今日（5月27日），上海市住房城乡建设管理委，和市房屋管理局，还有市规划资源局，以及市税务局等四个部门联合印发了《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称为《通知》），提出了调整优化住房限购政策，支持多子女家庭合理住房需求，优化住房信贷政策，支持“以旧换新”，以及优化土地和住房供应等九条政策措施。《通知》从2024年5月28日开始施行。
有一则《通知》，其明确了要去调整、优化住房限购政策，其中一点是优化非沪籍居民购买房屋的条件，要缩短非本市户籍居民家庭以及单身人士，在购房时缴纳社会保险或个人所得税的年限，并且要将购房区域予以扩大，另外一点是调整相关政策的口径，要取消离异购房的限制，调整住房赠与的规定，还要去支持企业购买小户型二手住房，用于职工租住 。
《通知》着重指出要对多子女家庭契合实际的住房需求予以支持，其一，能够额外购置一套住房，其二，针对多子女家庭在个人住房贷款方面的首套住房认定标准进行优化 。
《通知》给出了优化住房信贷政策的举措，其一乃是依照因城施策的原则，对个人住房信贷政策予以调整优化，其二是让住房公积金个人贷款支持居民合理住房需求的作用得到进一步发挥，将本市住房公积金个人贷款最高额度适度提高。
《通知》作出倡导，支持居住有困难的家庭，去改进居住的条件，阶段性地采取给予过渡租房补贴、予以装修搬家补贴等适度补贴举措，支持居住困难家庭进行住房“以旧换新”，从而促进居住条件得到改善！
《通知》提出要求，要对土地以及住房供应予以优化，需充分发挥城市总规的统领作用，合理把控区域规划的时序，以及开发的节奏、结构，着重提升土地资源配置的效率，依据区域的基础设施、公共配套、产业发展、市场需求等情况，达成高质量精准供地的目标，要完善房地联动机制，差异化地调整优化中小套型住房的面积标准以及比例要求，支持区域做到统筹、总体平衡，从而更好地促进区域人口、土地、住房的协调发展。
按照《通知》所定，上海会进一步构建完善住房保障体系，探寻借由国有平台公司等主体购入、整批租赁适配房源，以此优化住房保障供给；加速推进“两旧一村”改造这样的城市更新举措，经由多种途径改善广大民众居住条件以及环境质量；提高住房品质，给予建设绿色、低碳、智能、安全的优质房屋支持；强化监测监管，维护房地产市场秩序。
解读一：调整优化住房限购政策
实行差异化、分区域调整优化住房限购政策，目的在于满足合理住房需求，服务人才安居，促进职住平衡。
一是把非沪籍居民购房时所需缴纳社保或个税的年限给缩短，把非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税的年限，从那种“连续缴纳满5年及以上”调整成“连续缴纳满3年及以上”；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房，相应地从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房则继续去执行“连续缴纳满1年及以上”的规定。
首先，是针对重点区域，要扩大非沪籍人才的购房区域，接着，还要扩大非沪籍单身人士的购房区域。然后，基于促进区域职住平衡这个目的，把新城以及南北转型等重点区域里，非沪籍人才的购房区域，扩大到所在区的全部区域范围；再把非沪籍单身人士的购房区域，扩大到外环以内的二手住房区域。
三是对一些相关政策的口径予以调整，取消了离异购房时合并计算住房套数的那种规定，当夫妻离异之后去购房，不再按照离异之前的家庭情况来计算所要拥有的住房套数，还调整了住房赠与规定，已经赠与出去的住房不会再被计入赠与人所拥有的住房套数。
一是支持企业购房用以职工租住。对企业购买小户型二手住房，此住房是指2000年前竣工的，且建筑面积在70平方米及以下的二手住房，将其用于职工租住所涉及的情况，不再限定所需购买住房的套数这一事项。
就“新政聚焦多措并举支持以新市民和青年家庭为主的合理住房需求”这一情况，上海师范大学房地产与城市发展研 究中心主任崔光灿进行分析表述，称这一系列措施能够更为妥善地处理刚就业新青年遭遇到的住房问题，并且就此助力职住平衡得以实现，进而让新市民包含特定的新毕业大学生，能够尽快达成安居乐业的状态 。
解读二：支持多子女家庭合理住房需求
多子女家庭合理住房需求要满足，住房限购方面得采取支持措施，同时在信贷等方面也要采用该类举措。
第一点是增加购买一套住房，对于二孩以及超过二孩的多子女家庭，其中涵盖本市户籍居民家庭与非本市户籍居民家庭，在实行现有的住房限购政策的基础之上，能够再去购买一套住房 。
第二点是对首套住房套数认定予以优化，针对多子女家庭，在个人住房贷款方面对首套住房认定标准进行优化，以此来减轻购房时的利息负担。
解读三：优化住房信贷政策
针对本市新发放的商业性个人住房贷款，依据因城施策的 principle，对相关政策予以调整 。
上海信贷政策优化的相关情况
一是首套住房商业性个人住房贷款利率下限被调整，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率，也即 LPR，减去 45 个基点，之后，5 年期以上房贷利率下限目前是 3.5%，最低首付款比例调整为不低于 20%。
第一，二套住房商业性个人住房贷款利率下限被调整，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点，调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.9%。第二，最低首付款比例也被调整，调整为不低于35%。第三，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域继续实行差异化政策。第四，二套住房商业性个人住房贷款利率下限再次被调整，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减25个基点，调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.7%。第五，最低首付款比例又被调整，调整为不低于30%。
各个银行业金融机构，依据相应要求，综合结合自身机构经营状况，以及客户风险状况等诸多因素，进而合理地确定每一笔贷款具体的首付款比例，还有利率水平。而具体的贷款业务，能够向经办银行进行咨询。
上海房贷利率下调的减负效应（单位：元）
上海中原地产分析师卢文曦分析指出，新举措对信贷政策做了进一步优化，利率降低能够减轻月供负担，其中二套房的房贷利率下调幅度最为显著，从4.5%（非差异化地区）一路降低到3.9%，按照最新利率来计算，贷款100万，贷款期限为30年，此时月供金额是4717元，总利息支出为69.80万元，相较于原先分别减少了约350元和12.61万元，金融政策组合会切实让购房者降低购买成本。这一连串新推行的举措，将会进一步增强楼市趋于稳定的心理预期，针对刚需买家，以及改善性买家，均释放出友善的信号，预估在6月的时候，楼市成交量有希望停止下跌并转而回升。
解读四：优化住房公积金个人贷款政策
进一步去发挥，住房公积金个人贷款，所具备的支持居民合理住房需求的作用，对住房公积金个人贷款政策，予以优化 。
其一，是提升贷款金额上限， 针对购买首套住房的职工而言， 个人公积金（包含补充公积金）的最高可借贷额度被更改成80万元， 家庭公积金（涵盖补充公积金）的最高可借贷额度被调整为160万元， 多子女家庭通过贷款购置首套住房， 最高贷款额度在上述基础上向上浮动20%这项政策维持不变，既最高能够达到192万元， 对于购买第二套改善型住房的职工来讲， 个人公积金（含补充公积金）的最高贷款额度被调整为65万元， 家庭公积金（含补充公积金）的最高贷款额度被调整为130万元。
其二是将首付款比例予以降低，对于申请公积金贷款去购买首套住房的情况，其最低首付款比例被调整至20%.对于申请公积金贷款去购买第二套改善型住房的情形，最低首付款比例调整为35%，而要是所购住房处于自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山这6个行政区的范围，那么最低首付款比例调整为30%。
解读五：支持居住困难家庭改善居住条件
为支持居住困难家庭，使其居住条件得到改善，对于符合条件的居民家庭，也就是“以旧换新”这一类型，会给予在住房置换期间的补贴，补贴内容包括过渡租房补贴，还包括装修搬家等方面的适度补贴。
上海“以旧换新”补贴政策（万元/户）
一是补贴对象，自《通知》施行之日起，在一年的时间范围内，有这样一些居民家庭，他们出售了外环内2000年前竣工的住房，该住房建筑面积在70平方米及以下且是唯一住房，之后又购买了外环外的一手住房，对于这类居民家庭而言，可以向购入一手住房所在区的房地产交易中心申请补贴。
首先，补贴标准方面，是按照出售住房的建筑面积来实行分档定额补贴的。其中，当住房建筑面积在30平方米以下时，每套住房的补贴标准为2万元。其次，若住房建筑面积处于30至50平方米这个范围，那么每套补贴标准是2.5万元。然后，若住房建筑面积是50至70平方米，每套补贴标准则为3万元。最后是补贴领取条件，要在办理新购一手住房不动产权证之后才可以领取补贴。
上海易居研究院的研究总监严跃进表明，在“以旧换新”这项政策之上，上海创新性地提出了两种补贴模式，这些举措不但支持更多居住困难的家庭去改善居住条件，而且还能够盘活二手房市场。
上海会持续秉持因城施策，去顺应房地产市场供求关系所产生的新变化，用以满足人民群众对于优质住房萌生的新期待，对存量与增量作出统筹，兼顾市场和保障，通过多种举措来维持房地产市场平稳地运行，促使构建房地产发展的新模式得以实现，推动房地产朝着高质量方向实现发展。
新民晚报原创稿件
