做的。在厦门这样房价高的城市, 年轻人仅仅依靠自身公积金积累常常难以覆盖首付。代际互助让“六个钱包”（夫妻双方加上双方父母）的公积金一起支持购房, 年轻家庭入市门槛被大幅降低了。
4. 装修提取：每套最高25万元
参加公积金缴存的人, 于厦门购买自住的房屋, 在5年限定时间范围之内, 在获取有效的证明材料后, 历经6个月时长之后, 能够一次性提取公积金, 将其用于房屋装修事项。提取的额度是依照房屋的建筑面积以及装修单价的标准来进行计算的, 装修单价的标准规定为每平方米1800元, 而每套房屋提取的总额不会超过25万元。
这一政策有着意义, 其意义就在于对公积金的用途场景予以了拓展。以往的时候, 公积金主要是被用于购房以及还贷方面, 然而装修提取其实就等于是在为, 那个所谓的“住有所居”的全链条送上了资金支持之情。上海易居房地产研究院里的副院长严跃进, 给出过指出, 他说: “从今年开始以来, 各个地方的住房公积金政策的支持力度那是不断地加大, 尤其是在让住房公积金用途得到拓展的这个方面, 取得了相应的成效呢。”。
5. 购买车位（库）提取：最高可提余额50%
缴存人于厦门购买和所购房产为同一小区的新建商品房项目的一手车位（库）, 在3年之内能够一次性提取公积金, 提取的额度不会超过实际支付的款项，并且不会超过各自公积金账户余额的50%。
6. 购房提取时限放宽：从1年延长至3年
购买自住住房的缴存人, 建造自住住房的缴存人, 翻建自住住房的缴存人, 大修自住住房的缴存人, 申请提取公积金时, 能够在最晚取得有效证明材料的那一日起的3年内, 一次性进行申请。相较于在此之前为1年的那个时限, 有了大幅度的放宽, 降低了因为材料准备没有及时完成而导致错失提取机会的那种风险。
值得关注的是, 政策弹性设计中, 新政设置了“熔断机制” , 当住房公积金贷款使用率高于90%（含）时 , 自公布次月起 , 暂停办理代际互助提取业务 , 暂停办理装修提取业务 , 暂停办理购买车位（库）提取业务。这一设计在保证政策灵活性的同时 , 防止了公积金流动性过度承压。
三、 土地市场：产业用地主导，住宅供地“克制定力”
5月末时候的厦门土地市场, 显露出这座城市“产业立市”的明晰思路, 从官方公示的状况里看, 工业以及物流仓储用地占据了最为主导显著的地位, 请留意, 住宅用地是很少有挂牌这一情况发生的情况出现哟。
1. 近期成交：海沧物流用地2.48亿元落地
5月中旬的时候, 厦门市自然资源和规划局进行了2026HG01地块成交结果的公示, 该地块处在海沧区东孚片区, 土地面积是33.1678公顷, 用途为一类物流仓储用地, 福建东南高铁物流有限公司以24800万元竞得此地块, 这一大体量物流用地顺利出让, 服务于厦门作为东南沿海物流枢纽的城市功能定位。
2. 正在挂牌：6宗工业用地待出让
到达5月23日这个时间点, 在厦门市土地矿产交易市场所呈现出来的情况表明, 存在着这样一种状况, 也就是有6宗工业用地正处于挂牌出让有关的阶段。
海沧区有3宗, 其中涉及到文教用品制造和工美体育娱乐用品制造, 还涉及物流仓储等这样的产业。
· 湖里区1宗：位于湖里片区华荣路与兴隆路交叉口
· 翔安区1宗：位于莲河片区航美大道
· 集美区1宗：位于灌口片区瑞林路与瑞祥路交叉口
其间, 海沧区H2026G04-G地块这儿相关产业的准入条件清晰规定为是“从事文教、工美、体育以及娱乐用品制造的企业”, 这和海沧玛瑙等具有特色的产业高度相契合。
3. “克制的供地”逻辑
和热点一二线城市那种“土拍态势迅猛犹如狂飙”的场面不一样, 厦门近期的土地市场展现出“产业摆在首位、住宅有所节制”这样的特点, 这种供地策略其中所蕴含的深意在于:
· 对现有的库存予以消化：全市住宅的去化周期已然下降到了处于12.28个月的健康范围之内, 减轻住宅用地方面的供应, 这对于进一步稳固这样的一种平衡是有帮助的。
产业兴城的逻辑是, 借助工业用地得以保障产业导入, 凭借产业来吸引人口, 依靠人口去支撑住房需求, 这乃是“人 - 产 - 城”实现良性循环的底层逻辑。
四、 市场微观温度：建发、国贸、象屿“三足鼎立”
5月的厦门楼市，头部房企的身影格外醒目。
看看成交榜单, 建发房产、国贸地产、象屿地产这三家厦门本土国企, 构成了稳固的“第一梯队”。在主力面积段为80 - 100㎡的成交当中, 象屿凤鸣雅颂、建发书香云锦以及七星湾TOD璞盛排到了前三；在单价段为2.5 - 3.0万元/㎡的情况里, 包括联发嘉悦里、中交文澜天玥还有海沧中心TOD璞盛等项目, 贡献颇为显著。
这种“三足鼎立”格局的形成，反映了厦门楼市的几个深层特征：
1. 本土国企“压舱石”作用凸显
在行业整个处于调整阶段的时候, 具备资金优势以及能够得到政府信用支持的本地国有企业, 变成了令市场保持稳定的最为关键的力量。建发集团在厦门的深入扎根, 国贸集团在厦门的深度经营, 象屿集团在厦门的长久耕耘, 保证无论处于市场出现波动的时期, 都依旧会有质量上乘的项目持续不断地供应。
2. “TOD”模式成为产品力竞争的焦点
如七星湾TOD璞盛, 似海沧中心TOD璞盛这般的项目, 持续呈现热销状态。这表明“轨道交通 + 城市综合体”的开发模式在厦门已然获得市场验证。TOD 项目具备交通便利的特性, 并且蕴含商业配套, 它以其具备的居住品质特质, 一体融合, 而此精准地切中了当代都市人群所存在的“时间焦虑”痛点。
3. 改善型产品开始发力
即便八十至一百平方米依旧是成交的主要力量, 然而一百二十平方米以上这个面积区间的成交所占比例正在提高。伴随“六条新政”里多子女家庭利率优惠、“卖旧换新”利率优惠的落实, 改善型需求的释放有希望进一步加快速度。
五、 底层逻辑：宜居城市的“三重确定性”
厦门楼市的韧性，有赖于三个难以复制的底层优势。
1. 环境红利：高“住址颜值”的溢价能力
厦门身为“海上花园”, 其城市环境乃是最核心竞争力当中的一个。山海步道、环岛路、鼓浪屿等这类标签, 致使厦门在全国范围之内成为“宜居城市”的代名词。于当下“住得好”替代“买得起”成为新一代购房者核心诉求的状况下, 厦门的环境溢价能力正被重新定价。
2. 人口红利：省内“强省会”之外的另一种可能
在福建省的范围之内, 厦门跟福州构建起“双核驱动”的格局, 尽管其经济体量比不上福州, 不过厦门依靠着更高的城市品质以及更强的对外吸引力, 持续起着吸引省内甚至全国高净值人群的作用, 新政里面“省内卖房12个月以内来厦购房按照首套利率”的这条条款, 恰恰是针对这一逻辑的制度化确认。
3. 政策红利：公积金创新的“厦门样本”
于本次的“六条新政”里头, 代际互助、装修提取以及车位提取等创新的举措, 使得厦门在公积金政策的这个领域被引领到了全国的前沿位置。这些政策呢, 不但把购房的门槛给降低了, 更为关键的要点在于, 它将家庭内部资金流动的那种壁垒给打通了——而这在房价收入比相对来讲比较高的厦门此处, 具备着极强的现实意义句号。
六、 挑战与展望：6月年中冲刺，关注“真改善”窗口期
核心判断：
厦门的楼市, 正处于一个修复阶段, 这个阶段呈现出“政策底已现、市场底磨实”的特点。那里有着12.28个月的住宅去化周期 , 所代表的正是这座城市楼市对于健康度而言最具说服力的证明。“六条新政”是在5月25日的时候刚刚落地的 , 它将产生的效果会在6月以及下半年持续地释放出来。
展望6月：
年中时节要冲刺, 6月是房地产企业半年报的关键时间点。一部分项目为了把资金回笼, 并且完成业绩, 有可能会推出特价的房源, 或者会加大促销的力度, 这是购房者能够“淘笋”的良好时机。
· 新政处于发酵阶段, 代际互助政策已实行, 卖旧换新利率优惠政策也刚施行, 其对于成交量的拉动作用, 有望在6月的数据里, 得到更为充分的体现。
数量处于低位的库存起到支撑作用, 其当前库存数量为192.74万㎡, 这规模大小的库存维持在健康状态范畴, 不会出现那种“因去化压力而被迫采取降价措施”的风险状况, 进而确定价格保持稳定的基础相对稳固扎实。
给购房者的建议：
1. 有一类改善型买家, 他们进行卖旧买新的操作, 即卖一买一, 当下处于所谓的“政策窗口期”, 在这个时期, “卖旧换新”这种方式是按照首套利率来执行的, 而且还能叠加代际互助, 也就是可以动用父母以及子女的公积金, 如此一来, 置换成本处在历史低位, 基于这种情况建议果断出手, 在出手时把手中楼龄比较长、并且物业表现一般的旧房置换成建发、国贸、象屿等品牌房企所开发的TOD改善产品。
2. 有着多个子女的家庭, 能够享受到那种被称作“二套首套利率”的红利, 这可是在本次新推政策里属于最为直接的有着实际效益如同真金白银般的优惠, 那些符合相应条件的家庭, 应当充分地去利用这一项政策, 在核心区域挑选那种一步到位的面积超过120㎡的户型。
3. 刚有需求的买家, 没必要为“踏空”忧虑。厦门二手房挂牌数量充足 , 五月均价相比上月稍微下跌 , 买方占有优势的市场形势没改变。公积金新政策里的“代际互助”能使用父母的公积金 , 大面积降低首付门槛。建议着重留意八十到一百平方米 , 每平方米单价在两万到两万五千元的项目 , 这是当下市场上流动性最强的“硬通货”范围。
4. 对于省内异地进行房产购置的人而言, 此新政就好似那“邀请函”, 在福州、泉州、漳州等地卖掉房子之后, 在12个月以内来到厦门购买房产, 能够同样享受到首套利率优惠, 这乃是厦门面向全省所释放出来的关于改善型需求的明确信号。
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厦门凭借“六条新政”以及“12个月去化周期”来证实, 它属于全国二线城市里楼市基本盘极为扎实的城市当中的一个。有关公积金代际互助、“卖旧换新”利率优惠等方面的创新, 致使其在政策工具箱的丰富程度上处于全国前列位置。对于购房者来讲, 这座“海上花园”正在提供一个极为难得的“确定性”窗口, 那就是政策清晰明确、库存状况健康、产品进行升级、环境独具特色。当然, 这里已然不再是投机者的乐园, 而是自住以及改善者的理想之城市。选择厦门，就是选择一种面朝大海、春暖花开的生活方式。
