处于“十五五”起始之年的2026年，是中国房地产行业在历经深度调整后需求底部得以确认的关键年份，3月5日政府工作报告提及“着力稳定房地产市场”，为全年工作确定了基调。
1998年房改方案设计的参与者、“住房双轨制”的倡导者，原国家房改课题组组长，中房集团前董事长孟晓苏，当被问及怎样看待当下房地产市场时，用这样一句判断给出了答案，即“‘信心比货币和黄金更宝贵’，当下政策已然出台了许多，可谓‘万事俱备’，现今所欠缺的是‘东风’，这个‘东风’便是信心。”。
孟晓苏针对房地产所做出的判断而言，并非仅仅局限在短期数据的涨跌情况，而是能够穿透周期去看待制度以及行业的长远发展，他做了预判，在2026年的时候房地产市场是有可能实现“止跌回稳”这种状况的，甚至说不定还会“企稳回升”，其中最为关键的要点就在于恢复信心，而在他个人看来，恢复信心的第一步同时也是最为迫切需要去实施的举措，那便是叫停法拍房对于市场所造成的冲击。
中指研究院给出的数据表明，在2026年1月的时候，全国范围内百城的二手住宅均价，与上一个月相比出现了下跌情况，跌幅为0.85%，和上一年同期相比，下跌幅度达到了8.67%，虽然下降幅度显现出了收窄迹象，然而市场依旧是在通过降低价格来换取成交量的过程当中，去寻觅一种平衡状态。孟晓苏明确指出，在这种成交量上升而价格下跌的背后状况里，潜藏着一个具有危险性的“边际定价”陷阱，具体表现为，仅仅一套以低价成交的法拍房，就能够使得整个小区的估值基准被拉低，进而引发更多的违约情况出现，最终形成一种恶性循环，即“发生法拍现象致使房价下跌，房价下跌又进一步导致更多法拍情况产生”。“这并非是起到稳定市场的作用，而是在给市场进行‘抽薪’操作。”只有稳住法拍房的相关情况，才算是迈出了稳住信心的第一步。
把市场稳住仅仅是属于第一步的情况，而信心的切实重新构造所需要的是政策的精确努力。孟晓苏持有这样的看法，“十五五”会是中国房地产从“规模扩大”朝着“质量提高”迈进出去的关键五年。这一轮政策做的最大转变就是从以往过度侧重于商品房市场的单轨运行，切实的回归到“市场加保障”的住房双轨制，这既是1998年房改的最初心意，也是构建起房地产发展新样式的根本道路。
向着这一方向行进，他于制度领域、金融范畴、收储方面等诸多维度给出了变革提议。
他强调，在制度层面，要加快清理不合理的，限制性措施，“限购、限价、限售”应全面运用于保障房领域，商品房领域没必要继续保留限购政策，尤其要尽快解除“商改住”禁令，盘活大量闲置的，商办存量用地。
从金融角度而言，他再度呼吁组建“国家住房银行”，将存量公积金当作主要的资本金，去扩大吸收社会资金，从而形成“一存两贷”的良好循环，给新市民、青年人家庭供应长期稳定免息的贷款。与此同时，他提议施行购房贴息的政策，不但要让新购房群体受益，还得让存量房贷里的困难家庭受益，助力他们度过难关。他表明，这并非是永久性的政策，只需两三年的缓冲时期，等经济恢复了、就业恢复了、楼市稳定了，居民自然而然就会有能力持续还本付息。他持有这样的看法，这样子的举措具备这样的作用，它能够让房地产市场价格保持稳定，同时还能够防止有更多的房屋走到被法拍的境地。
孟晓苏提出针对当前收储机制推进缓慢堵点破局的关键所在，是要建立国家级住房收储机构“中储房”。他指出国家级平台能够站在全局位置去解决地方政府收储时资金不足此一困难，借助银行贷款来放大收储能力。他还强调既要鼓励“中储房”，也要鼓励“地储房”，同时还应鼓励社会民众参与收储，以此发挥“中储房、地储房、民储房”的合力，进而形成多元收储格局，共同促使房地产健康发展。
从长远角度看，城市更新被判定为“十五五”期间用以激活存量的关键着力点。孟晓苏觉得，城市更新最为关键的“症结”在于怎样去激发居民的内在动力，进而构建起“利益共享、成本共担”的资金循环体系。同时，他还给出警示之言：往昔高容积率的建设方式或许会给未来遗留下难以消解的更新棘手问题，因而务必尽早进行反思以及做出调整。
他强调，针对备受大众瞩目的现房销售制度改革而言，其观点是，于预售制向现房销售转变这件事，仅能按照一定的进程逐步推进，决然不可采取“一刀切”的方式，具体来说，能够先挑选保障房项目来展开试点工作，随后再一步步地进行推广。
关于2026年的房地产，孟晓苏作出了清晰的判定，2026年将会是“停止下跌转而趋于稳定的年份”，更是“重新构建信心的年份”。只要维持住法拍房的状况、加大保障性住房的建设力度、清除不合理的限制、设立国家住房银行，房地产的市场信心便会回归。
以下是孟晓苏关于“十五五”房地产新格局的详细分享：
01
“十五五”时期，房地产将真正回归“市场+保障”的住房双轨制
2026年，房地产能够“止跌回稳”，甚至“企稳回升”
孟老师好，今年属于“十五五”规划开始的第一年里，住建部给出了“推动房地产高质量发展”以及“加快构建房地产发展新模式”这样的内容。您怎样去看待当下房地产处于“十五五”新周期里的历史地位呢？您觉得“十五五”期间房地产政策范围里最大的转向是啥呢？
孟晓苏表明，“十五五”会是中国房地产在从“规模扩张”朝着“质量提升”迈进过程中的关键五年。当下所面临的那些困难，中央经济工作会议已然给出了清晰判断，即“这些大多是处于发展中、转型里的问题，经过努力是能够解决的”。这样的一种定性，自身就传递出了信心，也就是困难是转型阶段的阵痛，并非是无法跨越的危机。正是这种直面问题时的坦然以及解决问题的那份决心，共同构成了我们信心的基石。
在我的印象看来呢，“十五五”时期房地产政策所呈现的最大转向情况，是从以往过度侧重于商品房市场的那种单轨运行状态，切实地回归到“市场 + 保障”这样的住房双轨制模式。这一转变情况，它既是1998年房改时所秉持的初心所在，同时也是构建房地产全新发展模式的根本路径方向。在过去的一段时期之内，保障房建设的力度出现了有所减弱的状况 ，如此便导致大量的需求集中朝着商品房市场涌去，在无形中加剧了房价的波动变化。如今中央明确做出了在35个300 万人口以上的大城市重点开展保障房建设的决策，这正是要补上之前缺失的这一课内容，从而让“住房双轨制”能够真正地得以落地实现。
Q2：您多次提及楼市止跌回稳的关键在于信心恢复，2026年1月，北上深等一线城市二手房成交量大幅上涨至很高程度，房价下跌幅度收窄变小，从年初时的市场表现状况来看，您觉得市场信心是不是已经在恢复当中呢？要达成真正意义上的“止跌回稳”，当前最为迫切的“稳信心”举措是什么呢？
孟晓苏表示，从2026年开年时各方面呈现的发展迹象来讲，房地产市场是完全有着“止跌回稳”的条件的，要是政策发挥作用恰当，甚至存在着“企稳回升”的可能性。当下该推出的政策已经有很多了，可以说是已然“万事俱备”，如今欠缺的是“东风”，而这个“东风”就是信心。
2008年，国际金融危机发生的时候，国务院领导同志讲了这么一句话，叫作“信心比货币和黄金更宝贵”，放到如今，这话依旧振聋发聩，令人警醒。
信心源自何处呢？怎样达成“停止下跌转而趋于平稳”呢？我觉得当下最为迫切需要采取的行动，乃是一定要停止法拍房对市场所造成的冲击。法拍房造就了“边际定价”这种效应，即一套以低价成交的法拍房，会 Swiftly 成为整个小区房价估值的全新基准，使得周边所有房产的估值被拉低，于是进一步致使银行抵押物价值降低，引发更多的违约情况，从而形成“法拍→房价下跌→更多法拍”这种恶性循环。这并非是在让市场稳定，而是在给市场“抽取根基”。
让人感到欣慰的是，近期出现的“法拍房”现象已呈现出有所缓解的态势，这是因为司法系统对自身行为进行了主动约束。与此同时，多个城市共同联手打击涉房网络谣言，这一举措也使得唱衰楼市的噪音有了一定程度的收敛。这些积极的变化，正在慢慢地修复居民对于市场的信心。
Q3，“十五五”规划建议提出，要“清理住房消费中不合理的限制性措施” ，在您看来，这些被称作“不合理”的措施，具体究竟还有哪些呢？
孟晓苏表示，当下住房限购政策在绝大多数城市已然退出，只是仅有少数一线城市在特定区域之内有所留存。依他的看法，实际上那“限购、限价、限售”这些政策理应全面应用于保障房领域，而在商品房市场没必要再继续保留住房限购政策。
提到商品房限购政策，我尤其要表明，当下针对商办用房的销售限制依旧过度严格，以往在“限购商品住房”政策环境下，诸多城市过量供应商办用地，致使“商办用房”库存居高不下、供需失衡，如今正是借助“商改住”化解历史遗留问题的最佳时刻，理应尽快解除“商改住”的禁令，让存量用地以及闲置商办用房切实流动起来。
02
一线城市房价走势具有引领作用
建议建立国家住房收储机构、呼吁推行购房贴息政策
问题4：您曾提及2026年房地产有希望“停止下跌转而趋于稳定”，那么判定房价稳定或者回升的逻辑是怎样的呢？对于老百姓最为关注的房价什么时候到达最低点，您能不能给出一个判断的信号呢？
孟晓苏指出，判断房价有无企稳，不能够仅仅去看平均数，而是得要观察两个关键变量，其一为核心城市的边际价格处在怎样的变化态势之中：其二是法拍房所带来的冲击有没有被有效遏制住。
当下市场存有这么一种特别的“跷跷板”情形，一方面楼市的销售额不断下滑，另一方面居民银行存款却大幅增多。自2023年起始，楼市散失的大量资金，并未消失不见，而是被居民存进了银行。这表明老百姓并非没有钱，而是缺少购房的信心以及预期。
那么问题来了哦 ，究竟什么时候才算是真正意义上的房地产市场底部呢？我来给各位朋友一个非常明确的判断信号哈：在政策切实出手从而稳住法拍房的时候 ，在存量房收储机制大规模开始启动的时候 ，而当困难家庭购房贴息等一系列财政政策落地之际 ，这时候就是市场底部的明确信号啦。
格外需要留意一线城市房价的走向，其有着标杆以及引领的作用。如同当年浦东开始开发的时候，上海居民是“宁要浦西的一张床，也不要浦东的一间房”，而后那些明了城市发展方向的人，最终都收获到了发展带来的红利。
Q5：中央对收购存量商品房用于保障性住房予以鼓励，然而在实践当中，存在着“定价难”的问题，还存在“配套资金平衡难”的问题。您曾经提出建议，设立国家级收购平台，比如“中储房”，或者设立“住房银行”。结合“十五五”规划，您觉得当下的收储机制应该怎样去突破困局呢？
孟晓苏表示，中央提出要求，即 “鼓励收购存量商品房重点改为保障性住房等”，首先得留意 “鼓励” 这俩字，需运用各类举措鼓励去收购存量；其次千万别忽略 “重点” 以及 “等” 字，重点是改为保障性住房，然而那些没办法改造为保障房的存量商品房，同样能够当作商品房来进行收储处置。
然而，当下存量收储机制的推进情况并不顺利，央行最初计划用以支持收购存量商品房的3000亿元再贷款，到2024年底时仍有大量额度处于未被使用的状态，这表明仅仅依靠地方平台，即所谓的“地储房”，政策在落地的过程中的确遭遇了阻碍。
能够实现破局的关键要点，在于构建起国家级别的住房收储相关机构，而我将其命名为“中储房”，这一机构可以被理解成是“中国版两房”。那么为何会需要国家级平台呢？这是由于地方政府平台公司普遍存在着自有资金不够充足的困难状况，以至于很难去撬动银行贷款以及央行再贷款。然而国家级平台能够站在全面整体的高度来解决资本金方面的问题，还能够借助银行贷款来放大收储的能力。当前几大银行都有着数额巨大到如同天文数字般的存款需要去寻觅投放的出口，把这些存款贷给存量房收储无疑是特别优良的一个方向。由银行投资机构参与设立的那种房屋收储机构，能够称作“企储房”，由国家级大银行投资机构参与设立的房屋收储机构，便是我所讲的“中储房”。
需要着重突出的是，收购存量商品房时，不能仅仅把目光聚焦在商品住宅上，更应该对商办用房予以重视。我国大城市当中，商办过剩的情况十分显著，而商办用地的地价通常仅仅是商品住宅地价的三分之一，把它改造成保障房相对而言比较容易做到。这样一来，既把商办过剩的问题给化解了，又增加了保障房的供给，能收获多重好处。
最后，我要讲一个更深入的思考方向：鉴于“中储之房”、“土地储备之房”均处于鼓励范畴之内，那么人民大众拿出资金加以参与有关房屋的收储行为，开展“民众储备之房”这种情况是不是也应当给予鼓励呢？往昔恰恰是因为准许民众以组团的形式去收储商品性质的房屋，进而发挥出了住房商业层面的作用，所以市场之上才没有形成规模过大的房屋库存现象。往后，我们需要发挥出“中储之房”、“土地储备之房”与“民众储备之房”这三者的合力，去完善住房商业体系，共同促使房地产行业朝着健康的方向发展。
Q6：多位专家一直呼吁“购房贴息政策”，部分地区也在推行该政策，您觉得这项政策会起到怎样的作用呢？
孟晓苏称，“购房贴息”乃是极为理性的利好政策，这表明我们的工具箱之中尚有工具能够使用，在过去的一段时期里我们主要借助货币政策来发挥作用，而如今财政政策同样能够发挥作用。
对于我所建议的贴息政策而言，其应当惠及的是两类人群，这两类人群分别是，不仅是那些新购房群体，而且也要覆盖存量房贷中有还款困难的居民。需要注意，当然贴息的前提是贴给那些所谓“困难家庭”，而绝不是进行普遍贴息。那为什么会这样认为呢？原因在于，很多困难家庭没有主动违约进而导致断供，而是遇到了诸如减薪、下岗等特殊的困难情况。给这些困难家庭的存量房贷进行贴息，如此便能帮他们度过艰难的阶段。接下来就能使得房屋不会进入司法拍卖的境地。这样做相比等他们断供了之后再去进行司法拍卖要好出许多，不仅能够帮助银行减少坏账，还能让老百姓保住自身的房产，同时也使市场稳住了价格。
此外，贴息并非一项具备永久性特征的政策。贴息所持续的时长无需太久，仅仅贴上两三年即可，待到经济呈现恢复态势、就业状况趋向回暖、楼市趋于稳定，这些家庭便具备了继续还本付息的能力，此时政策便可予以退出。
03
呼吁建立“国家住房银行”，破解住房金融困局
建议暂时“中止法拍房”，稳定市场预期
Q7：政府工作报告再次提到公积金改革，这距离上次时隔了11年。您长时间大力倡导成立“国家住房银行”。在当下商业银行房贷利率处于较低水平的情况下，公积金制度所拥有的最大价值究竟是什么呢？要是公积金改革朝着住房银行的方向推进，对于在“十五五”期间居民的购房能力能够带来多大程度的实实在在的支持呢？
孟晓苏表示，公积金制度具备的最大价值之处，在于其积累起了数额巨大的长期性住房储蓄资金。当下全国范围内大约46万亿的商业贷款里，存在着七、八万亿的贷款源自公积金，其所占比例约为17%。这笔资金取自民众又用之于民众，属于老百姓的优惠“住房贷款”。
然而，当下现行公积金制度所存在的弊端，也正日益明显地展现出来，其表现为管理处于分散状态，运营效率并非很高，惠及的范围也比较有限。成立“国家住房银行”，乃是我呼吁了长达20多年的建议。早在1998年编制房改方案之际，我们的课题组就已经提出要构建“国家住房银行”，以此来完善住房保障体系当中的住房金融服务体系。
倘若此次公积金制度改革得以落实到位，致使“国家住房银行”能够构建起来，那它会发挥三项功能：其一，将存量公积金当作主要资本金，进而扩大吸纳社会资金，以此形成“一存两贷”的良性循环；其二，为普通购房家庭给予长期稳定的低息贷款，尤其是服务于新市民、青年人家庭，使他们能够买得起保障房与普通商品房；其三，发挥收储存量住房的功能，仅仅凭借目前10万亿元存量公积金作为资本金，便已足够拿出相当规模的资金用于收购存量房，涵盖收购全部进入法拍程序的房屋以及开发企业的大部分待售商品房，经由专业化经营达成保值增值。
归根到底，公积金改革的深化并非目的，它只是手段。我觉得真正的目的在于，构建起一个覆盖全体民众、贯通租赁与购置、兼得市场与保障的 “中国式现代化住房金融体系”。要让千家万户，尤其是那些为城市发展付出辛勤汗水的新市民、年轻人，能够更具底气、更有尊严地达成自身的安居梦想。达成此目标需要决心，需要智慧，更需要付诸行动。
您以前建议的“中止法拍房”引发了热烈的讨论，在法治化原则的情况之下，怎样去平衡债权人的合法权益，和您所提出的“救助断供百姓、稳定市场预期”之间的关系呢？
孟晓苏表示，首先得澄清一点，我所提议的“中止法拍”，并非是那种永久豁免债务的情况，而是暂时性的“缓释”政策。这可不是我凭空琢磨出来付诸想法的内容，我国是存在过成功经验的。在1997年东南亚暴发金融风暴的时候，国务院施行“三中止”政策，也就是中止司法拍卖这个行为，中止贷款追息的举措，中止下岗分流的状况，与此同时成立四大资产管理公司去剥离不良资产，一直到2002年经济全面复苏之际，风险就都成功化解了。
具体如何平衡各方利益？我有四个层面的建议：
首要的一点呢，是延期进行还贷操作。针对那些当下暂时碰到困难的家庭，会准许其贷款到期之后去顺次延长时间限制范围，进而给予一定的缓冲时间段。
其二，停息延贷，针对那些处于失业及明显减薪状况下断贷的家庭，给他们赋予两至三年的停息期限，等到经济形势好转之后再去恢复还款，银行业在过去的十年期间从居民房贷里累计获取了大约8万亿元的利息差收入，当下正是应当与面临困难的居民共同度过艰难时刻的时候了。
首先，是第三点，存在债权内部剥离这一情况，对于那些切实确实实需要进行处置的资产而言，会被强制要求银行将其剥离出来，使其归旗下租赁公司持有，并且不可以让其流入公开市场进行拍卖，以此来避免对市场价格造成形成冲击。
第四，存在政府平台收购这一情况。投入5000亿到1万亿元资金，能够把全国数量不到100万套的法拍房收储起来。仅这点资金就可稳住整个市场的价格预期。收储之后的房屋不能立刻进入市场，而是要先用于租赁，等待市场价格回升，到那时再以恢复后的市场价格卖掉。如此一来既能稳住市场，又能让平台获取可观收益 ，这笔账计算下来是很划算的。
总归来讲，短暂的缓释并非是要使得借款人不偿还钱款，而是将周期予以拉长，从而等待经济出现复苏，这相较于银行急于去处理“不良资产”致使自身造成损失而言要好，既能为百姓保住基本生活以及希冀，又可以稳住市场的价格预期，此乃多赢的举措。
Q9：楼市当中“控增量”已然成为主流，然而您却提出了“保障房需要增加开发”，这般情形看上去好像与“去库存”存在矛盾，在“十五五”期间，我们应当怎样去理解“优化供给”呢？
那孟晓苏说，这根本不是相互矛盾的情况，而恰恰是属于“优化供给”的一体两面，中央经济工作会议已经严谨地明确提出来了要点，是要把“存量和增量”统筹加以考虑的？
之所以我的观点清晰明了，在于商品房得把控增量，原因是当下存量着实太大；然而保障房却要增添开发量，缘由是供给欠缺已久。我国现存在大约3亿新市民，折算成1亿个家庭，他们对完善住房保障有需求。要是依照“十四五”时期的保障房投资强度衡量算计，将现有库存商品房列入，满足这些需求需58年方可达成，这是远远不足够的。因此“十五五”期间，必须加大保障性住房建设的气力。
什么样的情况被称作是“优化供给”呢？其核心要点在于要使得供给跟真实存在的需求相匹配。对于居民而言，那种其有效需求能够支付得起房款的住房，才是所谓优化供给所指向的方向。保障房并不计入土地出让金这一项费用，其价格仅仅是商品房价格的三分之一，恰恰就是工薪家庭凭借自身能力能够企及的“有效供给”。
更为关键的是，保障房建设能够带动整个经济链条。一旦保障房新开工数量得以提升，那么工程队便能够返回开工，进而钢铁、水泥、建材等180多个相关产业就会被带动起来，并且被抑制的就业也能够得以恢复。
04
“自主更新、原拆原建”是城市更新转型的核心抓手
“现房销售”制度，需分项目、分阶段循序渐进推进
Q10：在“十五五”这个期间里，城市更新它是被定位成了高质量发展的那种成为“战略性抓手”的存在。您就是所认为的，城市更新要是想要真正地变成拉动房地产投资的新的引擎，那么目前在土地方面、规划方面、资金方面还存在哪些关键性质的“结”需要政策来解开呢？
孟晓苏指出，当前城市发展已然从那种“大规模增量扩张”转变为“存量提质增效”，以往所依赖的出让新区土地以及大拆大建的模式，在如今这个时候，已然难以继续维持下去了。所以，城市更新想要成为新引擎，最大的那个“结”在于怎样去激活居民的内生动力从而构建起“利益共享、成本共担”的资金循环机制。
依我所见，“自主更新、原拆原建”乃是此一历史性转型的关键着力点。它的核心价值体现为：不会明显增多政府债务，不依靠快速的商品房回款，然而却能够直接让民生得以改善。要将这一模式予以达成，需要把以下三个“结”给解开：
第一，是共识形成之局面。居民们在年龄、个人经济条件以及产权状况等方面，存在着极为显著的差异，所以在出资额度以及户型设计等问题上，很难达成统一的意见。这种情形之下，基层政府就必须要创新治理的方式方法，引导居民构建起“集体自主改善”这般的共识。杭州浙江新村所拥有的经验是值得去借鉴的，借助“增容不增户”这样的规划激励举措，平衡了各个方面对于资金的诉求。
其次，是资金的结集之事。居民得要承担主体建设所需的费用，这对于中低收入家庭而言，压力是十分显著沉重的。仅仅依靠居民自己筹集资金，那是远远不够的状况，还需要财政适度地进行托底支撑，并且引入专业的代建机构才行。长沙雨花区所采用的“专业代建 + 财政托底”这种模式，提供了一条可行的途径办法：让那些信誉良好的机构去提供涵盖全过程的代建服务，而后政府给予定额的奖补措施，如此这般最大程度地降低了居民面对的专业方面的门槛以及资金方面的压力。
首先，是第三点，政策方面存在的问题。当下，现行的规划法规、土地法规以及消防法规等，大多是针对增量开发情形所设定的，然而，对于“存量自我更新”这种状况，诸多规定并不适用。如此一来，这就强制性要求地方政府，务必要开展具有创造性的政策突围行动，就如同北京劲松模式那般，借助清晰透明的产权转换政策手段，将未来时段资产可能产生的增值预期，转化为当下即刻的出资意愿。
可是，这里存在着一个更具深度层面的“结”，这是需要我们去进行反思的，我们往昔所挑选的那种高容积率的城市建设模式，此刻正给后来之人遗留下诸多难以去面对的麻烦，你瞧那香港大埔区的宏福苑，这般具备高密度特征的住宅群体，当其老化之后，是没有办法引入外部资金来加以更新的，仅仅只能依靠住户自身去凑集资金进行“原拆原建”，最终呢，是由香港特区政府拿出68亿港元将其全部收回，转而变为绿地。
香港的这种模式，早就被复制到全国各个大中小城市了。当现今的高楼大厦，几十年后变成老旧模样的时候，不可能全都依靠楼宇增容去改造。到了那个时候，艰难的“原拆原建”模式，迟早会在我们国家城市更新中占据大部分。
所以，城市更新若要真正变成新引擎，那么就不能仅仅着眼于眼前的技术性问题，而且更应早些反思并调整城市发展模式，以免再给后人留下难以面对的存量包袱。
当然了，我对于市场前景依旧是持有信心的。一旦宏观经济状况得以改善，且购买力实现恢复，那么将会存在更多的市场化资金涌入到更新的领域当中，以此达成“外延式发展”跟“内涵式发展”二者之间的融合。但是在这之前，我们务必要脚踏实地，把“居民共担”这条路给走顺畅、走通。
去年起，“好房子”被多次提及，人口结构达峰时，存量房超过95%不符合“好房子”标准了，开发商从“高周转”转向“好房子”赛道，此时面临的最大转型阵痛是什么呢？
孟晓苏表示，在过去的多年时间里，我国的住宅建设对于房屋品质还是相对比较重视的。在那个时候，由他参与推动的“全国住房小区建设试点”展开了，此试点提倡住宅建设要达成“面积不大功能全、价格不高品质高”的目标，这一提倡有力地促进了全国住房品质的提升。
当下，我们愈发需要顺应人民群众对于美好生活的那种向往，去建造那种具备“安全、舒适、绿色、智能”特质的优质房子。所谓的“好房子”，它有着房屋品质需得以增强、要有科技进行赋能、服务要趋于完善这样的要求，还对房地产企业有着静心下来，精心去打磨产品的要求。就连保障房也都得打造成为“好房子”，而“好房子”可不单单只是针对商品房而言的。
如今存在这么一种说法，超过百分之九十五的存量房不符合“好房子”标准，我未曾做过统计分析，没办法验证这个数据的准确性，然而要是它接近于真实情况，那就表明现有房屋提升改造需求十分迫切，未来城市更新空间极为巨大。
从这样的意义来讲，“好房子”的建设，不但明确了房地产业前行的方向，而且还为城市更新开拓出了宽广的市场空间。
针对Q12，新房销售于未来的时候会一步步朝着“现房销售”去进行过渡。身为当年促使“商品房”制度得以推行的亲身经历者，您对于“现房销售”是怎样来进行看待的呢？要是实现了全面推行的情况，对于房企的资金链以及土地供应逻辑会产生什么样的影响呢？
孟晓苏表示，自己是居民住房抵押贷款的倡导者，然而并非预售制的倡导者 ，预售制实际上在房改之前的“房屋联建于统建”时期便已存在 ，那时是单位预先付款去预购房屋。
在商品房规模化开发的特定历史条件下，预售制与居民住房抵押贷款进行了结合。如今市场条件有了变化，照理说制度能够依照供求双方需求予以调整。客观来讲，我们国家实行商品房预售制已历经多年，的确把房地产开发资金短缺的问题给解决了，使得商品房供给得以加快，还为银行信贷进入商品房市场营造了条件。
若是确实要去推行“现房销售”，那么就必定需要配套举措来调整银行信贷制度，要从以往贷给购房居民，转变为加大对企业开发贷款的投入，使得银行与开发企业一同分担投资风险。与此同时，现行的土地出让制度是不是也应当进行相应的调整呢？比如说，可不可以允许企业在销售的时候再去足额缴纳土地出让金呢？
要着重指出的是，从已然成熟的预售制度朝着“现房销售”转变，只能按部就班，绝对不可以“一刀切”。要是全面、突发性地推行现房销售，对于房企资金链而言将会是极大的冲击，同时也会使银行贷款风险增大。原本拿地大约一年左右便能够实现回款，如今却要等到竣工，资金被占用的时间延长两三年。这会致使土地供应逻辑发生改变，唯有资金实力雄厚的大型企业才有能力拿地，市场开发能力会被显著地弱化。况且，预先缴纳土地出让金对于任何开发企业来讲都是巨大的压力。这些致使成本提升、风险扩展的因素，均会促使商品房现房的销售价格上涨，而这最终是由购房者予以承担的。
我觉得呀，要推行“现房销售”得按项目、分阶段来推进。比如说呢，能够先在土地划拨、占用建设资金较少的保障性住房项目那儿开展现房销售试点。此外还得明白，在我国商品房市场里头，二手房交易比例正大幅上升，并且二手房本身全都是现房。我们应将这一趋势视作“商品房现房销售”正在增多的实践内容，经由完善二手房交易市场，去满足部分居民想买“现房”的心愿。
孟晓苏表示，到2026年的时候，房地产会处于一种状态，这种状态既属于“止跌回稳之年”的那种情形，同时更是“信心重构之年”的那种状况。
以下这些事情只要做到位：稳住法拍房，加大保障房建设力度，清理不合理限制规定，成立国家住房银行。如此一来，市场信心就会回归。进而房地产就能在“十五五”开局的这一年，迈出那样高质量发展的坚实一步。
