近日沈阳推出了16项房产新政，其中最引人关注的当属政府出台的购房补贴政策，对于90平方米以下的，给予每平方米30元的补贴，90到144平方米的补贴每平方米50元，144平方米以上的补贴每平方米150元，市民在签署购房买卖合同之后，于办理房产证时便可得到补贴款。
沈阳市房产局对这16项优惠政策进行了权威解读
第一，鼓励那些被征收的居民去购买商品住房，被征收得居民自依照相关规定签订货币化补偿协议开始计算之日起，在一年的时间范围里去购买一套商品住房，对于新购置该住房所产生的成交价格之中，相当于拆迁补偿款的那一部分金额实施免征契税这个举措。与此同时，对购置住房成交面积里超过了一定度量的那部分，可以享受其他原本也存在的优惠政策。
解读：依据《关于城市房屋拆迁被拆迁人重新购置住房享受有关契税政策的操作办法》这一文件，其文号为沈财农税〔2005〕176号，其中有着关于拆迁补偿免征契税的相关规定，规定内容为，对于拆迁居民重新购置住房而言，在购房成交价格里，相当于拆迁补偿款的那一部分是免征契税的，要是成交价格超过了拆迁补偿款，那么超出的部分则要征收契税。此规定涵盖了两层意思，原文有两层含义。其一，是针对新购置住房成交价格中，等同于拆迁补偿款的部分给予免征契税。其二，是针对购房成交价格中超出的部分征收契税。关于契税税率，其指的是新购置住房所应当缴纳的契税税率嘛。要是新购置的住房面积超过了144平方米，那么这种情况下，契税税率就是4%。
今年6月的时候，张先生有一处面积是80平方米的房屋被征收了，然后获得了80万元的拆迁补偿款。在今年年底之前，张先生新购置了一套面积为150平方米的住房，成交价格是120万元。那么其应缴的契税额是：
1.对拆迁补偿款80万元免征契税；
2.对超出拆迁补偿款的40万元征税；
3.150平方米住房对应的契税税率4%；
4.张先生应缴税款为40万元×4%=16000元。
倘若张先生所购置的这套住房刚好是此次房交会期间的参展楼盘，那么依此次房交会期间的优惠政策，张先生虽说依旧得缴纳16000元的契税，不过其购买的住房超出补偿面积的部分（70平方米）能够获取购房补贴，补贴标准和新购住房相对应，也就是每平方米补贴150元，张先生能够得到的购房补贴是150元/平方米×70平方米 = 10500元，如此一来张先生购买这套房子就好比仅仅缴纳了16000元 - 10500元 = 5500元的契税，这比原政策优惠得多。
二、对于成交额在5000万元以上的项目，在成交之日起一个月的时间里面支付成交总价款的50%，剩余的款项可以根据地块交付的进度在一年的时间之内付清；而土地成交额在5000万元以下（包含5000万元）的情况，是在成交之日起一个月内进行付清。
城市基础设施配套费可按实际开工面积进行缴纳。
解读：本条与土地出让金缴付、城市基础设施配套费相关，事实上涵盖着两个方面的内容。
其中第一款，是这样规定的，对于那些成交额在5000万元以上的项目，在成交之日起一个月内，要支付成交总价款的50%，而剩余的款项，可以按照地块交付的进度，在一年之内付清；再看土地成交额在5000万元以下（含5000万元）的情况则是，于成交之日起一个月内付清全部款项。这款此项，是有关土地出让金缴付比例和期限的新政。
依据《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，也就是国土资发〔2010〕34号文件之要求，土地出让成交之后，得在10个工作日以内签订出让合同，合同签完以后，1个月之内必须缴纳出让价款50%的首付款，其余款项要按照合同约定及时去缴纳，最晚付款时间不可以超过一年。
我市新政策规定，土地转让项目会按照转让总额来划分档次，分为5000万元以上以及5000万元以下这两个档次。对于转让总额5000万元以上的项目而言，首付款需在成交之日起一个月内支付成交总价款的50%，并且这个金额不能低于5000万元，余款可以根据地块交付进度在一年内付清。然而对于土地成交额在5000万元以下（包含5000万元）的项目，土地出让金必须在成交之日起一个月内全部付清。此规定等同于抬高了土地出让金的首付款门槛，该门槛不低于5000万元。而对5000元以下的小项目来说，则加大了一次性缴交的力度。
此行动对引入具备雄厚实力的大型企业是有益的，对使建设工程质量得以优化有着积极作用，对推动我市房地产市场能够健康发展是有帮助的。
第二款表明，城市基础设施配套费能够依照实际开工面积予以缴纳，此款属于城市基础配套费缴交方面的新政，按照2013年《沈阳市关于征收房屋建筑城市基础设施配套费实施办法》第五条规定，建房配套费全都要依据建筑面积来计费，其中翻建和扩建的情况按增加面积计费，费用要从建筑工程投资里列支。
一项新政策，将原本城市基础设施配套费那种“一律按照建筑面积来计费”的方式，调整成为了“能够依据实际开工面积去进行缴纳”。而这样的一举动，使得开发企业被许可，可以分期分批去缴交城市基础设施配套费，这对减轻开发企业的资金压力是有利的。
在市、区两级政府举办房交会的期间，会给予参展楼盘购房补贴。居民购买90平方米（含90平方米）以下的商品住房，会给予每平方米30元补贴；居民购买90～144平方米（含144平方米）的商品住房，会给予每平方米50元补贴；居民购买144平方米以上的商品住房，会给予每平方米150元补贴。
领会：居民购买房屋能够享有购房补贴，然而对于购房补贴存在着严苛的限定条件：其一，是时间方面的限定，仅仅是在市、区政府所举办的房交会期间才行。其二，是楼盘方面的限定，只有参展的楼盘才能够享有购房补贴，那些不参展的楼盘是无法享有购房补贴的。其三，是标准方面的限定，对于居民购买九十平方米（包含九十平方米）以下的商品住房的情况，会给予每平方米三十元的补贴 ；对于九十至一百四十四平方米（包含一百四十四平方米）的，会给予每平方米五十元的补贴 ；对于一百四十四平方米以上的，会给予每平方米一百五十元的补贴。
这里还要进一步回答这样几个疑问：
第一个疑问，给予购房补贴是不是刺激购房人买房？
昨天，我市发布了冬季房交会的“十六项优惠政策”，此后，有媒体觉得，此次政府推出的“十六项优惠政策”，尤其是给予购房补贴的政策，其目的在于用购房补贴去刺激买房者进行买房。对于这种政策理解，我们觉得存在着很大的偏差。其一，实施购房补贴的时间极为短暂，范围亦是有限的，仅仅适用于政府举办房交会的期间，仅仅适用于参展的楼盘。从短期来说，就是本月十四日到十六日这三天，在短短三天时间里面，又针对有限的楼盘，是不可能产生很强的刺激效果的。这是第二点，购房补贴的标准是很低的，低到可以说是那种象征性的补贴，按照我们的测算来看，每平方米补贴的金额是三五十元，而最高呢也就是一百五十元，这一百五十元相当于契税的一半，再看看和每平方米六七千元的房价作比较，那真的像是九牛身上极为微小的一根毫毛，渺小到完全微不足道，谁会仅仅是为了一平方米就能省下几十块钱的缘故，就冲动到头脑发热去购买每平方米几千块钱的房子呢，所以我们给出的购房补贴根本够不上成为刺激市场的政策，最多也就是政府所做出的一种姿态罢了。
第二个疑问，既然不是为了刺激市场，那为什么还要给补贴？
关于在房交会期间，对参展楼盘给予一定购房补贴，这首先是基于活跃房交会的考量，房交会乃是我市房产惠民的传统盛会，对于我市房地产市场而言，其恰似一次节日的盛会，在房交会上给予购房补贴并非首次，因为早已有之，这类似每到节日期间，各大商场都会推出一些打折活动，它有助于促销，有助于活跃节日气氛，深受百姓与商家的欢迎。除此之外，于房交会举办期间，给参展的楼盘予以一定的购房补贴，这是政府针对百姓期待所做出的回应，自今年以来国内房地产市场总体进入到调整阶段，好多城市都已颁布了一些优惠政策，在这样的情形之下，那些尚未出台优惠政策的城市里的购房者便会观望，观望些什么呢？其一为观望市场的走向趋势，其二则是等待政策的相关说法，要是这只“政策靴子”始终迟迟无法落地，购房人就难以做出决策，害怕先购买会吃亏。此时，政策已然清晰明确了，如此一来，购房之人到底是选择购买，还是选择不购买，这得依靠自身去进行判断决定，这实际上就是切实地将决定权交付给市场了。
第三个问题存疑，此次房交会给予了购房补贴，往后是否会出现更为优惠的补贴政策呢？
按照我所知晓的情形而言，往后政府极难不会推行比此次房交会更为优惠的购房补贴方案，购房补贴政策是一项具备时限性的政策，绝对不会成为常态。
四、各个区、县（市）的政府，需要积极地去筹措住房分配货币化方面的资金，以此来满足机关事业单位工作人员对于住房改善的需求。
解读：就我市住房分配货币化工作的进展情形而言，当下市一级那些机关事业单位的住房分配货币化工作已然基本上得以完成，然而各区、县（市）机关事业单位住房分配货币化工作进展并不是均衡一体的，存在有所差异，其中有的地区完成方面表现较出色，不过有的地区货币化发放的比例为偏低状态，以至于难以达致满足机关事业单位人员提升住房水平的需求。所以，市政府提出需求责成各区、县（市）政府要踊跃地去筹备用作货币化的各类资金，以此来满足机关事业单位人员改善住房的需求，尤其要优先对那些有购房需求的职工实施发放。
五、对于那些第一次购买普通自住房的居民而言，其贷款的最低首付款比例为30%，贷款利率会向下浮动。对于那些已经结清了购房贷款且购买第二套改善性住房的居民，能够享受首套房贷款对应的优惠。对于那些拥有2套同时在此之前又已经结清了购房贷款的居民，是可以申请购房货款的。
解读：这一条款属于我市房地产金融政策，9月30日，央行与银监会联合发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，在这个《通知》发布以前，我市商业银行实施的房贷政策是“认房又认贷”。那个被称作“认房又认贷”的情况是这样的哟，只要是购房人的名下存在房产，或者这个人有过贷款购房的记录，那么当他贷款去购买第二套住房的时候，首付的比例就得提升到60%，而且贷款利率呢，是以不低于基准利率（当前五年期以上银行贷款基准利率是6.55%）的1.1倍来执行的，至于第三套以及更多套数住房的情况，各个商业银行暂时停止发放贷款 ．。住房贷款新政策简单来说就是“认贷不认房”，“认贷不认房”的意思是，不论购房的人以前有没有过购房的经历或者贷款的记录，只要贷款已经结清，便能够再次去申请进行购房贷款，并且要是购买第二套用于改善居住条件的住房，还能够享受到首套房贷款的优惠。与此同时，在贷款利率这方面，我市的新政策虽说没有明确利率下浮的下限，可是提出了要是下浮，具体怎样确定由商业银行自己去定，目前我市存在一些商业银行执行的是九五折基准利率。
符合住建部、财政部、中国人民银行等相关部委要求，我市所指定的公积金贷款惠民政策，涵盖了第六至第十二条，具体解读如下：
六、缴存住房公积金达到连续满6个月的那个购房人他，可以去申请住房公积金那个个人贷款哈。
解读：这是一则条款，其内容是，将申请住房公积金贷款的条件予以降低。对于购房人而言，只要是连续缴存住房公积金达到6个月的，那么就能够申请住房公积金个人贷款。
七、住房公积金若为单方缴存，其最高贷款额度被调至35万元，而要是是夫妻双方缴存住房公积金，那么最高贷款额度则被调至55万元。对于那些首次购买90平方米（含）以下普通自住房的家庭，执行贷款购房首付比例20%的政策。
解读：此条第一款的内容是，提高公积金贷款的额度，若为单方缴存住房公积金的情况，其最高贷款额度被调整至35万元，要是夫妻双方缴存住房公积金，其最高贷款额度则被调整至55万元。
第二款是针对那种支持首次购买九十平方米以及九十平方米以下普通自住房的贷款，关于此项贷款购房部分，首付的比例是百分之二十。
八、对于那种男方年龄达到45周岁，女方年龄达到40周岁，并且连续缴存公积金3年（含3年哦）以上，同时还是首次申请公积金贷款的职工，其贷款年龄限制会放宽到男65周岁、女60周岁。
要点有，此条是关于延长住房公积金贷款年限这项内容，该条款属于我市具备创新性的条款之一，新政策把之前规定的，男方年满50周岁，女方年满45周岁，连续缴存公积金3年（含3年）以上且首次申请公积金借贷的职工，贷款年龄限制放宽至男65周岁、女60周岁这种状况，调整为，男方年满45周岁，女方年满40周岁，连续缴存公积金3年（含3年）以上且首次申请公积金贷款的职工，贷款年龄限制放宽为男65周岁、女60周岁。
九、对于拥有一套住房，并且已经结清购房贷款的家庭，在为了改善居住条件而再次申请住房公积金贷款，前往购买普通商品住房的时候，执行首套房贷款政策。职工在办理住房公积金贷款之际，实行家庭自住房情况申报制，这一制度要求由贷款人自行去申报住房的套数。
来解读一下，这一条，属于二套房公积金贷款优惠政策。不过，二套房要申请住房公积金贷款，得有两个条件。其一，首套房贷款必须得结清。其二，购买的住房必须是普通商品住房。与此同时，职工在办理住房公积金贷款的时候，是允许自行申报购房套数的，如此这般能够让更多职工享受到首套房的公积金贷款政策。
十、对于那些信誉良好的开发企业，在其“五证”全部齐全的情形之下，取消楼盘尚未封顶就不予发放住房公积金个人贷款的限制。
解读：按照《沈阳市住房公积金个人贷款实施细则》补充规定（沈住公发24号）相关规定，申请住房公积金贷款时，所购买住房需要达到让房屋主体结构封顶，尚未达到房屋主题结构封顶状态的房屋，将不再被受理住房公积金贷款业务。
新政策对“楼盘未封顶”的限制予以放宽，不过存在两个前提条件，其一为企业的信誉良好，其二是“五证”齐全，“五证”乃是《国有土地使用证》，再加《建设工程规划许可证》，还有《建设工程用地规划许可证》，以及《建设工程施工许可证》，另外包括《商品房预售许可证》。
十一、对外地职工来沈购房的提供贷款支持。
解读：略。
十二、再进一步把公积金贷款发放的时间限制给缩短，公积金个人贷款被缩短到8个工作日，存量住房贷款以及组合贷款被缩短到10个工作日。
解读：略。
十三、将社保费收取标准予以降低，并加速返还进程。社保费从原本依据工程总造价的3.07%进行计取，变成按照2%计取，返还形式由按季度返还转变为按月返还。
解读：按照《沈阳市建设工程社会保障费管理办法实施细则》，也就是沈建发〔2010〕61号里关于社保费计取标准以及返还方式的规定，社保费计取标准是，沈阳市建设工程社会保障费，简称为社保费，实行统一管理，市建筑企业管理站，简称为市建管站，具体负责社保费的管理工作，社保费的计取标准为建设工程总造价的3.07%。社保费返还方式是这样的，进入市财政专户的社保费，由市建管站具体承担负责，按照相关审批程序，统一给建筑施工企业进行拨付，而且是每季度拨付一回。
社保费计取标准被新政策调低了，从建设工程总造价的百分之三点零七，调整成了百分之二，返还速度加快了，由按季度返还变为按月返还。
十四、提升安措费的拨付比例，在施工现场具备开工条件之际，将由当前拨付安措费总额的百分之五十，调整成为百分之百。
解析：依据《沈阳市建筑工程安全防护文明施工措施费用管理实施办法（试行）》，也就是沈建发〔2010〕126号文件里面，针对安措费拨付的相关规定而言，其表明，安措费专项资金运用专款专用以及阶段申请这样的方式来进行管理。其中，在工程手续完备的情况下还具备开工条件的时候，建筑施工单位能够申请使用安措费总额的50%。（二）建筑施工单位，需合理使用第一次拨付的安措费，若施工现场达到安全文明标准化合格标准，且在完成工程主体结构施工，含装饰装修、机电设备安装等施工工程工程量的50%时，建筑施工单位能够申请使用剩余的安措费；要是未达到安全文明标准化合格标准，建设行政主管部门将责令指定银行不作为解付安措费事宜，只有整改合格之后才可以申请使用。
当施工现场符合开工条件之际，新政策加大了对安措费的拨付比例，安措费拨付总额从当前的百分之五十，而被调整为全额进行拨付。
具备国家特级资质的施工企业，在两年内建设工程不存在质量问题，采取现代装配式建筑工程进行开发和施工的企业，以及上一年度在我市建设行业评定中获得“AAA”级信誉等级的开发企业，符合这三个条件当中任意一个条件的企业，都能够实行质保金信誉联保制，由企业出具承诺书，与此同时集中缴纳信誉担保金500万元，不再针对施工项目单独计取。加快结存质保金的返还力度，提升返还效率。
解读：依据《辽宁省建设工程质量保证金管理暂行办法》（辽住建发〔2012〕42号）里有关建设工程质量保证金（质保金）预留的规定，对于住宅工程，单位工程价款结算总额在3000万元以下的，按3%进行预留；单位工程价款结算总额在3000万元及以上的，按1.5%预留，且不得少于90万元。对于工业、公共建筑和市政基础设施工程，单位工程价款结算总额3000万元以下的，按1.5%预留；单位工程价款结算总额3000万元及以上的，按1%预留，且不得少于45万元。按照那个规定，建设工程质量保证金得依据单个项目以及对应的标准去进行预留喏。换个说法讲，就是每一个项目都得预留一笔与之相应的保证金。如此这般，开发企业所承担的负担就会变得特别大咧，尤其是针对那些项目数量众多的企业而言，保证金累计起来极有可能是一笔数额不小的数字，进而使得企业的成本会出现上升的情况，最终还会转移到购房人身上。
只是依照推行的新政策的规定而言，开发企业只要是具备下述三个条件当中的一项：一是在时间跨度达两年之内，建设工程不存在质量方面问题的国家特级资质的施工企业，二是采取了现代装配式建筑工程展开开发以及施工的企业，又或者是上一年度获取我市建设行业给定评定的“AAA”级信誉等级的，“在企业出具承诺书之后”，便能够集中去缴纳一笔金额为500万元的信誉担保金，而不再按照施工项目逐个单独计取社保费。这样的行为能够在一定的相关程度上减轻企业所背负的负担。与此同时，市政府提出要求，这要求关乎有关管理部门，要求其把结存质保金的返还力度予以加快，并且要将返还效率进行一定幅度的提高 ，使其达到更高水平。
十六、对供水、燃气等配套工程，实行定额管理。依据现行定额以及费用标准，编制工程预算。要是对预算有异议，由配套项目实施单位和项目开发单位一起，把预算送交具备资质条件的第三方工程造价咨询机构审核。对于施工临时用水量，实行依表计量。对于燃气配套工程，市街管网到建设项目红线不超过1公里的，按照实际发生的工程量计算建设费；超过1公里的，开发单位承担1公里建设费，超出部分由供气企业承担。
解读：这一规定主要是针对我市此前供水、燃气配套工程取费缺乏统一标准的情况提出的，今后供水、燃气等配套工程一律实行定额管理，开发单位或配套项目实施单位对预算编制有异议时，双方要一同把预算送交具备资质条件的第三方工程造价咨询机构审核，这样的规定体现了公平公正的市场原则。此外，市政府还进一步明确了燃气配套建设费的分摊原则，市街管网至建设项目红线不超过1公里的情况下，按实际发生的工程量计算建设费。超过1公里时，开发单位承担1公里建设费，超出部分由供气企业承担。
