国家统计局给出的最新数据表明，在2025年12月的时候，70个大中城市的商品住宅销售价格，环比方面总体呈现出下降的态势，同比的降幅还在不断扩大。一线城市当中，新房环比的跌幅稍微有了一些收窄，然而二手房价格依旧处于深度调整的阶段。上海易居房地产研究院的副院长严跃进指出，2025年房地产有多项指标处于深度调整状态，这凸显出2026年稳定市场具有相当的紧迫性，与此同时，政策效应持续释放，有希望带动市场逐步得到改善。
政策层面，2026年开年多地已密集出台楼市支持政策。
实施住房公积金制度改革的深化举措，厦门、沈阳、莆田等地优化提取和贷款政策，商业用房购房贷款对于最低首付款比例进行统一，降至30%，进一步降低购房门槛。
各地借助补贴，运用降利率等多种手段，减轻购房者所承受的压力，以此助力市场预期的修复。
仲量联行所发布的那份名为《全球房地产市场展望》表明，2026年的时候，全球商业地产市场会面临结构性转变，在中国，科技创新连同供应链优势给商业地产注入新动力，不过市场整体依旧处于供应高位，存量物业改造以及体验升级成为关键 。
报告着重指出，成本的控制，空间体验的优化，数字化的应用，以及能源的转型，这些会是未来行业的核心趋势。
追溯全球地产周期，中信建投证券研究报告归纳出四条国际规律，成交量一般会领先价格企稳，核心城市会率先复苏，货币宽松要达到一定力度，像利率低于通胀大概200个基点，经济增长预期改善是市场根本支撑。
以往的历史数据表明，大多数的国家，其房价下跌的周期，大概是4到7年，而跌幅平均下来，大约是30% 。
较之于这两者，日本的地产下跌周期时长，并且幅度较为深刻，主要原因在于人口结构出现了变化，以及经济转型的时候遭遇了阻碍；而美国的次贷危机，却突出地显现出了地产过度进行金融化所存在的风险。
中国当下房地产市场的调整，具备普遍性以及特殊性，要参照货币周期、人口流动、金融政策等多种因素，展开综合应对 。
部分分析师持有这样的观点，伴随政策持续不断地发挥作用，核心城市的需求渐渐得以释放，在2026年的时候，房地产市场有希望一步步地构筑底部。然而，复苏的进程依旧是由宏观经济增长、居民对于收入的预期以及结构性改革所产生的实际效果来决定的。
信号一：一线城市“跌幅收窄”
有一个至关重要的词不容忽视——“收窄”。
全国70城房价数据呈现出一片萧瑟的绿意，在此情况下，上海新房价格却逆势浮现出环比涨幅，涨幅为0.2%。
这是历经了漫长的下跌过程后形成的，是经过充分的博弈之后达成的，是具备指向意义的市场共识。
它有所显示，于最为核心的城市当中，针对最为优质的资产而言，市场的定价天平已然开始出现微妙的，不过却是具有决定性的倾斜 。
这般“优质资产”，并非钢铁水泥所决定，而是由无法复制的黄金地段，成熟顶尖的生活配套，稳健的租赁需求，以及深厚的城市底蕴，共同铸就的复合价值体。
整体市场出现恐慌情绪之时，此恐慌情绪把价格拽入了深水区，就在这个时候，这类资产的内在价值终于开始发挥作用，它如同锚一般，稳稳地拖住了价格下跌的惯性，使其不再继续下跌 。
这全然契合全球房地产周期历经百年演绎的恒定规律，于任何一回深度调整期间，核心城市一直都是复苏领域的 “指示灯” 以及 “动力源”。
纽约 ，于美国次贷危机后率先反弹 ，旧金山 ，同样在该危机后率先反弹 。东京核心区 ，在日本 “失去的三十年 ”里具有顽强韧性 。历史 ，一次又一次进行证明 ，资金 ，在风暴过后 ，会最先回流至价值最坚实的地方 。信心 ，在风暴过后 ，会最坚定地回流至价值最坚实的地方 。
中国的一线城市，正在重演这一剧本。
它们实现企稳，这绝不表明所有房子都会涨价，而是宣告中国房地产价格体系中，一个旧时代已彻底终结，同时宣告一个新时代艰难开启了。
“买到就等于赚到”局面下，所有资产价格一齐涨落的“普涨时期”已然结束，而接下来替代它的，将会是个有着残酷况味且充满理性思维的“结构性定价阶段”。
于这个崭新的时代当中，城市跟城市相互之间，同一城市之内不同的板块相互之间，甚至同一小区里不同的户型相互之间，它们的价格走向将会呈现出堪称史诗级别的分化。一线城市的这一丝微弱光芒，恰恰只是这场价值重新估量大幕开启的前奏。
从金融定价的本质来看，这一现象有其坚实的理论基础。
历经长久时间以来，中国房地产的估值在很大的分量程度上是构建于“未来价格会持续性地继续上涨”这样的增长预期的根基之上，此乃一种类似于成长股特性的定价模式。然而，当这种增长预期被打破之时，资产价格就必然必需回归到其原本的源头——也就是即它自身所能产生的切切实实实实在在的现金流 。
地处房地产范畴之内，这般现金流即为租金，当下情况是，中国始终保持的低利率环境，恰似一个强劲有力的“分母效应”，正通过系统方式提高一切能够产出稳定现金流的资产的现值，在一线城市房价历经明显回调之后，其租金收益率（指的是年租金除以房屋总价）已然攀升到一个开始具备吸引力的区间 。
在这个时候，对于长期存在的资金来讲，房产所具备的居住能够使用的价值，以及租赁可以获得回报的价值，就开始超出其那种模糊不清的增值幻想，演变成支撑价格的坚实基座了。
也就是说呢，市场正静悄悄地达成一回重要的定价逻辑转变，这转变就是依靠真实收入的“现金流定价”。一线城市有着庞大的、活跃的以及支付能力更为强劲的租赁市场，会最早且最为全面地实现这一回转变。
到2026年，最大可能出现的趋势是，那些以一线城市以及少数强二线城市核心区域作为代表的高价值板块，其新房市场价格将有希望率先终结单边跌势，会进入到一个呈现“L型”特征的底部盘整时期，。
此刻，这个呈现为“L型”的底部部分，会靠着由当地实际存在的居住所需与以改善想法为导向的需求所伴随而来的购买力行为，以及借助租金收益率所折算出来的投资蕴含价值来共同搭建起架构。
它可能不会快速反弹，但将表现出显著的抗跌性和稳定性。
而与此同时，广大三四线城市，人口缺乏，产业支撑不足，其市场在供过于求的基本面状况下，仍将继续漫长的“价值寻底”之旅。
这种鲜明分化，呈现为核心企稳，同时外围承压，它将会是未来一段时期内，中国房地产市场最为核心的宏观态势。
信号二：政策带来的“开门红”
然而，市场自行寻觅价值底的进程，要是缺少稳定宏观金融环境的支撑，或许会漫长且充斥着反复。所幸的是，我们留意到政策方面并非置身事外者。就在市场呈现微妙转机之时，一系列具备深刻金融内涵的政策“开门红”已然就绪。
无论是公积金支付首付的流程被简化，还是商业用房首付款的比例被下调至30%，其直接产生的效果都是降低了潜在购房者在当期的资金门槛。但是深入探究一层，它所能起到的实质作用则是系统性地降低了市场交易当中的 “财务杠杆摩擦” 以及 “流动性约束” 。
这能够较为浅显地理解成，前面那个是使得你去借钱买房的进程变得更为顺利，成本的构成框架变得更加优化；后面那个则是让你手中用来支付首付的那种灵活可用的钱变得更加充足了。
政策并非鼓励人们盲目去加杠杆，而是试图去疏通那被冻结的置换链条，还要着手改善该链条，以使卖掉旧房之人更具买新房之能力，使遭遇经营暂且困难的企业主拥有盘活手中商业资产之机会。其精髓在于激活存量流动性，并非创造增量债务。
所以，商业用房首付比例就大幅下调了。
这政策有着意义，其一在于助力个人去投资商铺、商用住宅等地，其二在于，于商业地产范畴里，数量众多的存量资产正由于销售冻结而陷入流动性方面的困境，持有这些资产的开发商或者投资者面临极大的还款压力，这形成了金融体系潜在的坏账风险。把首付降低至30%，等同于为这些难以活动的存量资产开启了一个“再融资”的窗口。满足条件的买家能够以更低的初始资金接手，这实质上是一场针对特定不良资产的小范围、市场化的 “债务重组” 。
其首要目标在于防止商业地产价格，因一直无法变现，而陷入那种“下跌 - 抛售 - 再下跌”的死亡螺旋状况。其另一目标乃是避免风险，借着抵押品贬值，传导至更为广泛的金融系统。这刚刚好就是经济学里颇为著名的 “金融加速器” 效应。——资产价格出现下跌，会致使信贷收缩。信贷收缩又会让资产价格下跌加剧，进而形成恶性循环。
当前政策正是在尝试切断这个循环的导火索。
在2008年美国次贷危机发生之后，美联储的核心救市策略当中的一个，是借助史无前例的低利率以及一系列再融资计划，去帮助数百万家庭把高息的次级贷款置换成低息贷款，进而大幅降低了家庭的月度还款金额，稳住了居民部门的资产负债表，防止了更大范围的违约潮出现。
这被证明是稳定房价和金融体系的基础。
中国当下的政策走向，正呈现出类似这般的逻辑转变，从对销售规模追求的“增量刺激”过渡成，对化解现存风险，以及对降低社会整体交易成本的“存量风险缓释”和“交易成本降低” 。
因此，那种处于宏观范畴的、类似“大水漫灌”样式的刺激，是很难再度出现的，而会被取代的，是更具备针对性，更能展现金融工程思维的，“微观金融工具创新” 。
深入交易各个环节，这必然是政策的发力点，目的是为市场构筑一道多层次的 “金融防波堤” ，像 “带押过户” 模式，也许会从试点城市快速推广到全国，将二手房交易里最大的 “赎楼” 阻碍彻底消除，大幅提高存量房市场的流通效率 。
甚至，对于购房者而言，“房贷利息抵扣个人所得税”的试点存在着有望进行扩围的可能性，这一情况直接等同于降低了购房者实际的持有成本，这属于对居民资产负债表最为直接的修补。而在沉淀了大量资产的商业地产以及长租公寓领域，不动产投资信托基金也就是REITs的资产范围有希望进一步得到扩大，从而为持有并运营这些资产的企业开拓出一条珍贵的权益融资通道，能够把它们从“借新还旧”这种债务泥潭当中解放出来，进而转向依靠稳定运营现金流来发展的健康模式。
所有这些预期的工具，其共同内核都是“修复”与“疏通”。
它们不再去疾呼“买房爱国”这般的口号，而是静悄悄地协助恰当的买家能更顺畅地获取资产，协助良好的资产能更高效地寻觅到资金，协助处于困境的板块获取到得以重生的时间窗口 。
这意味着一种根本性的转变，房地产政策的目标，原本是拉动经济增长的单一方面，如今转变为维护金融稳定、化解系统性风险、保证民生福祉以及探索新发展模式的多元平衡，这也许才是2026年房地产市场政策的底色以及韧性的来源。
信号三：价格持平城市增多
当政策的“防波堤”着手筑起，市场的微观基础得以加固，一个更为关键的转变会在参与者的心理层面发生。金融约束的松动仅仅提供了可能性，而交易能不能真正被激活，取决于买卖双方对价格的预期能不能从绝望的对峙迈向理性的平衡。
借助最新的房价数据，我们察觉到，存在着这样一个细节，那就是房价环比呈现“持平”状态的城市数量正在增多。
这好像致使延续了近乎四年的单边下跌预期，在一处一处地被打破，买卖双方的力量在历经激烈的反复争夺后，在某些特定的价格水准上，首次达成了短期的、不稳定的平衡。
卖方难道就不用那般绝望地通过降低价格来寻求出售了吗，或者买方难道就非得坚定地拿着货币处于观望状态吗？双方彼此间，是不是能够开始暂且停顿下来，小心翼翼地去评估当下眼前的这个价格，是不是已然体现了大部分的风险，是不是值得去出手或者坚守了呢？
这个被称作“持平”的区域，乃是市场历经拿着真金白银不停地反复试探之后，自然而然探寻寻觅到的，一个所谓的“阶段性出清价格” 。
这一变化有着非凡意义，它说明致使市场坠入深渊的“恐慌正反馈循环”产生了裂痕，在此之前，市场逻辑残酷，房价下跌致使更多人观望与抛售，而更多抛售造成价格进一步下跌，进而形成自我强化的下跌螺旋 。
如今，“持平”城市的出现，如同在疾驰的列车前方亮起了黄灯。
这显示着，那种不考量成本进行‘杀跌’的卖方势力正在减弱，有一部分业主觉得价格已经抵达了他们心里的底线，特别是当价格接近甚至低于他们持有时的成本之际，他们继续降价售卖的想法大幅下降了。
与此同时，那一直等候着想要“抄底”的买方力量也正在凝聚，部分理性的购房者开端觉得，当下的价格已然跌出了充足的性价比，要是继续等待的话也许会错过真正的时机 。这种买卖双方心态的转变，一同把价格临时固定在了当前的位置。这并非是牛市，一定要牢记！仅仅是市场情绪从“一致看空”变成了“多空分歧与均衡”的临界点罢了，也算是市场找到阶段性底部的必要心理前提 。
这样的一种现象，跟全球房地产市场历经百年所形成的周期里的一条始终都不会被打破的规律，达到了极高的契合度，这条规律便是：“量在价先”。
位于任何一回调整的末尾阶段，市场的复苏往往是缘起于成交量的暗暗回升，之后才是价格的趋于稳定。这是由于成交量意味着真实的、具备支付能力的需求开始进入市场，它能够切实消化库存，使得供需关系发生改变。
当下，于诸多重点城市之中，我们目睹“以价换量”之策略正趋近极限，即价格降至一定程度后，其对成交的拉动效应在渐渐减弱 。
在漫长观望之后积压下来的，具有刚性特点的需求，向着改善方面的需求，并且另外一批那些长期以来 ，持续寻觅价值洼地位，置始终抱有需求的资金，开始终结全然一直仅仅单纯只为进行等待的状态，改为转变成为进入深入细致地，针对于各项内容展开评估以及各个方面开展比较的阶段 。
他们当中，不再有人询问诸如“还会跌多少”这样的问题，而是转而开始询问“这个既定价格是否具备其实实际可值性”。这种需求层面的释放，并不会即刻就对价格起到推高的态势，然而在这之前，却会首要在成交活跃度方面得以体现，具体展示为先展现为带看量的逐步增多，并且还会进一步表现为成交周期的逐渐缩短。
那么，是不是就意味着，在2026年上半年的时候，市场的核心观测指标能够变成“成交量”呢？有很大一部分情况是这样的。
其中特别是于二手房市场范围之内，我们有着可能得以观察看到一波称得上持续且不算太过剧烈地逐渐趋于活跃的成交量缓缓回升的情况 。
随之而来的情况是，会出现卖方信心的小幅修复，这种修复体现为，二手房挂牌价的降幅普遍呈现收窄状态，而且极端低估情况下急切出售的房源数量有所减少。
并且，作为衡量市场压力关键依据的库存去化周期，也就是核心指标，会于重点城市这边率先呈触顶回落态势得以出现。这表明新增购买力先开始系统性地，随后再持续有序地，对现存待售房源予以消化，这样以来，市场从原本的“供给把需求压制住”这种状况逐渐演变成“供需达成动态平衡”这种局面。
现今，越来越多城市的价格步入“持平”状况，恰是此底部区间正对市场逐步进行探明以及确认的历程，此处包含着探明的过程，也含有确认的过程，更是一个逐步推进的过程 。
信号四：空间价值到体验价值的变化
在其最新的年度展望里头揭示出一个核心趋势的仲量联行，是全球顶尖的房地产服务与投资管理机构，全球商业地产的价值核心，正从提供物理的“空间”转向提供综合的“体验”以及高效的“能源”。
这份报告，对理解中国房地产的未来而言，犹如一盏高亮的路灯，一个以“平方米数”评判优劣的旧时代好像正在走向谢幕，一个依靠“空间内发生什么”去决定价值的新时代看样子已然拉开序幕。
在国内的分析当中，过度地将焦点集中于住宅价格，却忽略了相关情况，即商业地产常常是整个行业变革的率先启动者，以及压力测试的场地所在。商业地产的租户是企业和商家，它们需求的变化能够直接体现出经济脉动以及生活方式的发展变化。
仲量联行的报告表明，企业为吸引以及留住人才所打造的办公环境，其具备绿色、灵活且充满活力的特点，商业体为吸引消费者营造的社交体验、具有沉浸式、社群化的特性，这些均已成为决定租金高低的核心要素，同时也是决定资产价值的核心要素。
员工会因更优质的办公体验，从而更频繁地到岗，消费者会因独特的场景体验，进而停留更长时间、消费更多。这背后存在着一场意义深远的价值迁移：房地产的价值，并非源自其作为提供歇息之地或经营场地的基础物理情形或特性，而是在于其作为能够助力生产力提升的平台以及美好生活得以发生的场所的赋能特性 。
这便对所有行业的参与者提出要求，其中包括开发商，也涵盖业主，还涉及运营商，他们都得完成一场根本性的身份转型，这种转型是从依赖土地增值的“地主”身份，转变成为依靠精细化运营以及服务来创造价值的“空间运营服务商”身份。
这场变革在中国市场有着极其具体和紧迫的体现。
不同于全球诸多城市新增供应呈现萎缩态势，中国多数城市的商业地产处于供应高位，竞争极为激烈。仅仅增加供应不能创造价值，真正的机会潜藏于庞大的存量物业升级改造当中。
老旧办公楼要怎么改造，才能成为节能、健康、智能的绿色建筑？同质化的购物中心又该如何转型，进而变成承载社群文化与休闲体验的城市客厅？这可不只是城市更新的课题，还是资产价值重估的必经之路。
从国际经验来看，成功进行节能改造的话，可为资产带来超过百分之五十五的价值提升，而办公或商业空间若能融入周边街区生活且充满活力，便能获得显著的租金溢价。
于中国，“双碳”目标的顶层设计，以及ESG（环境、社会、治理）投资理念的普及，正跟这一趋势产生强力共振。往后，绿色金融工具，像是针对绿色建筑的更低利率贷款，还有更便捷的融资渠道，皆会与资产价值深度绑定，进而形成“绿色表现越好，融资成本越低，资产价值越高”的良性循环。
那实际上，我们可不可以大胆地做一项推测呢，也就是，自2026年开始，中国房地产市场的投资逻辑将会出现持续持久的分化。
在普涨时代，“贝塔”红利已全然彻底消失不见，用以衡量资产的标尺会转变成为其持续产生稳定的、优质现金流的能力。这所表明的是，那些存有卓越运营能力的资产，还有能够切实提升空间之内“人力资本效率”（像是优质产业园、甲级写字楼）或者“消费体验深度”（例如标杆性购物中心、文旅商业）的资产，将会崭露头角，进而成为资本竞相追逐的稀缺标的。
它们的价值，不再单单基于那种粗糙的“市盈率”类比了，而是要跟国际市场接轨，会采用一种能更确切反映其长期运营质量的“资本化率”来进行估值。
专注于高端长租公寓运营的品牌，其价值或许远远超过持有大量难以出租的普通写字楼的开发商；文创园运营商成功改造并激活老旧厂区，其获得的估值溢价会直观表现创作体验之力 。
信号五：周期规律下的中国特殊性
具备独特制度优势、市场体量以及发展阶段的中国，做出了不会成为任何国际经验简单翻版的决定，在周期的关键时间窗口上 ，中国的特殊性催化出了一条与众不同的路径 。
依据机构调研资料所呈现的情况来看，针对过去半个多世纪里34个主要经济体展开了广泛的研究，结果表明，一次完整的房地产下行周期，平均而言，是需要经历4到7年的时间的。
自2021年下半年起始的，中国的这一轮深度调整，到如今已经差不多有四年时间了。单从纯粹的时间这个维度去看，市场已然是静悄悄地进入到了国际经验所揭示出来的周期的中后段了。
可是这绝对并不表明我们会轻易且单纯地去重复别人的剧本，不管是日本那场延续许久的“失去的二十年”，又或是美国所引发的席卷全球的“次贷危机” 。
中国房地产市场，于其特有的国情以及政策框架范围之内，正走出一条具备鲜明特色的路径，一条以 “更快速地实现出清、更早地展现出结构分化、且由新发展模式予以主导” 作为特征的路径。对这种特殊性加以理解，乃是穿越当下迷雾、看清未来方向的关键所在。
中国的首个特殊性，在于其政策体系具备强大的响应能力，以及快速的纠错机制，相较于历史上日本、美国等国家，在市场失控之后，才被迫展开漫长且痛苦的调整，中国政策层的反应速度，与工具储备，更具主动性。
2023年下半年起，需求端出现限购松绑，利率下调，供给端有“金融十六条”保交楼，房企融资获支持，到2026年初打出“开门红”政策组合拳，其节奏极为密集，针对性极强，显示出决策层有遏制风险蔓延，引导市场软着陆的强烈意图。
这种呈现“自上而下”态势的强力干预举措，虽没办法改变周期本来的方向，然而却能够明显地压缩市场于恐慌情形下犹如自由落体般所需经历的时间段与延展范畴，还能够加快风险的显现以及出清的进程。当下数据里部分指标出现了“降幅扩大”的状况，在一定程度上恰恰是这种主动进行拆弹操作、从而加速出清必定会伴随而来的阵痛，并非表明会陷入无尽的黑暗之中。
中国的第二个特殊之处，在于其仍具广阔纵深空间，由此创造出独特需求。国际历史当中的地产危机，大多发生于城镇化进程终结，以及人口结构老化的背景情形之下。
尽管中国的城镇化已然步入后半程，然而以都市圈、城市群作为载体的“结构性城镇化”依旧在不断深化，人口朝着核心城市集中的趋势，以及资源朝着优势区域集中的趋势，远远没有结束，这为一线以及强二线城市催生了持续的、升级的居住需求。
与此同时，产业升级以科技制造、绿色能源作为代表，在全国范围之内，正催生出对新型产业空间、研发办公楼的旺盛需求，以城市更新、老旧小区改造为此代表的存量焕新，已然打开了另外一个万亿级的市场，这些需求，跟过去单纯凭借户籍人口增长以及金融杠杆驱动的模式存在本质上的不同，它们更为真实、更具可持续性，构成了托底市场以及创造新增长点的坚实基本盘 。
首先，中国存在第三个特殊性，其次，这也是未来最大的机遇所在，最后，它在于其沉淀下来的巨大存量资产本身。
行业增量进行建设开发的高潮渐渐退去之后，怎样去运营，如何来改造，又该怎么盘活规模达到数百万亿的存量不动产，使之能够产生稳定的现金流，并且提升其价值，此事将会催生出一个全新的而且规模庞大的”资产管理产业“。
这片领域不再是传统开发商角逐的战场，而是专业资产管理机构、运营服务商、金融服务商的崭新活力空间。借由REITs（不动产投资信托基金）等金融工具把资产实现证券化，借助绿色改造来提高其运营效率与市场价值，依靠精细化运营增强租户体验与粘性，这一系列完整的“投、融、管、退”价值链，恰恰是发达经济体房地产市场的成熟样式。中国正以史无前例的速度补上这一重要课程。
估计在二零二六年到二零二七年期间，中国房产市场会正式踏入“总量平稳、结构分化”的全新阶段，行业的总的销售面积以及投资额会告别往昔的大起大落，进入一个相对稳定的平台时期，市场的核心聚焦点与主要机会，会从“有没有房子”转变为“有怎样的房子和服务”。
行业的“主角”还会完全更换人员，以往靠着高杠杆、高周转的普通住宅开发商会渐渐从舞台中央退出，取代他们位置的会是三类全新的主导力量，其一，是那种精通价值发现、改造而且运营的专业资产管理机构；其二，是给市场提供稳定流动性、参与收储存量房源从而保障民生以及稳定市场的国家政策性金融机构；其三，是深度参与城市功能更新、社区营造还有产业服务的城市综合运营服务商。
置身于这种趋向之下，一种更为康健、更具可持续性的房地产发展全新模式，它的轮廓在出清以及转型的进程里，愈发清晰起来，。
作者 | 东叔
审校 | 童任
