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2023年上海购房税收政策
1. 房地产交易税费相关条款
2.上海一手、二手房税收明细
3、售后公房、动迁房、房改房交易税费计算
4. 退税政策（截至2023年底）
5. 退税实用问答
六、税费实际案例
01
与房地产交易税相关的条款
一、普通住宅和非普通住宅的认定标准
必须同时满足以下三个条件，才能成为普通住宅，否则就是非凡住宅。
1）5层以上（含5层）多层住宅；
2）单个单元建筑面积小于140平方米；
3）实际成交价格低于同级别土地房屋平均成交价格1.44倍以内，内环内≤450万/套； 内外圈之间≤310万个/套； 外外圈≤230万/套。
2. 确认房屋使用年限超过5年
时间以出生证明登记日期或契税表格填写和签发时间为准，以先到者为准。
1）商品房：按房产证登记日期、契据及完税凭证填制并开具日期计算；
2）售后公房、动迁房：按房产证登记日期、契据及完税凭证完成日期计算；
3）直接赠与的不动产：按原产地证明登记日期和原完税证明签发日期计算；
4）非直接赠与的房产：按新房产证登记日期和新完税证明日期计算；
5）夫妻变更房产：按原房产证登记日期和原纳税证明办结日期计算；
6）增减车位的房产：按原房产证登记日期和原完税证明开具日期计算。
也就是说，如果房屋产权发生变化：增减车位、夫妻变更、直系亲属之间继承（赠与），上述情况被认定为五岁之日即可追溯到旧房产证的日期。
3、唯一住所证明
业主办理纳税手续时，以家庭为单位，名下上海没有其他住所（包括网上签证）。
4、第一、第二套房子的认定
以家庭为单位，如果上海没有房子，就是一套房，没有的话，就是二套房。 这里需要注意的是，贷款政策中首套房的判定标准是不同的。 房产交易中心和银行是两个不同的部门。
02
上海一手、二手房税收明细
房产税减免技巧
1.上海居民拥有第一套住房的，免征该税。
2、限购日前与父母（上海市公民）合住≤2套住房的上海籍购房者，再次购买第一套住房的，可免征房产税。
3、上海户籍家庭（原住房面积+新购住房面积）<家庭规模×60㎡免征。
4、持有本市居住证连续三年或积分达到120分的外籍居民，免征税收。
5、外国人在本市居住证有效期连续三年且有效的，可免税，持有人才引进居留证、绿卡的可直接免税。
6、华侨、港澳台居民连续三年持有本市暂住证/居住签注或税单/社保/就业证明的，免征税收。
房产税查询渠道
1、上海税务网官网查询：打开税务官网（），选择【我要查询】，选择【公开查询】，选择【个人住房房产税应税及缴纳情况查询】，输入要查询的信息。
2、“上海税务”微信公众号查询：微信搜索关注【上海税务】公众号，点击【涉税查询】，选择【房产税查询】，输入信息进行查询。
3、支付宝“城市服务”查询：打开支付宝，搜索【城市服务】，搜索【房产税查询】，输入信息进行查询。
4、“随审办公民云”APP查询：下载“随审办公民云”APP，搜索【房产税查询】，输入信息进行查询。
5、个人税务APP，点击【我要查询】，输入要查询的信息。
缴纳房产税的方式
1.通过“Paid Pass”支付，网址：打开Pay Pass网站，选择【支付账单】，选择【点击立即支付】，输入信息进行支付。
2、公众号：微信搜索关注【缴费查缴】公众号，点击【查账单】，选择【房产税】，输入信息缴纳。
3.下载“PayPass”APP，选择【生活服务】，选择【房产税查询】，输入信息即可查询并缴纳。
4、银行网点：您可以在附近的上海银行、上海农村商业银行、中国邮政储蓄银行网点支付。 请携带身份证、房产证、带有银联标识的银行卡。 具体细节可能因银行而异，因此建议提前与银行联系，确定银行的工作时间并携带材料。
5、交易中心现场缴费：可在应税房屋所在地交易中心纳税窗口缴费。 建议提前打电话确认交易中心的工作时间并携带材料。
03
售后公房/动迁房/房改房交易税费
1、售后公房：
是指按照国家房改相关住房销售政策，将原用于租赁的公有住房以成本价、标准价或优惠价出售给原承租人。 即按照国家政策，单位建设的住房工程和资金合作建设的住房按成本价或标准价购买。
售后公房分为中央住房和非中央住房两种产权。 如果前者挂牌交易，则需要到中央房管所查询是否获得批准。 即使批准了，也必须与房屋原业主签订产权协议才可以出售。 后者没有交易限制，但有两种情况：按成本价出售的公房可以直接交易； 按标准价格或优惠价格出售的公共住房需缴纳成本价。
房改：即购买公有住房，是指县级人民政府的规定。 城镇职工可以按成本价或标准价购买。
2、安置房（简称动迁房）：是指因城市规划、土地开发等原因拆迁，安置供居民或者承租人居住的房屋。动迁房的买卖必须符合一项满足以下条件后方可进行交易：
1）自房屋房产证登记之日起已满三年。
2）开发商的房产证和拆迁协议必须至少三年。 其中，房产证是指房屋竣工验收后，房地产开发商向房产管理部门申请初次登记，交付业主使用的。 对符合规定的申请，房地产管理部门应当出具房地产权证。 房产证的登记日期可以在房屋所在区的交易中心查到。
3、交易税费
4、注意
1）公房售后契税：
* 售后公房出售前后一年内，卖方家属、卖方父母或卖方成年子女购买房屋时可申请契税减免。
*再次买房需要缴纳的契税=（回购房屋网签价格-出售房屋网签价格）继续使用】
例如：上海王阿姨去年11月卖掉了徐汇区的一套售后酒店，给孩子买了一套婚房。 合同总价为410万。 她看了半年多的房子。 今年5月，她看中了一套总价500万的学区房。 因为购买房产一年内出售的话，可以申请契税免税。 该套房未来缴纳的契税为（500万-410万）*契税税率。
2）安置房契税计算方法：
新建房屋需缴纳的契税=（新购房屋核定价格-已售房屋发票价格）上海拆迁家庭使用拆迁补偿款购买新房产的，可享受契税免税（被拆迁人的直系亲属均可使用），无使用期限。
04
退税政策（截至2023年底）
政策：2022年10月1日至2023年12月31日，纳税人出售自己的房屋，并在出售现有房屋后1年内在市场上回购房屋，免征出售其现有房屋时缴纳的个人所得税。目前的房屋。 退税优惠。
上海个人退税规定
1、首先确定网上签约价格。 金额与网签价格有很大关系。 对房子的大小没有要求。 主要关注的是网签价格；
2、个人税由谁缴纳、税务发票由谁持有，须在合同中约定。 退税需提供个人税务发票原件；
3、要退税，必须自己卖掉，买了才可以退税。 您的配偶无法获得退税；
4、二手房请核对契据和产权登记时间，一手房请核对开发商到住房和城乡建设委员会的登记时间；
5、退还已售房屋与购买价款的差额。 如果出售的房屋大于购买的房屋，则全额退款；
6、如果你想卖松江的房子，就去徐汇买。 如果在销售地缴纳个人税，可以到税务局办理退税；
7、退税申请表中，带*的字段填写，不要填写错误；
8、政策全国实施，但异地卖房和在上海买房不能退税，只能在同城；
九、企业不享受个人退税。 此政策仅涵盖个人和房屋（包括房龄70年的住宅），房龄50年的公寓不符合资格；
10、夫妻共有房产，税费均退还至个人，不能退至一人名下；
11、买卖房屋一年内，须先缴税，过户完成后再退税，并提供一流缴费卡； 12. 如果你出售两套房子换取更大的一套，你可以申请退税。
05
退税实用问答
1、纳税人什么时候可以享受退税？
自2022年10月1日至2023年12月31日期间，纳税人出售自有住房，并在出售现有住房后一年内在市场上回购住房的，退还其出售现有住房时缴纳的个人所得税税款。目前的房屋。 。
计算公式为
1）如果新购房屋金额大于或等于现有房屋转让金额：退税金额=现有房屋转让时缴纳的个人所得税
2）新购房屋金额小于现有房屋转让金额的：退税金额=（新购房屋金额÷现有房屋转让金额）*现有房屋转让时缴纳的个人所得税
2. 如果多人拥有房屋，退税金额如何计算？
出售多人共同持有的房屋或者多人共同持有的新购房屋的，应按照纳税人的份额确定纳税人现有房屋的转让金额或者新购房屋的金额的产权。
3、如何确定卖房和买房的时间？
1）出售现有房屋的时间以纳税人出售房屋时缴纳个人所得税的时间为准。
2）新购买的房屋为二手房的，购买时间以纳税人购买房屋时缴纳契税的时间或者房产证上注明的登记时间为准。 税务机关为纳税人预填上述涉税信息，纳税人可根据纳税时取得的完税凭证上标注的时间进行核对。
3）新购房屋为新房的，购房时间以房屋交易合同向住房和城乡建设部门备案的时间为准。 纳税人可凭房屋交易合同如实填写房屋交易情况。
4、纳税人应到哪里办理退税申请？
享受居民房屋调换个人所得税退税政策的纳税人，应当向主管转让现有房屋所得个人所得税的主管税务机关提出申请。 也就是说，纳税人在出售房屋时，应当向房屋出售地税务机关缴纳个人所得税。 申请退税。
税务部门办理不动产登记税费实行“一站式”制度。 一般情况下，纳税人应在当地政务服务大厅或房地产交易大厅就现有住房转让所得缴纳个人所得税。 因此，还是应该去政务服务大厅或者房产交易大厅。 在大厅办理退税申请时，当地税务机关另有规定的，按规定办理。
5、个人所得税退税需提供哪些材料？
纳税人申请居民购买住房个人所得税退税，除向主管税务机关提交《居民购买住房个人所得税退税申请表》外，还须提供以下资料：
1）纳税人身份证件；
2）现居住地的房屋买卖合同；
3）新购房屋为二手房的，房屋买卖合同、房产证及其复印件；
4）新购房屋为新房的，应将房屋交易合同及复印件报住房和城乡建设部门备案（网上签署）。
6. 如果房屋交易合同终止，退税如何处理？
纳税人因新购房屋房屋交易合同终止、撤销或者无效而不再符合享受退税政策条件的，应当自购买房屋之日起15日内，自行向主管税务机关缴纳退税。合同终止、撤销或无效后的一个月。 退还税款；
纳税人逾期缴纳退税的，税务机关将依法征收滞纳金。 税务部门将通过与住房城乡建设部门相关信息共享，加强退税审核和合同解约后的退税管理。
06
税务实务案例
小李和小马共同拥有一套房子，各持有该房子50%的产权。
2023年1月，两人以200万元转让房屋，各缴纳个人所得税2万元。 同年5月，小李以150万元在同城回购了一套房子。 小李申请退税时，现有房屋转让金额为100万元（200×50%=100），购买的新房金额为150万元，退税金额=个人所得税现房转让时支付的=2万元。
同年7月，小马等人共同以200万元在同城购买了一套房子。 小马占了房子产权的40%。
小马申请退税时，现房过户金额为100万元（200×50%=100），新房购买金额为80万元（200×40%=80），纳税额为80万元（200×40%=80）。退还金额=（新房购买金额÷本期住房转让金额）×本期住房转让时缴纳的个人所得税=80/100×2=16000元。
