2026年标志着自上海新房积分制实施以来，首次迎来五年限售期的新房解禁，这一年份被视作这一政策变革的起始之年。
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这么多同质房源挂出来，会不会冲垮二手房价？
更夸张的是，个别媒体为了博“眼球”，还渲染“崩溃论”。
为了明确了解这些房产的分布情况及其可能引发的“影响”，我亲自对2021至2024年间新推出的限售楼盘进行了详尽的梳理。（如有需要表格的朋友，请通过后台留言或私信与我联系。）
那么具体的情况是怎样的？下面我们一起来看！
上海首个楼市AI-房万AI，重磅来袭！
01
2026年，将解禁33016套次新房
自2021年3月3日起，上海对那些认购比例超出130%的新建住房实施了为期五年的限售政策，该政策以网签时间为准。
当时的背景想必大家都知道，就是楼市太热了，为了抑制炒房。
如今，距离首批房源解禁的时间点是越来越近了。
众人（尤其是房东群体）首先关注的焦点，无疑是关于这五年内限售的新楼盘，其数量究竟有多少？具体是哪些项目？它们分布在哪里？
别急，我们一一来看。
一房一万的统计数据揭示，在接下来的四年内，将有超过12.5万套限售的新房得以解禁。
五年限售期届满后，解禁的具体时间是以网签记录为准。然而，即便是同一楼盘，即便是同一批次的住宅，其网签时间也可能存在先后差异。鉴于此，解禁数据的统计是以项目的开盘时间为依据。
具体每一年解禁情况如下：
显而易见，随着岁月的流逝，那些后续解禁的房源数量实际上是在逐渐减少的。
因此，在解禁之后，对二手市场产生较大影响的年份，实际上是指2026年、2027年和2028年这三年的时间段。
我们就聚焦于离我们最近的2026年。
首先，我们将展示一份详尽的表格，鉴于新开盘的项目数量较多，表格篇幅较长，如需获取高清版本的详细表格，请您通过私信后台的小助手进行索取。
关于2021年五年限售楼盘，有几个信息点可以给大家同步下：
1.2021年是积分制元年，当时倒挂打新热潮历历在目。
全年新房交易量为92490套，其中五年内限售的房源有33016套，这一比例大约是36%。
2021年，打新市场异常火爆，上海全市16个行政区均出现了积分触发的情况，这表明各个区域都出现了需要限售的新开发项目。
2021年累计触发了102次积分事件，在这其中，积分达到70分及以上的高积分事件共有24起，这一比例大约是24%。
显而易见，昔日为了参与新股申购，许多人不得不耗费精力去争取资格，同时还得努力提升分数，所承受的“成本”相当高昂，有时甚至需要经历多轮申购才有可能成功。
经过重重磨难，终于如愿以偿地购得所谓的“优质”住宅，心中更是期盼着入住后能保持其价值，甚至实现增值。
然而，楼市的大环境已经发生了变化，昔日的过高预期现在正遭遇着未知的困境，这无疑让购房者感到担忧。
众多消费者对于所购热食的耐久性存疑，担忧其能否经受住时间的考验，是否会遭遇标签被毁和邻里之间的背叛。
但事实情况，真的有这么吓人么？
02
全盘不太可能出现挂牌踩踏
我倒觉得没必要提心吊胆！
主要分两方面原因。
首先，解禁的房源是按照时间、区域以及客群进行分批释放的，并非一次性全部投放市场。
我们先来看时间节点。
2026年压力大点的月份是6/7月，其次是年底这段时间。
再来看区域。
浦东、青浦、宝山稳居前三名，而嘉定和奉贤同样跻身其中，它们的房源数量也超过了2000套。
长宁的房源数量最少，仅有154套。相较之下，去年长宁的二手房交易量达到了6627套，这样的交易量在长宁的二手市场中几乎可以忽略不计。
颗粒度再细到板块。
徐泾以3452套登顶TOP1；
接下来是临港，2508套；周康2118套。
唐镇1477套，位列TOP6。
观察发现，解禁的房源主要集中在以五大新城为核心的外围郊区地带，而市中心的房源规模普遍较小。
TOP15里面只有虹口四川北路上榜，有736套次新房解禁。
最后来看客群。
解禁的刚需房源数量在6万套以下，共计18696套，这一比例大约为57%，而这些房源大多位于外环以外的住宅项目。
而10万以上豪宅解禁4735套，占比约14%。
整体来看，6万以下刚需的承压是更大的。
第二方面的原因，就是解禁房源挂牌率的问题。
这其实也是一个最不确定的因素。
因为你也不知道，未来这些解禁次新房，有多少会挂出来？
为了有个大概的体感，我们可以先看下上海整体的挂牌情况。
截至目前，上海市场上共有二手存量住宅达到861万套。而在2025年3月21日这一日，房地网平台上挂出的房源数量约为19.5万套，这一比例大约是2.2%。
这只是对整个市场的一个大致观察，至于那些次新房源的挂牌情况，由于数量较少、品质较高以及房东不愿意出售等因素，其挂牌率恐怕会更加低。
自然，你或许会提出，鉴于实施了五年限售政策，这便形成了类似“堰塞湖”的现象，那些累积了五年的挂牌需求，在26年时理应超过常规的供需平衡点。
以5%的挂牌比例（这一比例本身已相当高）为基准进行估算，至2026年，解禁的次新房数量其挂牌数量或许将增至：
33016*5%≈1651（套）
这个数值，对于整体大盘来讲，实际的冲击会有多大？
其实也可以间接比较得出答案。
我对2016年竣工后的次新房在2021至2024年间的年度成交量进行了整理，结果显示，这四年间的平均成交量大约为2.2万套。
也就是说每年次新房要成交2.2万套。
即便挂牌1651套，占比还不到8%。
客观来看，这点体量对于全盘的影响是有限的。
所以网传的恐慌性挂牌，其实不太可能出现。
毕竟，你试想一下，若你身处2021年那一年参与新股申购的业主之列，你也不可能轻易地以亏损的价格出售，因为每个人都存在一种“损失厌恶”的心理。
03
超供板块可能面临库存压力
好了，说完了整体的情况，我们再来讲局部市场。
大家都知道，这几年，无论新房、二手房，行情分化加剧。
尽管在总体上影响并不显著，然而针对某些供应过剩的领域，情况或许会有所不同。
在局部市场上，还是会呈现不同的特点。
1.徐泾
其实在以上的梳理中，我们已经能够看到大虹桥徐泾面临的压力。
2021年，徐泾一共有3452套现房触发限售。
看户型面积的话，这些限售新房有着非常鲜明的同质化倾向：
绝大多数都是百平左右的3房。
而且徐泾的压力除了自己本身，还有华漕。
两个板块的客群几乎没有太大差异。
尤为令人忧虑的是，大虹桥地区正面临产业流失的严重问题，众多房地产企业总部在此期间，由于调控政策实施和市场需求下降，纷纷撤出，而新的产业尚未完全填补这一空缺。
近期，由于国家层面规划的推广以及高溢价现象的普遍存在，大虹桥区域吸引了众多投资者的目光，这种现象或许会成为当地业主心中的一块“心病”。
目前，徐泾的二手市场整体来看，次新房的成交价格普遍降至每平方米6万元以上，相较之前的高峰期每平方米9-10万元的价格，跌幅大约在30%左右。
相较之下，徐泾地区的房价每平方米超过六万元，使得该区域显得更加“安全”，而价值的回归也使得二手房市场重新获得了认可。
因此，对于2016年竣工后的徐泾地区次新房的二手房交易情况，我们可以看到其成交量正呈现出逐步增加的态势。
同时，挂牌量在见顶后也趋于收缩。
这表明，位于大虹桥的徐泾地区，那些较新的房产泡沫正逐渐被驱散，而二手房市场正逐渐回归到一个更为合理的价格范围。
因此，我认为徐泾的二手次新房市场已进入阶段性底部，6万元每平方米构成了一个价格底线，短期内价格不会再有大幅下跌的空间。
2.唐镇
唐镇目前的情形似乎比大虹桥要好些。
2021年，唐镇与大虹桥同享盛名，犹如炙手可热的明星，然而在大虹桥风光不再之际，唐镇依旧保持着极高的热度。
我认为关键在于浦东的产业层次正不断攀升，并且持续吸引着大量的消费能力。
以及浦东600-1000万级整体的供应，可选项就不多。
唐镇在2021年有1477套房源触发限售。
按照5%的挂牌来算，一年也就只有74套房源流入二手市场。
但你或许不知道，即便在2024年，尽管不断有新房上市，唐镇的二手房市场，尤其是2016年之后交付的次新房，其成交量依然达到了390套。
唐镇的次新房挂牌量也不算多，目前挂牌总量还不到300套。
唐镇不仅拥有学区的优势，而且城市环境也相当宜人，因此在自住需求方面，其基础更加稳固。
3.四川北路（瑞虹）
说到四川北路，其实说的就是瑞虹新城。
2021年，中粮瑞虹海景壹号及招商外滩玺项目入市，共计736套住宅房源受到了限售政策的约束。
瑞虹新城地处虹口内环，堪称该区域乃至北四区的佼佼者，自2024年起，其标杆二手次新房成交价格已稳固在每平方米15万元以上。
我认为，在2026年解除限制之后，即便是新加入市场的次新房屋，也难以对瑞虹造成真正的冲击。
瑞虹所承受的压力并非源自内部，而是周边的中兴路和东外滩地带，它们正依托城市更新的动力迅猛发展。
4.徐汇滨江
最后，我们来探讨下徐汇滨江。
众多人士已达成共识，在最近的土地拍卖活动中，徐汇滨江区域的表现尤为突出，其溢价率在浦西市区中位居首位。
宸嘉和绿城现在放风的新房价格都在18-20万/㎡。
在短短的数年间，徐汇滨江的住宅价格经历了显著增长，由原先的13.1万元（汇元玺、御江庭等）飙升至接近20万元每平方米，这一涨幅可谓相当惊人（当然，这其中也包括了产品品质的提升以及地理位置的优势）。
2021年，尽管徐汇滨江与龙华地区有所放宽，但解禁的房源仅限于云锦东方的95套。
云锦东方这种传世级别的次新房，应该很少有人会抛售吧。
徐汇滨江后续的压力主要是2028-2029年。
但那时候楼市行情会怎么样，谁也说不清楚。
当前，徐汇滨江区域依旧备受关注，这主要得益于其建设进展迅速。
以及滨江带的站位，和前滩一起成为了滨江新贵。
当下的头部标杆小区二手成交主要在18-20万/㎡左右。
早前买到徐汇滨江新房的，哪怕五年限售解封后，还是不亏的。
真正需要关注的，是那些在近期取消限价政策、以高价获取土地后进入市场的全新楼盘。
04
结语
去年，位于上海的次新房（竣工于2016年之后）共计完成了26236套的交易。
2026年开放的房源，其挂牌率设定为5%，据此计算，33016套房源的5%约为1651套；然而，与成交基数相比，这一数量实际上显得较为微不足道。
而且，随着新政策的持续利好释放，诸如增值税由五成降至二成、首付比例及契税的降低等措施，使得二手房交易流程变得更加顺畅。
大概率是，今年的二手成交量级还将比去年扩大。
决策层持续发出“止跌回稳”的呼吁，加之二手市场实际回暖的趋势，成交量的增加也将随之减轻市场的紧张情绪。
所以五年限售解禁，根本不能够给二手房价造成重创。
相较于“五年限售解除”，更深层次的影响因素在于人口结构的变动（新兴购买力的减少），以及人们对于收入前景的不确定性。
新房的供应结构、旧城改造的力度，乃至周边城市的竞争力相对提升等方面，或许引发的波澜将远超五年限售政策的解禁。
如果只局限于五年限售解禁这批房源，未免太容易“放大焦虑”。
大家还是安心持有手中物业，静等花开吧！
