去年9月底，广州依照中央部署正式放开了历时十四年的楼市限购，于一线城市中率先施行“三不限”政策，即不限售、不限贷、不限签，此政策被称作“9.30”新政。据此，广州楼市步入史上最为宽松的时期，当下首套房首付降至低之又低的15%，首套房商业贷款利率为3.0%，公积金贷款利率为2.6% 。
楼市成交量的回暖，是因彻底放开限购带来的，这还促使房地产成为助力广州经济走出调整的关键动力，今年上半年，全市房地产开发投资增长了4.1%，此为近四年来首次出现的正增长。
南都记者在去仔细盘点放开限购整一年之后的市场成交数据后，也同时发现，楼市的风并非是雨露均沾地吹向每一个人的。在那张桌子上，那些靠近城中村改造、拥有更多新规产品的房企无疑是获得感更为强烈的，个别楼盘甚至仅仅依靠政府收储便能够成为楼市销冠，而那些不具备这些优势的楼盘以及二手房小区则是在以价换量的夹缝当中继续承压坚持着。
城中村改造安置直接催生楼盘销冠
自彻底放开限购这个行为出现以来，当下的这一轮城中村改造，对于广州楼市它所产生的影响，几乎可以说是具有决定性意义能够决定其走向的 。
2024年，广州成功申报了52个城中村改造专项借款项目，这些项目共计获得了4096亿元的授信金额，52个城中村改造项目一共涉及了约10.8万户改造户数以及约28.3万套安置房。在允许专项借款购买存量商品房安置的政策引导之下，巨量的安置房需求促使了部分靠近城中村改造的楼盘成为爆款，甚至成为销冠。
2024年11月，广州又有一批城中村改造项目动工。
去年11月接近月底时，处于改造进程中的越秀区瑶台村发布了招标公告，其以每平米42246元的限价去收购周边5公里范围之内的新房来当作安置房，收购的体量大概是1.8万平米，优先挑选整栋或者整单元尚未售出、能够达成封闭管理的项目。最后瑶台村一下就把周边的一处新盘的197套住宅全部签订下来，从发布公告到完成网签仅仅使用了两个月时间，真可谓是发展得速度极快地落地了。
临近广州民营科技园的白云区城投旗下建有楼盘，此楼盘名为云麓花城，它是另外一个颇为知名的实例。
去年年末的时候，白云区政府通过官方渠道发布了一则通告，通告内容为计划拿出14亿资金，用来购置位于科技园主入口5公里范围以内的存量商品房。令人瞩目的是，最终就在今年6月份，这笔买卖成功落地实施，白云区一下子购买了多达782套存量商品房，这些商品房所在楼盘正是云麓花城，这一购买行为直接促使云麓花城成为楼盘销售业绩冠军。在研究机构克而瑞所发布的排行榜当中，云麓花城凭借784套的成交量，荣膺今年上半年广州商品住宅单盘成交套数第一名，与此同时，它又凭借14.35亿的成交金额，在今年上半年全市单盘成交金额排行榜上处于名列前茅的第9名位置。
有来自各区以及全市层面的数据表明，截止到今年第三季度，身为旧改大区的黄埔进行了商品房收购，收购数量为2110套，总计约21万平米，这些商品房被用作安置房。截止到今年上半年，广州全市开展了存量商品房收购工作，收购数量达6000余套，而这一数量已然超过了今年以来平均每个月5300套的新房成交量。
改造城中村时的安置需求，不仅仅让新房受惠，就连占据着地利之便的部分片区的二手房，也幸运地从中获得了益处。
广州市房地产中介协会所公布的，是每月的二手房月报，从这月报能看出，今年以来，同德围这个地方，芳村大道该区域，三元里还有等等全力推动城中村改造的那些片区，都出现了网签套数的暴涨情况。
今年5月，因罗冲围松溪片区、三元里片区城中村改造项目产生影响，同德围 - 罗冲围板块网签套数同比增长62.50%，桂花岗 - 三元里板块网签套数同比增长64.06%。今年6月，基于黄埔区科学城片区刘村社区旧改带来影响，科学城板块二手房网签同比暴涨97.59%。今年9月，鉴于荔湾芳村坑口村旧改造成影响，芳村大道二手房网签同比暴涨71.72% 。
以临近荔湾坑口旧改项目的芳村大道片区作为例子，依据政府部门所公布的补偿标准，坑口村民所拿到的住宅面积补偿，最高是4.46万每平米，再加上各类签约奖励之后，甚至能够超过5万每平米，相对于周边2.5万元至3万元每平米的二手房市场价，近乎达到翻倍，芳村大道周边的桥东、万兴苑等小区， Consequently, they were snapped up by villagers, leading to a sharp increase in trading volume. 因此被村民大量购买，成交量大幅上涨 。 （最后一句英文为额外补充，可根据需求选用或删除） 。
新规产品迅猛霸占楼盘销售排行榜
在完全放开限购之后，伴随房子金融属性渐渐消退、居住属性愈发强化，购房群体对于居住品质的那份追逐，使得新规住宅产品快速占据了改善型市场需求。
从去年开始，有部分楼盘所推出的那些新规之下的产品，其得房的比率变得更高了，并且空间的布局也变得更加实用了。
从2023年11月开始，广州发布了《广州市建筑工程容积率计算办法》，目的是适应市场变化，该办法放开了对影响住宅得房率的一些技术性指标限制，鼓励开发商建设高品质住宅，那些得房率通常能达到100%甚至更高的新房被统称为新规产品。今年3月，新版《住宅项目规范》国家标准公布后，市场对新规产品的偏好得到了进一步强化。
市场研究报告表明，广州新规下的产品，自其诞生开始，迅速达成了一个转变，即从原本小众的高端产品，渐渐演变成大众的主流产品的转变。
依克而瑞的统计数据来看，自2024年起始，广州一手楼盘里新规产品占比处于17%左右，到今年一季度时已快速提升至约50% ，新规产品成交量占比也从2024年初的12%增至今年上半年的23% ，今年上半年一些新开盘出现的热门新规产品入市两个月内去化率都越过70% ，销售状况完胜大部分在售的旧规新盘 。
克而瑞统计表明，今年上半年，广州全市范围内，销售金额处于最高水平的10个楼盘之中，已有6个属于新规产品，其表现称得上是霸榜，尤其是那些上榜的，位于海珠、荔湾、黄埔等地，主打刚需以及改善型需求的新盘，毫无例外，全部都是新规产品。
当新规产品占据榜首之时，一方面，旧规新盘，另一方面，二手房市场，在面临以价换量所带来的压力状况下，奋力进行坚持 。
有着新规产品的典型案例，是2024年海珠西部板块的新规产品保利燕语堂悦开盘。此之后，附近有个原本配套成熟的热门二手房小区，连续两月出现零成交的情况。再往后，即便成交数量有所恢复，其均价却快速在下跌。先是从2024年7月的5.5万元/平方米，降至4.8万元/平方米。到今年初的时候，又再度下跌至4.2万元/平方米。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉针对此表明，广州二手房得房率一般处于85%左右，相较于新规里超过100%的得房率，二手房原本具备的价格优势被新房的高实用率给抵消掉了，在同样条件的情形下会选择买新而非买旧，致使新规产品对二手房市场造成了明显的冲击 。
广州中原研究发展部所呈现的数据表明，由于新规产品上市等诸多因素产生影响，在今年上半年期间，广州二手房成交的均价为每平方米27390元，与去年同期相比下降了4%，业主通过降价来促使成交已然成为一种常态。
同时，依据广州中原研究发展部的监测数据，在今年国庆长假即将来临之前，处于中心城区近郊位置的部分旧规一手楼盘，也相继实施降价举措以便促成让利销售成果，部分项目旧货所呈现的最大优惠幅度达到了6%至15%。为了能够有效参与竞争，一些持有旧规剩余楼盘的开发商，还推出了“保价卖房”的相关措施，对外公开承诺在保价期限之内，如果购房者购买价格高于其他情况可申请差额补偿。
不少市场人士觉得，刚过去的国庆长假楼市销售方面的数据表明，当下新规产品持续热力尚在，热度并未减退，在市场塑造出稳定预期以前，对于其他产品来讲，倘若不延续以价换量的举措，那就只能耐着性子等待市场出现转变的机会 。
采写：南都N视频记者 魏凯
