2022年度，写字楼领域迎来了11个新项目的加入，总规模达到了84.4万平方米。在这些项目中，超过一半分布在核心拓展区域，尤其是以徐汇滨江和前滩等新兴滨江商务区为标志的区域。尽管净吸纳量有所下降，降至54.5万平方米，同比下降了58%，但这一数据与2020年相比还是有所回升。鉴于疫情的反复无常和封控措施的实施，租户普遍表现出谨慎态度，导致续租交易量较往年有所增加。剔除续租业务后，升级和扩租项目占比高达六成，而同级或降级搬迁的比例为22.9%。究其背后的原因，主要是今年写字楼租金处于较低水平，这有利于满足升级和扩租的需求。同时，新兴商务区集中了大量的优质供应，吸引了众多以品质提升为主要需求的租户。在供需双方的相互作用下，全市的空置率同比略有上升，增加了0.8个百分点，达到了17.5%。
在行业需求层面，金融业重新占据了首位，特别是基金、保险、投资管理和信托期货等领域，需求持续增长，且多为行业内部的升级和扩张。上海金融领域的开放持续深化，金融市场结构不断完善，这进一步强化了上海金融中心的核心功能。紧随其后的是TMT行业，其中对人工智能、大数据等新技术以及企业信息服务的需求尤为突出。今年，消费品制造业的需求规模呈现出不断增长的趋势，特别是在新能源汽车、高端纺织品和化妆品领域，表现尤为显著。新能源汽车领域得益于科技革命和产业结构的转型，在新一轮的内需扩大中扮演了重要角色。而高端纺织品和化妆品则紧随消费潮流，不断强化对国内市场的适应能力和创新能力。除此之外，商务精装修的办公空间以及轻资产运营的第三方办公空间，在年内其增长量和用户接受度均有显著提升，市场份额也在逐步增加。
从成交区域分析，以徐汇滨江、前滩、陆家嘴为核心的滨江商务区，吸引了大量企业入驻，推动了全市超过六成的跨江搬迁需求。金融行业依旧青睐陆家嘴、世纪大道以及花木地区。而TMT行业则主要集中在了徐汇滨江和前滩板块，这些区域不仅供应充足，可选面积广阔，而且租金价格也具有明显优势。消费品制造业对徐汇滨江及南京西路板块情有独钟，这使得滨江板块在全年去化方面表现突出，其占比超过三分之一，同时，多个独栋物业和视觉效果优越的项目也成功吸引了众多总部企业的入驻。
全年租金水平呈现下降趋势，租金报价与实际支付租金与上年同期相比分别下降了0.2%和1.2%。受新增房源不断进入市场、租约到期等多种因素影响，一些租户开始选择性价比更高的新兴商务区。在核心商务区，租金报价与去年同期相比略有下降，降幅为0.1%；而在核心拓展区，同比下跌幅度达到0.5%。临近岁末，各子市场间的竞争愈发白热化，新项目的租金定价和招商策略也变得更加大胆。特别是火车站区域，由于今年新项目集中交付，年底的租金调整尤为显著。与此同时，南京西路和前滩这两个韧性较强的区域，在第四季度租金上也出现了一定的松动。值得关注的是，在市场普遍进行租金调整的背景下，LEED认证的绿色楼宇在后疫情时代依然保持着租金的溢价优势。
2023年，市场预计将新增供应约145万平方米，市场需求预计将加速恢复，核心区域及部分滨江商务区的租金有望率先停止下跌并趋于稳定。伴随着我国从动态清零政策过渡到重新开放，政策重点转向稳定增长，上海的经济增长预计将迎来显著回升，特别是在2023年下半年。考虑到2022年上海在数字经济相关领域的指标逆势上扬，以及“3+6”新型产业体系的高速发展，预计电子信息、汽车、消费品制造和生命健康等行业的需求将持续增长，并将制造业与服务业相结合，形成产业集群。在此背景下，疫情频发和其持续影响使得人们对办公环境的安全与健康有了更高的关注，这一需求正逐渐演变为长期追求。企业对绿色办公环境及员工身心健康持续提高的要求，将深刻作用于未来写字楼在硬件设施建设与软性服务提供方面的决策与实施。
在2022年，上海零售物业领域迎来了四个高品质项目的新增，总体商业面积达到了18万平方米。特别值得一提的是，锦沧文华广场和张园西区的加入，它们以引入首店首发和多元化、高层次的国际品牌为亮点，为南京西路商圈带来了新的活力和创意。张园西区在第四季度正式揭开面纱，向公众敞开大门，其定位为高端商业的聚集地。这里以海派文化为核心，巧妙地融合了文化与品牌的创新，致力于打造一个全新的消费体验目的地。与此同时，苏河湾万象天地坐落在苏州河畔，复建的历史建筑为项目注入了更加丰富的文化内涵。此外，项目涵盖了运动、宠物和品质生活等多种业态，这些特色业态进一步凸显了项目新颖的品牌形象，吸引了众多消费者前来体验和打卡。上海零售物业市场凭借特色鲜明的新项目，成功提振了消费信心，并激活了市场动能。在2022年，全市的空置率总计上升了1.3个百分点，达到了8.0%的水平；同时，全市购物中心的一层租金也普遍下降了3.1%，目前报价为每天每平方米34.0元人民币。
疫情推动了零售业的重新洗牌，其中餐饮类别在年内更新换代速度加快，仍旧占据市场的主要需求地位，其市场份额达到了40%。咖啡与茶饮市场正经历多样化变革，特别是那些如霓裳茶舞、须尽欢以及阿嬷手作等凸显中式风情的茶饮品牌，它们紧跟“国潮”潮流，彰显出浓厚的文化自豪感；同时，健康理念的流行满足了消费者对升级版健康生活的追求，加之健康意识日益增强，相关热度持续攀升，今年椰子饮品品牌cococean、健康酸奶品牌Blueglass以及K22酸奶等均表现出强劲的市场需求。除此之外，创新的理念和跨领域的战略布局为顾客带来了全新的消费体验。Tims咖啡在上海率先推出了“日咖夜酒”这一新型业态，迎合了消费者日益增长的多样化需求；而Blueglass则在本年度内成功开设了全国首家的宠物露营主题店和瑜伽主题店，独特的主题场景设计有效地吸引了线下客流，推动了品牌的差异化成长。
时尚服饰各类别需求中，占比达到了27%，特别是潮流女装、运动服饰以及设计师品牌，需求量尤为突出。疫情过后，露营经济迅速走红，运动品牌纷纷转向户外和专业运动领域，如KOLON SPORT、SALOMON和CHUMS等品牌，积极布局市场。珠宝配饰市场占有率达到了7%，这其中包含了诸如老庙黄金、潮宏基和周大福等知名传统黄金珠宝品牌。这些品牌的热度持续攀升，主要得益于它们紧跟中国元素潮流，对产品设计进行了创新。此外，由于其自身的保值特性，黄金饰品在年轻消费者中备受青睐。
2022年已过，尽管疫情带来的诸多不确定因素对上海零售物业市场造成了影响，但新项目仍顺利实现了高标准交付，为疫情期间萎靡不振的消费市场带来了新的生机。随着“新十条”政策的实施，疫情管控措施全面放宽，购物中心在短期内遭遇了客流量骤减和人力资源短缺的双重运营压力。然而，预计在未来3至6个月内，市场将逐步摆脱低谷，重新走上复苏的道路。2023年，市场预计将新增超过91万平方米的供应量，这将有助于进一步优化包括北外滩、前滩和苏河湾在内的非核心区域的商业布局。同时，上海作为国内外高能级品牌首店首发的首选之地，其各具特色的新项目和多样化的首店将不断助力上海打造一个具有示范和引领作用的时尚消费品万亿级消费市场。
2022年，上海物流仓储领域新增了七个项目，总供应面积达到了52.1万平方米。在奉贤、闵行、临港等子市场的积极推动下，全市高标准仓库的总规模成功突破700万平方米。全年市场净吸纳量达到了37.4万平方米。综合考虑供需状况，空置率较去年同期略有上升，增长了1.5个百分点，达到了9.3%。在租金领域，临港和闵行子市场租金显著领跑全市，平均租金较去年同期增长了2.3%，达到了每月每平方米49.6元。
在需求结构上，电商成为全年需求的核心力量，其占比接近四成。年中，由于疫情的影响，生活必需品的需求急剧上升，众多领先的生鲜及零售电商平台在松江、奉贤、金山等地实现了超过一万平方米的租赁交易；年末，化妆品电商仓库的交付工作启动，他们以新零售的模式积极开拓销售网络；化工行业正逐步向智能化和平台化方向发展，化工电商的需求也开始逐渐显现。再者，第三方物流企业持续加大投入，不仅常规的快递和快运业务布局与供应链拓展稳步推进，而且在年内，跨境物流和冷链物流领域的租赁业务也实现了广泛覆盖。制造业的需求比例显著增加，新能源汽车行业的增长势头迅猛，已连续三个季度创下交易新高。
值得关注的是，在过去的10个月里，全市新能源汽车的产量增长了66%。此外，凭借上海口岸的便捷通关条件，整车出口与去年同期相比也实现了显著提升。作为“3+6”新型产业体系中的关键产业之一，上海已经部署了8家整车制造企业以及600多家国内外知名零部件企业。未来，这些整车企业将继续强化全产业链的布局和产业体系的构建，从而有望不断激发对仓储服务的需求。
2022年，上海市场展现出强大的抗风险能力，即便在疫情的影响下，仓储物流的必要性更加显著。在此背景下，线上消费能力的增强以及对供应链顺畅性的需求，使得年度租赁需求达到了历史性的平均水平。面向2023年，供应高峰有望持续，预计将有79万平方米的高品质项目投入市场，这些项目主要分布在青浦、金山、临港等远郊地区。近期，《十四五》现代物流发展规划正式发布，强调物流业与制造业的紧密结合，这将推动产业集聚区与物流园区的协同进步。制造业作为推动战略发展的关键动力，依托供应链的支持，将迎来更多的发展机遇和新的可能。与此同时，第三方物流不断进行资源的整合与重组，电商领域多行业模式的创新以及履约效率的提升，有望为高标准仓储需求开辟新的增长空间。
2022年，上海商务园区写字楼市场迎来了五个新增供应交付项目，总面积达到了51.5万平方米。在这些项目中，漕河泾板块占据了六成份额，其余部分则分布在金桥、外高桥以及青浦板块。然而，由于疫情反复出现以及经济复苏进程的放缓，市场供需两端均受到限制。全年净吸纳量仅为28.1万平方米，与去年同期相比大幅下降了74%，创下了自2010年以来的最低水平。全年空置率累计上行1.3个百分比至15.8%。
在行业需求层面，TMT行业以36%的占比稳居租赁需求的首位，华为在金桥各园区成功租赁了总计4.7万平方米的广阔面积，这一交易显著提升了电信通讯子行业的表现；同时，游戏类企业的总部纷纷选择在漕河泾板块设立基地；此外，多样化的软件开发服务类企业的租赁需求也在增长，同时，人工智能、区块链、机器人等新兴企业也实现了一定面积的租赁成交。上海正稳步推进建设成为科创中心，新兴产业赛道的发展已初见端倪。生物医药行业以33%的份额位居第二，张江板块的辐射效应带动了康桥和浦江地区的生物医药特色产业园集中交付，吸引了外资和内资的龙头企业以及成长型企业积极扩租和设立新机构，其中包括了许多专注于细胞技术、基因科技、癌症治疗等前沿创新领域的公司。蔚来汽车公司在漕河泾地区进行了大规模的租赁扩张，此举显著提升了消费品制造业对租赁服务的需求，使其占比达到了11%，年度业绩十分突出。
对各子市场进行对比后，我们发现金桥区域紧扣TMT行业进行战略部署，全年展现出强劲的去化能力，凭借其卓越的净吸纳量，荣膺年度最活跃区域称号，空置率更是累计下降了3.2个百分点。张江区域则通过吸引企业购买办公房产自用，在第四季度实现了强劲的去化，这不仅提升了板块的活跃度，还促使龙头企业在此区域内的布局更加深入；此外，稳健的产业需求还推动了租金的持续稳定增长，累计上涨了1.7%。漕河泾区域吸引了众多优质企业总部入驻，然而新增的房源供应集中，加之今年市场整体表现不佳，导致出租率未能达到往年预期。这一现象使得板块的空置率不断攀升，目前已高达12.7%，较去年同期上升了10.6个百分点，创下历史最高纪录。尽管临空、市北板块在第二季度遭遇部分租户退租的小幅影响，但随后市场状况明显好转。各板块拥有坚实的产业根基和全方位的产业支持，构筑了租金增长的稳固防线。得益于政府扶持政策和市场活力的推动，各个子板块的租金水平均实现了不同幅度的增长，进而促使全市平均租金报价稳步上升，达到每月每平方米139.7元，较去年同期增长了1.2%。
2023年，市场将迎来一次集中交付的小高峰，届时预计将有150万平方米的新增供应进入市场。这些新增供应主要分布在漕河泾、张江、金桥和市北的核心区域，同时还包括浦江、青浦和宝山等新兴板块。新兴板块的建设和充足的新增供应将推动整体空置率的上升，但租金水平预计仍将保持稳定，甚至略有上涨的趋势。疫情逐渐退去，同时依托“十四五规划”的指引，上海正依照“3+6”的发展蓝图，加速推进关键产业的壮大，增强科技创新的密度，培育创新集聚区，源源不断地为商务园区的进步提供强劲动力。
2022年，上海物业投资领域共完成57宗大规模交易，总交易额高达879.5亿元人民币，较上年同期下降了8.3%。尽管当前经济增长遭遇困难，但随着疫情防控措施的持续优化，大宗物业投资市场在年底阶段依然保持热度，全年交易总额甚至超过了2020年的水平。
观察全年大宗交易的物业类型，写字楼物业依旧占据主导地位，其占比高达58%。随着年底临近，市场接连出现两笔单笔交易额超过50亿元的商办写字楼投资交易，这反映出投资者对商办写字楼的关注度有所增强。以生命科学为特色的园区物业交易持续活跃，张江、临空等核心商务园区的子板块在年内均实现了增值性交易。此外，自用购买者所占比例相当显著；在产业集聚的引导下，科技行业的巨头们纷纷在徐汇滨江购置了上乘的甲级写字楼；金融机构则持续看好黄浦滨江、北外滩等区域；与此同时，新兴的能源企业今年内的交易总额位居首位；它们在苏河湾和大虹桥板块等地也进行了多处选址。此外，交易对象呈现出多样化的特点，以社区商业为核心的零售类不动产需求保持稳定，而工业用厂房和长期租赁公寓的成交比例则连续三年呈现上升态势。
从交易次数的角度分析，投资性质的交易比例相较于去年有所上升，达到了53%。核心增值策略依然是投资者最为关注的投资方式。此外，保险公司今年把握时机，积极布局增值型和机会型投资，旨在实现其投资价值的周期性增长。在买家构成上，全年交易活动主要还是国内资本在主导，但从交易额的构成来看，外资的比例在最近三年里是逐年上升的，到了年底时，其占比已经接近三成。境外买家不断加大在上海的投资布局，这也充分说明了上海对于全球投资者的吸引力正在逐渐恢复。跨境投资者中大约有93%的份额来自地产基金和各类机构投资者，他们的投资偏好主要集中在核心拓展区的写字楼以及那些位于成熟商业区域的商务园区，同时，那些已经成熟运营的社区零售物业以及具备改造潜力的长租公寓也吸引了众多外资买家的目光。
上海物业投资市场在年末的升温为今年的发展画上了完美的句点，同时也为2023年带来了无尽的期待。随着疫情影响的减弱和经济前景的乐观，物业投资市场正逐渐恢复并呈现上升趋势，这将为其注入更多的活力。我们预估在2023年的上半年，随着租赁市场的逐步回暖，写字楼以及零售业态将体现出更加强大的抗风险能力，资产流动性预期将得到提升；同时，物流和长租公寓等新兴经济领域将继续吸引投资者的持续关注。在这个经济复苏的关键时刻，我们建议投资者们应更多地关注那些目前运营较为成熟且具备一定升级改造潜力的资产，并尽早开始规划新一轮的增长布局。
链接浏览下载完整报告
免责声明
若非特别标注或提示，本报告之内容仅限于客户委托事项中适用。所提供的相关信息及资料，仅供客户参考，不应作为作出决策的唯一依据。根据世邦魏理仕的了解，报告中的信息来源是真实、精确、合规的，且不存在误导性内容，亦未侵犯任何第三方的知识产权。读者若参照、采纳或信赖本报告中的内容与观点，需充分认识并理解信息搜集、运用及结论推导过程中的各项假设与基础，以及相应的限制条件和保留意见。若非协议另有规定，本报告的任何部分未经世邦魏理仕正式授权，不得对外公开或向第三方透露。世邦魏理仕不承担因客户或任何第三方使用或依赖上述信息，或据此作出商业决策所引发的任何损失、费用及其他后果的责任。若客户违反合同规定，将报告内容泄露或透露给第三方，导致世邦魏理仕遭受损失，世邦魏理仕有权要求追偿。
