各位，今天我并非是来贩卖焦虑的，我是来想要很冷静地，和大家表达一个观点。
为了将情绪部分去除掉，我把那些从事自媒体时，进行贴图大字的，那些脏活都不再使用了，仅仅是为了能够好好地讲述一个现象，
不知道各位有没有一个感觉啊
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我们去看上海楼市的数据，其实本质上真的没的说
8月上海成交了1.75万套
今年过完春节之后平均的月均成交在2万套左右
这个数据，当把它和其他城市进行横向比较的时候，再把它放置于上海的历史进程之中，均不算是那种特别糟糕的数据 。
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但是，在另外一个维度
我们去到线下门店里，问所有人，几乎所有人都是悲观的
门店压缩，业务员不开单，客户不买房，房东焦虑
所以到底出现了什么问题
以及
上海楼市有没有出现问题
如果出现了问题，本质的问题又是什么
如果没有问题，体感为什么会有反差
先是说一说，为什么会有这种体感的分化呢，这个问题是很重要的，要是不解决这个问题，那么很多对于未来的建议，也是无从说起的。
注意，今天聊的是感觉
就是在体感这件事上，为什么很难让每一个个体都有坚定的信心
其实有几个数据推动产生了情绪性变化
01
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链家体系内的挂牌接近17万套，全上海可能已经超过20万套
就要晓得，在2019年之际，上海库存仅仅有十万套，即便到了2023年，此数据同样是13万套 。
市场的挂牌房源变的非常多
更多的房源意味着每个房东卖房就变得更加艰难
变得多起来的第一竞品，在同一个小区，一块儿同时处于售卖状态的房子，突然之间也变多啦，这样一来，这种压迫感，自然而然地就增加了。
第二卖房周期变长了
想着卖房的人，其目的是卖房，而原因是迫切需要钱了，在急切需要钱这个状况下，要是房子售卖起来存在困难，那么首要做的事情便是降低价格。
当然，也由于比较的情况增多了，购房者开始出现挑剔的微表情，购房者开始呈现嫌弃的微表情，这两种微表情都开始出现 。
这些都会让房东感觉整体的世道在变差
02
第二是成交周期的拉长导致业务员的人效开始降低
各位，有没有觉着很奇怪，为啥市场状况不佳进而情况不好，可是整个市场之中的成交量却并没有向下降低变少呢？，句号
其实，存在一个根本的变化，就是，在楼市里，作为买房人的那部分人，或者处于看房状态的数量，其实并没有出现明显地向下滑落
也就是说大家的需求其实都在的
但，是，每，个，人，的，需，求，释，放，周，期，都，被，拉，长，了。也，就，是，看，房，周，期，变，得，更，长，了。
打个简单的比喻
如果站在当前这个时间点，这个城市所有购房者的买房周期予以拉长，时间跨度为半年，然而站在半年往后那个时间点，月度成交量实际上是不存在变更情况的，是保持不变的 。
这就是为何如今来看，每个月的成交量还算不错，实际上，当下买房的那些人，说不定都是一年前就开始看房的那一群人 的原因。
但是这个对应的另一面
就是每个中介，为了完成一单的成交，整体的服务周期就要变长
以前一年可以成交1.5组客户，现在一年可能只有一组了
这直接带来的就是业务员的收入下滑以及心力有更多的内耗
这必然会导致焦虑的情绪或者整体服务水准的下滑
说实在的，这群人是在上海楼市里构成整体舆论的中坚力量那一批人，他们所怀有的焦虑，致使整体的买卖过程出现了达到一定程度的变形。
03
第三个说说购房者
就当下每一个购房者给人的自身感觉来讲，即便在当下买下了房子，其也不会因买到房子而体会到快乐以及感到开心。
这是挺无奈的
即便是一个人当下买到了房子，倘若在随后半年的这段时间里，始终能看到小区隔壁的房子出现了在降价的情况，又或者是朋友亲戚对他买房的这个决定进行吐槽，这样的情形给予人的那种感觉，真的是太让人觉得丧气了。
正在买房的人，属于当下的一个特殊群体，群体自身无法做到绝对理智，因为是这样 。
关键人群里头，信心是没办法建立起来的，这一点使得整个楼市的悲观面，多了那么一丝的呈现 。
04
购房者、中介、卖房人这三者几乎构成楼市基本面99%的人群
大家此时在楼市里的体感都是不好的，这导致了大家总是觉得市场冷淡，这也是为什么会这样的根本原因。
也产生了看数据和真实体感出现分化的本质性变化
这个时候，一直出政策是有用的，可是，有用程度可能没那么高，原因在于，这三个角色的体感，很难凭借一个政策，实现本质性改变。
所以如何扭转这个趋势，精细化的微调就很重要
首先，能够改变的便是买房人，楼市想要好转，需要提升那些刚买到房子之人的幸福指数。
必须要让他们觉得现在买房，得到好处了或者占到便宜了
这个结不解开，楼市的信心很难本质性改变
建议给到几个举措：
1、效仿其他消费券的形式
推行定期且存在时间限制的中介费减免活动，借助财政补贴对大家买房予以支持，以此降低购房成本 。
2、房产税的减免
上海存在着房产税制度，此制度本身属于一个试点，不管其是否能够激活楼市，本身就不存在继续执行的必要，与各种口子被放开这种情况相比，倒不如将其彻底取消。
3、支持后二手房市场的长链路激活
比如后面的装修、轻装修、包括租赁运营服务等
政府着手进行出面组合，组合的是后市场以及中介市场，是打包的服务，这般的服务类似出台了买房之后多久进而进行装修能够有多少减免的服务。
4、减免装修市场中的大量过程成本
对装修有所经历的朋友才会明白，装修这件事，除了有装修成本之外，还会产生形形色色的成本，诸如垃圾清运费之类的 。
这块成本也可以定向取消或者减免
什么意思
概括来讲，那便是当下必然得让人有这样的感觉，即哇塞此刻买房着实便利且划算，能购得一套性价比还算可以的房子，并且后续的各类成本都存在降低的情况。
这十分关键，唯有当这个元素可行形成激活态势时，市场整体呈现出的悲观情绪才具备在根本层面起始出现缓和状况从而得以实现的可能性 。
05
那对于中介来说，还有什么可以做
我有一句说一句，中介这个赛道这些年确实被妖魔化的太严重了
不论是买房的还是卖房的，咱们先把过往的江湖恩怨先放放
楼市要好，一个稳定高素质坚定的中介是必须要存在的
把那种被称作的手拉手的直接实现成交的形式，以及互联网直连的途径，放在楼市当中呀，必然是存在的弊端要比所具备的优势更多句号
咱们这点客观事实必须认清楚
犹如结婚率偏低必然得有婚介，就业情形艰难就得有职场中介那般。此刻的楼市同样肯定要有中介团队。
但是中介此时能够做什么，我也出点馊主意
我倒是觉得，现在的二手房市场亦是能够定期去开展做些诸如房展会之类的活动了，
以前，在08年的时候，一手房在上海，经常会在每年弄两次房展会，而且，在09年的时候，也是同样的情况 。
后来楼市好了就再也没人弄了
此时，二手房市场情况不佳，借助定向的展会，以及相关活动，要是能够将优秀的房源推向市场 。
对于成交的转换一定有帮助
减去点对点的对接以外，大型的事件性活动，针对机构层面而言，应当予以支持去开展，针对政府层面来说，同样应该给予支撑去进行
06
当然，其中最难的当属房东，因为挂牌量的提升已然成为无法改变的一项事实，再也已然成为无法改变的一项事实，再也已然成为无法改变的一项事实，再也已然成为无法改变却又实实在在发生了的一项已是既成定局的事实，却又实实在在发生了的一项已是既成定局的事实，还实实在在成为了已然无法扭转的一种既定状况，还实实在在成为了已然无法扭转的一种既定状况，而这既定状况还真真真切切是已然无法改变的一种存在状态，而这既定状况还真真仿佛已经成为了一种无法更改的既定态势模样，这种情形下房东确实艰难，这种情形下房东确实艰难，这种情形下房东确实艰难，这种情形下房东真实处于艰难境地，这种情形下房东真实处于艰难境地，此种情形下房东实在难以摆脱这种艰难局面，此种情形下房东实在难以摆脱这种艰难局面，这种困境下房东真不易从中挣脱，这种困境下房东真不易从中挣脱，这境地中房东实在难以轻易走出这艰难处境，这境地中房东实在难以轻易走出这艰难处境，于是房东面临的艰难程度可想而知，于是房东面临的艰难程度可想而知，房东所面临的艰难程度的确难以言表，房东所面临的艰难程度的确难以言表，房东面临的艰难程度着实让人难以想象，房东面临的艰难程度着实让人难以想象，这导致房东在这种情况下面临着一种令人棘手的艰难难堪情况，毕竟挂牌量提升所带来的这种结果，是以切实存在令人无可奈何的效果，是实实在在呈现出一种已然无法改变的既定状态，是实实在在呈现出一种已然无法改变的状态，这种状态是切实难以改变的一项既定事实，这种状态是切实难以改变的一项既定事实，这一既定事实是实实在在已然无法更改的一种存在状况，这一既定事实是实实在在已然无法更改的一种存在状况，这既定事实已明显真切且无法阻止地成为了一种已然形成的既定态势，虽已形成既定态势，虽已形成既定态势，虽已形成既定态势，却又真真切切已经成为了已存在的一种既定态势，已存在的一种就仿佛一直那样存在不可逆转的既定态势，不可逆转的既定态势，不可逆转的既定态势，就好像已经确定固定下来无法改变成为一种既定态势似那样，而房东在当下这种已然确定很难改变的既定挂牌状况形势之下，房东在当下这种已然确定很难改变的既定挂牌状况形势之下，房东于当下这样已然确定很难改变的既定挂牌状况形势下，房东于当下这样已然确定很难改变的既定挂牌状况形势下实在是最为陷入困境的，实在是最为陷入困境的，房东在当下这种既定挂牌状况形势下确实是最为艰难的那一方，房东在当下这种既定挂牌状况形势下确实是最为难堪的那层面，房东在当下这种既定挂牌状况形势下着实真真实实难以摆脱这种艰难难堪局面，房东在当下这种既定挂牌状况形势下着实真真实实难以摆脱这种艰难难堪局面，房东在当下这种既定挂牌状况形势下切切实实真真切切难以轻易走出这艰难难堪境地，房东在当下这种既定挂牌状况形势下切切实实真真切切难以轻易走出这艰难难堪境地，房东面临的艰难程度已经达到了一种让常人难以理解的地步，房东面临的艰难程度已经达到了一种让常人难以想象的程度，房东面临的艰难程度已经达到了一种让常人无法体会的地步，房东面临的艰难程度已经达到了一种让常人无法揣度的程度，房东面临的艰难程度已经达到了一种让常人难以捉摸的程度，房东面临的艰难程度已经达到了一种让常人难以估量的程度，房东面临的艰难程度已经达到了一种让我们对其所能承受的艰难程度难以预估的地步，房东面临的艰难程度已经达到了一种让旁人对其所能承受的艰难程度难以猜测的地步，房东面临的艰难程度已经达到了一种让众人对其所能承受的艰难程度难以想象的地步，房东面临的艰难程度已经达到了一种让大家对其所能承受的艰难程度难以知晓的地步，但这就是房东当下实实在在面临的艰难处境，这种艰难处境是实实在在已然成为既定状态的艰难处境，是实实在在已然成为既定状态的艰难处境，此时房东所面临的艰难程度确实是已经很大了，此时房东所面临的艰难程度确实是已经很大了，此时房东所面临的艰难程度确实已经达到难以言表的地步，此时房东所面临的艰难程度确实已经达到难以言表的地步，此时房东确实已经陷入到一种极其艰难的境地，此时房东确实已经陷入到一种极其艰难的境地此时房东所面临的艰难程度明显
房东的信心在很长一段时间不会有本质性的变化
没事不要买太多套房子也是真的，放在手里空置着确实有点烫手
另外很重要的一点
行业内有一个判断或许也可以改改了
我入行的时候一直都有说上海楼市有一个1.5-2万套的荣枯线
大致的意思是，二手房于这个维度上的成交，皆是相对稳健的，倘若超过了2万套，那么楼市便会过热，要是低于1.5万套，那楼市就会过冷。
这个几乎已经成为了业内主流的判断
我想讲的，为同大家说的内容 ，实际上，这个判定已然是过时的状态了，并且呈现出极为严重的错误情况 。
以前存在所谓的荣枯线，这是基于楼市二手库存有所谓相对稳定的数字，这个数字是10万套左右，所以才会有所谓每个月2万套的情况，进而才有库存支持一年去化的稳健标准。
但是现在的库存已经远高于当初
所以所谓的荣枯线的标准也需要对应的调整
至于具体说有多少呢，我们在今天暂且先不进行表述，核心想要传达表明出来明确说法的呢，就是，请不要再仅仅凭借2万套这样的数字，去简单地对楼市予以判断，因为如此判别的话是非常之不精准的，同时还极其地易于出现容易产生差错带有错误性质的预判。
07
最后的最后，说下为什么要写这篇文章
就像标题所谓，上海楼市到了很微妙的时候了
因为政策一直出，楼市数据看上去还行，但是基层面依然感觉温暖
很多问题不解决，可能隐患会越发的累积
首先，更重要的一点是，其次，从当前行业发展的趋势来讲，再者，可以看到，至于政策维度方面，其注意力基本上大多是放置在一手房市场，句号
包含一手房的积分制度，土地层面的产品予以放松，预售价格的管控如此等等 。
都在很明显的支持一手房
这一点其实我很能理解，而且也是毋庸置疑
毕竟，一手房，这对于城市财政具有关联，这对于招商引资又有着关系，而且，一手楼市，它还是当下舆论感知所属的重要方向 。
但是
我今天有一句话要放在这里
若上海楼市想要真正实现回暖，那么二手房层面所存在的问题，就需要获得更加足够的重视 。
伴随着库存的持续增加，后续的隐患会更大
现在，激活二手楼市，已不再是那种简简单单的，放松首付，放松贷款，这般直白的政策了，所要做的，是进行全方位的发力。
充分调动起每个环节上的各种力量的充分执行
仍是那句话，上海的楼市，乃是全国最为健康的楼市，此城市依旧存在需求，且依旧于每个月稳定地释放 。
但是不代表问题不存在
如今所需求的，乃是针对于这个行业，拥有更多的注意力，以及关注度，进而获取到更为精细化的关心，还有系统性的投入。
这个市场才会得到改变
二手楼市，一方面，它代表着城市最为主要的需求释放区域。与此同时，它还是城市购买力的由来之处。更多的购房者，是在卖房之后，产生了收入，然后进而能够去买房 。
所以二手楼市的好才是行业真正的好
08
好了今天就说这么多了
希望说的有人看到，希望说的有人看懂
