制图:易福红(豆包AI)
10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》发布，此建议简称为“十五五”规划建议 。
关于未来五年房地产市场的发展情况，“十五五”规划建议那儿提出要推进房地产发展高质量，加快构建房地产发展的全新模式，完善商品房有关开发、融资以及销售等方面的基础制度，优化保障性住房供给，以此满足城镇工薪群体以及各类困难家庭的基本住房需要，依据城市具体情况来增加改善性住房供给，打造安全舒适且具备绿色智慧特性的“好房子”，实施房屋品质提升工程以及物业服务质量提升行动，建立房屋全生命周期安全管理制度 。
南都湾财社记者采访了业界机构，南都湾财社记者采访了多名业界专家，对房地产市场在经历了四年多的调整后未来五年发展趋势如何这一情况，进行解读。
防范风险
破解城市更新核心难题 提及“风险”次数增加
中指研究院指出，对比“十四五”规划建议，“十五五”规划建议中，对创新的提法增加，对保障的提法增加，对科技的提法增加，对高质量的提法增加，对风险的提法增加，关于“民生”的提法增至12次，关于“房”的提法增至13次，与房地产有关的内容出现在多个战略任务中。
中指研究院指出，“十五五”规划建议进一步强调，要完善商品房开发基础制度，完善商品房融资基础制度，完善商品房销售基础制度等。这表明，实行项目开发公司制是“十五五”时期重点落实的政策方向，实行城市房地产融资协调机制是重中之重，实行销售制度改革也是此时重点落实的政策方向。围绕规范资金监管要进一步落位，围绕改善企业融资环境要进一步落位，围绕完善与现房销售配套的融资政策（包括居民端和企业端）也要进一步落位。
“因城施策增加改善性住房供给”首次被提出，这进一步强调 针对城市特点落位相应政策举措 根据居民对改善性住房的需求差异 供给上需要更加精准匹配 在“十五五”时期 精准增加供给或将成为住房供给的一大特色 应依据地方需求特征来进行 。
2020年，实施城市更新行动首次被写入五年发展规划，从“十四五”规划建议里的“实施城市更新行动”，到“十五五”规划建议中的“大力实施”，城市更新进入了新的阶段。中指院觉得，“十五五”规划建议在“加快完善要素市场化配置体制机制”之中提出“完善工商业用地使用权续期法律法规，依法稳妥推进续期工作”，相关工作或许会逐渐进入落地阶段，对于城市更新也将会产生积极支撑。未来，发挥财政资金的引导作用与托底作用，构建新型投融资模式，鼓励市场化资金进入，鼓励长期资金进入，引导多方参与，创新政策体系，突破体制机制障碍，这均将有利于破解当前城市更新面临的核心难题。
需留意的是，“十五五”规划建议里，有关“风险”的提及次数有所增多，“提升防范化解重点领域风险的能力，统筹推动房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险”被写入“十五五”规划建议，整体延续了近几年的提法(党的二十届三中全会提出“落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措”)，由此可见，防范化解房地产风险会在“十五五”时期持续，房地产风险依旧是中央关注的重点之一 。
楼市启动重磅重构进程 改善性住房迎来机遇
华南城市研究会常务副会长姚育宾指出来了，“十五五”规划建议有这样一个情况，它把“推动房地产高质量发展”单独列为核心任务，并且还进行重点阐述，这体现出中央对房地产战略部署是高度关注的，这也意味着楼市启动了重磅重构进程。
姚育宾持这样的看法，在“十五五”规划建议里，房地产已不是单独存在的行业，而是有着“区域协调+国土空间+新型城镇+人居优化”这种多维整合的顶层设计。这样的变化会促使房企凭借区域聚焦和模式创新来重塑竞争力，迅速适应政策导向，精准地捕捉市场需求，持续提升技术能力，借助区域协同发展以及新型城镇化的推进，在城市更新、绿色建筑、智慧社区等好多领域去开拓契机，重新构建房地产市场格局，抢占行业转型升级所带来的红利。
上海易居房地产研究院副院长严跃进指明，“十五五”规划建议给出“加快构建房地产发展新模式”，情形是“十五五”时期，加速房地产发展新模式构造为首要任务，环绕商品房特别是商品住宅落实制度，予以完善以及优化，此乃房地产发展新模式的关键内容，对推动住房消费的释放有益处。严跃进觉得，“十五五”属于改善性住房供给全面发力的阶段，各个地方应当重视这个历史机遇时期，依照市场需求因地制宜去推进产品的供给，促使改善性住房产品达成“经济合理、品质提升” 。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，“十五五”规划建议提出因城施策，供给量大的片区要进行结构性收缩，需求潜力大的片区要通过以需定供来释放 。
严跃进指出，“十五五”规划建议将“房屋全生命周期安全管理”制度单独作为一句来表述，这既同房屋市场所处存量房时代相关，又与持续做好民生工作存在关联，“十四五”阶段发生过燃气管道爆炸、电瓶车自燃、海景房小区遭遇台风、部分小区出现洪涝这类房屋安全事件，今年各地积极推进住房保险系列工作，部分房企也踊跃投保，房屋体检工作也在不断推进并持续进行着，上述种种都为各地构建房屋全生命周期安全管理制度给予了极其良好的支持。
供给体系
一些城市的住房限制性政策将有非常清晰的退出表
58安居客研究院的院长是张波，他指出，推动房地产实现高质量发展，从本质上来说，是一种战略升级，即从解决住房短缺问题，转变为提升居住品质，进而促进社会公平。
住房问题，在完善供给体系之际，“十五五”规划意见着重指出，需从民生保障层面着手，全方位高质量地去加以处理。这住房问题中，当下国内居民住房的总量短缺情况基本上已经得以解决了，然而，结构性矛盾却凸显了出来，大量城市里的新市民以及众多青年人的住房需求始终存在那么长时间呢。要通过构建“市场+保障”双轨体系，并且结合“以人定房、以房定地”机制，做到保障人口流入城市住房用地能够有有效的供应。
关注居住品质升级时，“好房子”是“十五五”规划建议强调房地产高质量发展的重要体现，结合“十五五”规划建议里强调的科技创新、绿色发展，下一步预计会重点强化绿色智慧建筑普及，推动建筑节能改造和促使可再生能源应用。科技赋能重塑行业生态，BIM技术、智能家居、数字化营销等会推动开发、交易、居住全链条效率提升。有序推进城市更新，重点完善社区医疗、养老、托育等配套设施，提升存量住房价值。
张波持有这样的观点，“十五五”规划建议把区域发展当作重点内容当中的一项，并且着重指出要优化区域经济布局，还要促进区域协调发展。从房地产领域来讲，接下来核心城市群会引领高质量发展，长三角、珠三角等存在人口持续流入情况的区域，将要凭借优化土地供应、完善轨道交通等基础设施，去吸引高端人才以及产业，进而推动住房需求朝着改善型、品质型方向升级。要打破公积金使用的地域限制，还要推动跨区域住房信息共享，以此促进人口、资金在不同区域之间实现合理流动。
严跃进也表示，“十五五”规划建议明确完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施，这意味着一些城市住房限制性政策将有非常清晰退出表，比如，当前很多地方公积金使用还有限制，即不能“出城”，从而影响公积金跨区域使用，这是一种不合理隐性限制，未来该项政策也该清理，真正让公积金资金可跨区使用，尤其在城市群都市圈中使用。
